Acquisto casa: le domande da porsi e le verifiche da fare

Acquistare casa rappresenta nel nostro Paese uno dei più grandi investimenti. L’interesse per il ‘mattone’ è cresciuto ancora ulteriormente nel corso di quest’anno, complici l’aumento della domanda e i tassi di interesse dei mutui più bassi.

Nel corso del 2025, infatti, il mercato immobiliare ha registrato segnali di forte vivacità. Stesso discorso per il credito al consumo: nei primi dieci mesi dell’anno la domanda di finanziamenti ha messo a segno una crescita a doppia cifra rispetto all’anno precedente.

I mutui casa consentono di finanziare l’acquisto di un immobile attraverso rate mensili in linea con le esigenze del contraente. Scegliere il finanziamento giusto significa rendere l’acquisto più gestibile nel tempo.

Da qui l’importanza di confrontare le offerte disponibili presenti sul mercato, valutando tassi di interesse, condizioni e durata. Utile in tal caso il comparatore gratuito di Segugio.it, che confronta le migliori offerte di mutuo degli Istituti di credito partner e aiuta risparmiare centinaia di euro ogni anno grazie a un preventivo chiaro e trasparente.

Quali verifiche fare prima dell'acquisto di un immobile?

Compiere un passo così importante, come l’acquisto di una casa, necessita anche di una certa cautela. Ecco perché l’Agenzia delle Entrate ha realizzato una guida in cui sono indicate le principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge, come ad esempio le imposte ridotte ed affrontare con serenità questo momento.

Il primo passo prima di acquistare casa è ottenere il maggior numero di informazioni sull'immobile ed essere certi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. L’Agenzia delle entrate suggerisce anche una verifica sui dati catastali e ipotecari, sebbene tali informazioni vengano poi date dal notaio che redige l’atto di compravendita. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili, ad esempio, appositi servizi, alcuni senza registrazione ed altri con registrazione, attraverso i quali è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile.

Una delle operazioni fondamentali nel processo di acquisto di casa riguarda l’ispezione ipotecaria, che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di verificare se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Questa operazione, dunque, serve a garantire l’autenticità della proprietà e a scongiurare la presenza di eventuali gravami. Attraverso l’iscrizione ipotecaria, inoltre, si ottengono anche informazioni relative alla storia patrimoniale del bene.

L'importanza del contratto preliminare

Un altro aspetto su cui si sofferma l’Agenzia delle Entrate è quello della sicurezza e della chiarezza operativa offerte dal contratto preliminare. Noto anche come compromesso, il preliminare è l’accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Solo con la firma di quest’ultimo si ha il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile.

Il preliminare viene stipulato, in genere, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il compromesso contiene dati importanti, come il prezzo di vendita, la descrizione dell'immobile, le modalità di pagamento e le tempistiche.

La registrazione del contratto preliminare e le imposte da pagare

Il contratto preliminare di compravendita va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, provvederà il notaio entro 30 giorni.

Per la registrazione occorre versare:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Nel caso in cui il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro.

La normativa vigente prevede che per i contratti preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 l’imposta sia pari allo 0,5% di tali somme o, se di importo inferiore, a quella applicabile per il contratto definitivo. Sia che si tratti di caparra che di acconti, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Per i preliminari stipulati fino al 31 dicembre 2024 era prevista, invece, una tassazione differenziata: per gli acconti sul prezzo si applicava l’aliquota del 3%, per le caparre confirmatorie l’aliquota dello 0,5%.

Come evidenziato, dunque, la stipula del preliminare non determina il trasferimento della proprietà. Nonostante il “compromesso” può sempre succedere che il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona. In tal caso è bene sapere però che il compratore potrà chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma non ovviamente l’annullamento della vendita.

La trascrizione del contratto preliminare come ulteriore garanzia

Per scongiurare simili casi, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. Oltre all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge in questi casi il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.