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I prodotti di mutuo e i tassi di interesse

Tasso fisso, cap e variabile sono solo alcune delle molteplici tipologie di tasso applicate ai mutui. Conoscere tutte le possibilità e i pro e contro di ognuna aiuta a scegliere in maniera saggia il mutuo che fa al caso proprio.

casetta con percentuale e uomo che scrive
Muto e tassi d'interesse

Gli istituti bancari propongono alla propria clientela varie alternative di mutuo al fine di soddisfare tutte le esigenze. Le diverse soluzioni si basano principalmente sul tipo di tasso di interesse applicato, a volte anche in combinazione con l’esigenza di garantire la costanza delle rate.

In questa guida si analizzano le diverse tipologie di mutuo proposte dagli istituti bancari, in modo da coglierne i meccanismi e le differenze più significative. Potrai così valutare meglio quale sia la soluzione più adatta alle tue esigenze e trovare più facilmente il tuo mutuo ideale.

Il tasso di interesse

Generalmente ogni mutuo assume una denominazione che deriva dalla tipologia di tasso di interesse a esso applicato, altre volte il termine con cui quel mutuo è conosciuto deriva da meccanismi associati a specifici vantaggi creati per il sottoscrittore. Si hanno così i mutui a tasso fisso e i mutui a tasso variabile, i mutui con "cap" (tetto a garanzia della variabilità al rialzo del tasso) e i mutui misti. Queste e altre tipologie di mutuo vengono di seguito descritte al fine di chiarirne le differenze.

Alla base di tutto vi è l’interesse che costituisce il costo che il mutuatario paga alla banca in relazione al denaro che gli viene erogato. Gli interessi costituiscono una componente delle rate e sono calcolati sul capitale residuo che il mutuatario deve all’istituto di credito al momento del pagamento della rata. Si comprende che, minore è il tasso di interesse, minore è il costo del denaro associato al mutuo.

Ogni rata è costituita da una componente capitale e da una componente interessi la cui somma definisce l’importo della rata in pagamento secondo la regola: Importo rata = quota capitale + quota interessi.

È chiaro il ruolo del tasso di interesse e della sua natura, questo potrà determinare a ogni rata il crescere o il diminuire della stessa oppure incidere sui meccanismi di ammortamento in funzione della tipologia di mutuo.

Anche per questi motivi la legge impone alle banche di riportare nel contratto di mutuo l’ammontare del tasso di interesse espresso in percentuale su base annua (TAN), il criterio di calcolo delle quote interessi (fondamentale in caso di interesse variabile) e il costo complessivo dell’operazione di finanziamento, anch’esso espresso in percentuale sull’anno (TAEG).

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La scelta del mutuo in base al tasso di interesse

Vediamo ora i principali prodotti di mutuo sulla base del tasso di interesse e degli specifici meccanismi di funzionamento che li contraddistinguono:

  • Mutuo a tasso fisso - Nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse è definito in fase di stipula e si mantiene tale per tutta la durata del piano di ammortamento. Ciò costituisce una garanzia per il mutuatario in quanto potrà contare sulla certezza che per l’intera durata del mutuo gli interessi, individuati rata per rata, saranno calcolati al medesimo tasso percentuale. Il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso è l’Eurirs, che consiste in un indice interbancario rappresentativo del tasso medio a cui gli istituti bancari scambiano, tra loro, denaro in relazione a operazioni di lungo termine (15 anni, 20, anni o oltre).

 

Esempo di mutuo a tasso fisso con durata 20 anni
Parametro (%) Eurirs 20 anni (parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso con durata 20 anni)
Spread (%) Costante definita dall'istituto di credito
TAN (%) Parametro + Spread

 

  • Mutuo a tasso variabile - Nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse definito in fase di stipula è soggetto a cambiamenti nel tempo basati sulle variazioni dell’indice di riferimento prescelto. Il criterio di calcolo degli interessi associati alle singole rate prevede infatti il dover aggiornare a ogni rata il valore del parametro di riferimento che gli istituti di credito fanno coincidere con Euribor o BCE.
    • Mutuo a tasso variabile Euribor: costituisce la stragrande maggioranza dei mutui a tasso variabile, in cui il parametro Euribor è un indice interbancario rappresentativo del tasso medio a cui gli istituti bancari scambiano tra loro denaro in relazione a operazioni a breve termine (1 mese, 3 mesi, 6 mesi). Ogni mese, allo scadere della singola rata, il tasso di interesse viene rideterminato basandosi sul valore dell’Euribor (variato rispetto al mese precedente in base all’andamento del mercato interbancario), per cui il tasso applicato ai fini del calcolo degli interessi risulta diverso da quello applicato nella rata precedente.
    • Mutuo a tasso variabile BCE: costituisce una rarità in quanto non tutti gli istituti di credito propongono questo prodotto di mutuo. Il tasso BCE, alla base della definizione del tasso di interessi, è il tasso di riferimento che la Banca Centrale Europea (BCE) applica alle operazioni di rifinanziamento relative al sistema bancario; detto anche TUR (Tasso Ufficiale di Riferimento). Questo tasso risente di scelte di politica monetaria per cui varia in base a decisioni della BCE e non delle transazioni di mercato, per questo motivo la sua variabilità è talvolta minima in archi temporali anche lunghi. Il criterio di calcolo degli interessi nei mutui a tasso variabile BCE segue la logica del criterio di calcolo degli interessi nei mutui a tasso variabile (Euribor).

 

Esempio di mutuo a tasso variabile
Parametro (%) Euribor 1M (Parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile)*
Spread (%) Costante definita dall'istituto di credito
TAN (%) Parametro + Spread

*Esistono differenti parametri Euribor (1M, 3M, 6M), ogni banca sceglie quale applicare a propria discrezione

 

Puoi verificare il valore attuale dei parametri Eurirs, Euribor e BCE direttamente nella sezione Osservatorio Tassi.

  • Mutuo a tasso varaibile con cap - Con il termine "cap" si indica il tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse di un mutuo a tasso variabile non può andare. La banca, nel determinare il tasso di interesse da applicare al calcolo mensile delle rate adotta lo stesso meccanismo previsto nel mutuo a tasso variabile Euribor avendo cura, in caso di superamento del livello del cap, di adottare il valore percentuale corrispondente al cap stesso. Per cui se il tasso di interesse (comprensivo di spread) si mantiene sotto il cap il mutuo non è differente da un mutuo a tasso variabile, in caso contrario interviene il meccanismo di protezione che prevede l’adozione del tasso pari al cap al posto del più alto valore determinato dall’andamento dell’Euribor.

Il mutuo con cap risponde alle esigenze di chi vuole sfruttare l’attuale livello minimo dei tassi di interesse, ma non vuole rischiare che un aumento futuro possa tradursi in un costo del denaro più alto di una determinata soglia.

  • Mutuo a tasso misto - Il mutuo a tasso misto costituisce la soluzione per chi desidera poter variare il criterio di calcolo degli interessi nel tempo. Esso prevede che a partire dalla condizione di tasso fisso o tasso variabile si possa, dopo un periodo definito contrattualmente (ogni 2, 3, 5 o 10 anni), modificare il tasso passando da fisso a variabile o viceversa. In entrambe le situazioni si tratta di una opzione che il mutuatario è libero di far valere a seguito di semplice richiesta alla banca, senza che questa possa pretendere motivazioni o avanzare contestazioni. Il contratto di mutuo definisce i tassi di riferimento in caso di applicazione del tasso fisso (Eurirs) e del tasso variabile (Euribor), indicando per ognuno di essi l’esatta tipologia secondo le varianti presenti sul mercato dei tassi.
  • Mutuo a tasso variabile a rata costante - Si comporta come un mutuo a tasso variabile (Euribor) ma differisce da questo in quanto la rata rimane costante per l’intera durata del piano di ammortamento. La variabilità del tasso ha quindi effetti sulla durata del finanziamento che in caso di tassi crescenti nel lungo periodo dà luogo all’allungamento del tempo di restituzione del capitale con conseguente aumento del numero delle rate. A fronte di tassi decrescenti, nel lungo periodo, il mutuatario potrà incorrere nella riduzione del periodo di ammortamento per cui andrà a estinguere la sua obbligazione prima del tempo previsto.

I consigli di Segugio.it

Tassi apparentemente più convenienti o sicuri possono riservare delle sorprese. Verifica sempre i dettagli delle condizioni previste per il calcolo degli interessi: i parametri di riferimento, l’indicizzazione, gli spread a volte possono non essere costanti per tutta la durata del mutuo e contribuire a rendere più onerosa e imprevedibile la tua rata.