Avvertenze legali
Ogni decisione in merito a concedibilità e relative condizioni dei mutui presentati è demandata agli istituti eroganti. Il mancato pagamento di un mutuo comporta il rischio di perdita dell'immobile a garanzia.
Quando si compra una casa il passo forse più importante da compiere è stipulare un mutuo, cioè chiedere un prestito in banca per poter ottenere la somma necessaria per effettuare un acquisto così rilevante. Un altro passo importante, successivo al primo e forse meno conosciuto, è la possibilità di surrogare il mutuo, cioè la facoltà di trasferire il debito residuo a un'altra banca cercando di ottenere condizioni più favorevoli: "surrogare" infatti significa cambiare l'istituto di credito con il quale si è stipulato un contratto di mutuo. Tale possibilità di surroga del mutuo, a cui ci si riferisce anche col nome di portabilità del mutuo, è una procedura introdotta dalla Legge Bersani (la legge n. 40 del 2007) che permette per l'appunto di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca a un’altra (detta "banca subentrante"). L'aspetto che ha reso la surrogazione così popolare fin dalla sua introduzione è che chi ne fa richiesta modifica i parametri del mutuo (tassi d'interesse, durata, ecc.) senza variare il debito residuo e senza penali o altri oneri di qualsiasi natura: a queste condizioni è quindi molto conveniente sostituire il vecchio mutuo con il nuovo. Se però, oltre all'importo per estinguere il mutuo, si ottiene anche una somma aggiuntiva utilizzabile come si meglio crede, non siamo più di fronte a una surroga ma si parla in tal caso di sostituzione del mutuo. La sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura differente da quella della surroga, ma comunque con costi molto ridotti.
Istituita con la legge 40/2007 dalla Legge Bersani, la surroga o surrogazione o ancora portabilità del mutuo consente di modificare le condizioni del mutuo originario lasciando invariato l’importo residuo, beneficiando p.es. di una situazione di mercato divenuta più vantaggiosa, in genere attraverso un tasso più basso, oppure optando per una durata più lunga per abbassare maggiormente la rata.
Se oltre al nuovo mutuo si necessita di liquidità aggiuntiva per far fronte ad ulteriori spese, è poi possibile richiede la sostituzione del mutuo, che però contrariamente alla surroga richiede che si sostengano costi aggiuntivi.
Un’opzione differente dalla surroga è la rinegoziazione, la modifica delle condizioni del mutuo già in essere concesse dalla banca che si accorda con il mutuatario per offrire condizioni migliorative e non rischiare che il cliente richieda in alternativa la surroga presso un’altra banca.
Se la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del debito residuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La banca dove si è aperto il mutuo avrebbe infatti una responsabilità oggettiva, tanto che il cliente può rivalersi direttamente su questa.
Da canto suo, il mutuatario deve rispettare il preavviso di 30 giorni prima di sciogliere il contratto con la banca originaria.
Nel trasferimento alla banca entrante, alcune caratteristiche del mutuo devono rimanere quelle di partenza: l’intestatario o gli intestatari e l’ipoteca p.es. non possono cambiare. Inoltre, è necessario che il nuovo mutuo abbia un importo esattamente pari al debito residuo del vecchio mutuo, che con le nuove condizioni andrà a ripartirsi diversamente in termini di tasso, rate e durata pattuita.
La legge ammette anche la surroga di un mutuo che è stato già surrogato, dunque la ripetibilità della surroga, senza limiti. La banca prescelta potrebbe tuttavia rifiutarsi di accogliere la richiesta per non accollarsi il rischio di un mutuatario valutato “infedele”, che potrebbe decidere dopo qualche tempo di ripetere l’operazione nel momento in cui trova condizioni migliori sul mercato per il suo finanziamento.
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