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Ogni decisione in merito a concedibilità e relative condizioni dei mutui presentati è demandata agli istituti eroganti. Il mancato pagamento di un mutuo comporta il rischio di perdita dell'immobile a garanzia.


Surroga mutuo o portabilità

Quando si compra una casa il passo forse più importante da compiere è stipulare un mutuo, cioè chiedere un prestito in banca per poter ottenere la somma necessaria per effettuare un acquisto così rilevante. Un altro passo importante, successivo al primo e forse meno conosciuto, è la possibilità di surrogare il mutuo, cioè la facoltà di trasferire il debito residuo a un'altra banca cercando di ottenere condizioni più favorevoli: "surrogare" infatti significa cambiare l'istituto di credito con il quale si è stipulato un contratto di mutuo. Tale possibilità di surroga del mutuo, a cui ci si riferisce anche col nome di portabilità del mutuo, è una procedura introdotta dalla Legge Bersani (la legge n. 40 del 2007) che permette per l'appunto di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca a un’altra (detta "banca subentrante"). L'aspetto che ha reso la surrogazione così popolare fin dalla sua introduzione è che chi ne fa richiesta modifica i parametri del mutuo (tassi d'interesse, durata, ecc.) senza variare il debito residuo e senza penali o altri oneri di qualsiasi natura: a queste condizioni è quindi molto conveniente sostituire il vecchio mutuo con il nuovo. Se però, oltre all'importo per estinguere il mutuo, si ottiene anche una somma aggiuntiva utilizzabile come si meglio crede, non siamo più di fronte a una surroga ma si parla in tal caso di sostituzione del mutuo. La sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura differente da quella della surroga, ma comunque con costi molto ridotti.

La surroga del mutuo è il trasferimento di un mutuo poco conveniente dalla vecchia alla nuova banca, mantenendo l’ipoteca che grava sull’immobile.

Istituita con la legge 40/2007 dalla Legge Bersani, la surroga o surrogazione o ancora portabilità del mutuo consente di modificare le condizioni del mutuo originario lasciando invariato l’importo residuo, beneficiando p.es. di una situazione di mercato divenuta più vantaggiosa, in genere attraverso un tasso più basso, oppure optando per una durata più lunga per abbassare maggiormente la rata.

Se oltre al nuovo mutuo si necessita di liquidità aggiuntiva per far fronte ad ulteriori spese, è poi possibile richiede la sostituzione del mutuo, che però contrariamente alla surroga richiede che si sostengano costi aggiuntivi.
Un’opzione differente dalla surroga è la rinegoziazione, la modifica delle condizioni del mutuo già in essere concesse dalla banca che si accorda con il mutuatario per offrire condizioni migliorative e non rischiare che il cliente richieda in alternativa la surroga presso un’altra banca.

È sempre possibile surrogare un mutuo esistente, perché la legge stabilisce l’obbligo per la vecchia banca di accettare la domanda di surroga e mettere in condizioni la nuova banca di accogliere il mutuo.
L’operazione di surroga deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo: questo subentrerà nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce (dall’articolo 120-quater del Testo unico bancario, Dlgs 385/199).

Se la causa del ritardo è imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del debito residuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La banca dove si è aperto il mutuo avrebbe infatti una responsabilità oggettiva, tanto che il cliente può rivalersi direttamente su questa.
Da canto suo, il mutuatario deve rispettare il preavviso di 30 giorni prima di sciogliere il contratto con la banca originaria. 

Se la banca con cui si è stipulato originariamente il mutuo è obbligata ad accettare la surroga, pena incorrere in sanzioni per ogni giorno di ritardo sulla pratica di trasferimento, la banca prescelta per l’operazione di surroga può rifiutarsi di accogliere la richiesta del mutuatario.
In genere gli istituti di credito non accolgono la richiesta di surroga in queste specifiche situazioni:
  • il debito residuo del vecchio mutuo è ritenuto troppo basso, per esempio inferiore a 60.000 euro;
  • è peggiorata la situazione reddituale del mutuatario e di conseguenza risulta eccessivo il peso della rata sul reddito mensile;
  • il mutuatario non è stato regolare nel pagamento delle rate del mutuo o di altri impegni finanziari;
  • la durata dell’ammortamento residuo è molto breve o ha superato la metà della durata stabilita contrattualmente;
  • l’immobile si è deprezzato.

Qualsiasi mutuo può essere oggetto di un’operazione di surroga, p.es. i mutui richiesti per acquistare o ristrutturare casa o per liquidità ed è possibile surrogare anche i mutui oggetto di accollo o già surrogati (in quest’ultimo caso si parla di “surroga di surroga”): sarà la banca subentrante a fare le proprie valutazioni e accogliere o meno la richiesta in base alle regole di credito interne e al profitto atteso dall’operazione.

Nel trasferimento alla banca entrante, alcune caratteristiche del mutuo devono rimanere quelle di partenza: l’intestatario o gli intestatari e l’ipoteca p.es. non possono cambiare. Inoltre, è necessario che il nuovo mutuo abbia un importo esattamente pari al debito residuo del vecchio mutuo, che con le nuove condizioni andrà a ripartirsi diversamente in termini di tasso, rate e durata pattuita.

La legge ammette anche la surroga di un mutuo che è stato già surrogato, dunque la ripetibilità della surroga, senza limiti. La banca prescelta potrebbe tuttavia rifiutarsi di accogliere la richiesta per non accollarsi il rischio di un mutuatario valutato “infedele”, che potrebbe decidere dopo qualche tempo di ripetere l’operazione nel momento in cui trova condizioni migliori sul mercato per il suo finanziamento.

L’operazione di surroga è per legge gratuita e non deve comportare alcun costo, neanche indiretto. Non possono essere dunque imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, relative ad esempio all’istruttoria o agli accertamenti catastali, che si devono comunque svolgere secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi e dei costi connessi.
Tutti i costi e gli adempimenti burocratici sono a carico della banca subentrante, inclusa la perizia, l’istruttoria e il notaio e fatta eccezione per la tassa di iscrizione della surroga nei Registri immobiliari, pari al costo di 35 euro.
Rimane per il titolare del mutuo l’onere di trovare il mutuo a condizioni più convenienti rispetto al finanziamento già stipulato e di fornire ai fini del nuovo atto di surroga tutti i documenti personali necessari oltre a quelli relativi all’immobile e al mutuo in essere, come le visure catastali e le planimetrie o le autorizzazioni ottenute in caso si sia proceduto con lavori e interventi di ristrutturazione.

La legge stabilisce che la surroga può essere richiesta in qualsiasi momento di vita del mutuo, anche se è prassi che le banche suggeriscano di far trascorrere almeno un anno dalla stipula del vecchio mutuo.
Tendenzialmente la convenienza della surroga è proporzionale alla durata residua del mutuo che si intende trasferire, perché maggiore è il tempo rimasto, più si guadagnerà con i tassi migliori del nuovo mutuo; se invece la durata residua fosse bassa, superiore alla metà dell’ammortamento, allora i vantaggi si assottigliano, e saranno tanto minori quanto più è alto il peso della quota capitale nella rata del mutuo rispetto alla quota interessi: per questo non si potrà godere di grandi vantaggi derivanti dalle migliori condizioni pattuite.

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