logo segugio.it
Chiama gratis 800 999 555 Chiama gratis 800 999 555

Il rogito e le imposte per acquisto casa

Per diventare proprietari di una casa è necessario concludere la compravendita e sottoscrivere il rogito. L'intervento di un notaio si rivelerà fondamentale per mettere gli accordi agli atti. Sulla base del rogito, poi, si calcoleranno le imposte da versare. Ecco come.

notaio appone timbro
Acquistare casa: rogito e imposte

L’importanza della casa

La casa è da sempre un bene caro agli italiani, tanto da caratterizzare il nostro Paese per la prevalenza assoluta delle case di proprietà, circa il 73%, rispetto all’alternativa della casa in affitto. Divenire proprietari di un immobile è, quindi, uno dei principali obiettivi delle famiglie italiane che talvolta conseguono per naturale "passaggio" da genitori a figli, mentre altre volte avviene per compravendita a seguito di una lunga attività di ricerca.

Tale ricerca tuttavia rappresenta solo il punto di inizio di un iter che si conclude con l’atto di compravendita (rogito) al quale consegue il versamento delle imposte dovute al trasferimento di proprietà. Questa guida descrive gli aspetti che ruotano intorno al rogito, partendo da quelli preparatori per arrivare al versamento delle imposte dovute.

L'atto pubblico di compravendita - Il rogito

Con il termine "rogito" si indica quel particolare momento in cui in presenza del notaio (rogito notarile) le parti della compravendita immobiliare giungono a definire contrattualmente l’accordo che porta al trasferimento di proprietà. Il rogito è quindi indicativo dell’avvenuta firma del contratto di compravendita, ma è anche rappresentativo dell’insieme di atti formali che, in questa particolare occasione, sono demandati al ruolo del notaio.

La stipula dell’atto di compravendita avviene dinanzi al notaio che pur essendo pagato dalla parte acquirente, svolge il proprio ruolo nel segno della correttezza verso entrambe le parti. Queste sono chiamate a confermare la piena comprensione delle clausole contrattuali e a porre domande al notaio qualora vi fossero aspetti non chiari sia nei contenuti dell’atto che nelle conseguenze giuridiche dello stesso.

L’atto di rogito è redatto nella forma dell’atto pubblico, ciò significa che l’atto costituisce "piena prova" in relazione alla "provenienza dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti" (art. 2700 c.c.). Contestare il contenuto del rogito, dopo l’avvenuto perfezionamento di questo, comporta pertanto il dover mettere in discussione l’operato del notaio mediante querela di falso; aspetto che lascia intendere l’importanza e la solennità dell’atto stesso.

L’atto di rogito è preceduto dalla raccolta da parte del notaio dei documenti attestanti le generalità delle parti ed eventuali certificazioni a loro riconducibili:

  • Documenti d’identità e codici fiscali dei soggetti;
  • Certificazione dello stato civile (atto di matrimonio, certificato di stato libero o di unione civile);
  • Eventuali documenti attestanti accordi di convivenza o patti matrimoniali;
  • Permesso di soggiorno o visto di ingresso in caso di cittadini extra-europei.

Il notaio richiede, inoltre, copia del preliminare di compravendita (compromesso) che costituisce la base dell’atto di rogito che andrà a definire.

La parte acquirente dovrà, in caso di acquisto prima casa, fornire la documentazione attestante la proprietà di altri immobili (come le visure catastali o la copia degli atti di proprietà) in modo che il notaio possa disporre del quadro completo della situazione e inserire nell’atto le specifiche clausole dichiaratorie in capo alla parte acquirente. In caso di acquisto di una pertinenza (come il box auto) è necessario che la parte acquirente fornisca copia dell’atto d’acquisto dell’immobile cui la pertinenza dovrà essere associata.

Va ricordato che in base alle modifiche normative intervenute con la legge finanziaria 2006 (266/2005) e con il decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), la parte acquirente è tenuta a fornire prova dei pagamenti finora effettuati. Il notaio pertanto è chiamato a raccogliere la prova dei pagamenti di eventuali acconti già versati che dovranno coincidere con l’utilizzo di mezzi di pagamento tracciati (es. bonifico o assegno circolare/bancario).

Ulteriore documentazione riguarda gli aspetti "tecnici" dell’immobile oggetto di compravendita. È necessario fornire al notaio copia della planimetria catastale e copia del certificato di agibilità ed eventuali ulteriori documenti che possano riguardare lo stato dell’immobile.

In caso di mutuo, il notaio chiederà informazioni utili a contattare la banca per assolvere alle mansioni connesse all’erogazione del finanziamento.

Se l’acquisto prevede l’intervento dell’agente immobiliare è necessario fornire al notaio i riferimenti dello stesso in modo da verificarne l'iscrizione al ruolo che, in caso di assenza, comporta la segnalazione da parte del notaio all’Agenzia delle Entrate.

Acquisita l’intera documentazione, di cui quella sopra indicata è solo indicativa di ciò che può servire, il notaio espleterà i controlli formali sull’esistenza di ipoteche, vincoli, pregiudizi e definirà l’atto di compravendita.

Il notaio, a seguito della stipula del contratto di compravendita, calcola le imposte dovute dalla parte acquirente in relazione agli atti da cui deriva il trasferimento di proprietà e trattiene le stesse in qualità di sostituto d’imposta. Tali somme sono successivamente versate all’Agenzia delle Entrate dallo stesso notaio.

Acquista la casa dei tuoi sogni con un mutuo Fai subito un preventivo

Le imposte dovute per l'acquisto della casa

Il trasferimento di proprietà costituisce il presupposto per il pagamento di imposte il cui importo dipende dal tipo di acquisto e dalla natura del soggetto venditore.

Acquistare una "prima casa" comporta il poter godere del regime fiscale agevolato previsto per tale operazione che presuppone il pagamento di imposte con aliquote inferiori a quelle previste in regime ordinario.

La natura del soggetto venditore incide sulla presenza dell’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) che è assente nel caso di acquisto da privati mentre è generalmente presente in caso di acquisto da impresa costruttrice. L’IVA è infatti presente se l’impresa costruttrice vende l’immobile entro cinque anni dal completamento dei lavori mentre oltre questo tempo l’IVA potrà esserci o meno in base a valutazioni fiscali di competenza dell’impresa stessa.

Vediamo ora l’ammontare delle principali imposte nel caso di acquisto in regime ordinario (non prima casa) e in regime agevolato (prima casa) nei confronti di venditori privati o di imprese con operazione soggetta ad IVA.

 

Acquisto da privatiRegime ordinario (no prima casa)Regime agevolato (prima casa)
IMPOSTA Aliquota/Importo Aliquota/Importo
Imposta valore aggiunto (IVA) Esente Esente
Imposta di registro 2% 9%
Imposta ipotecaria 50 euro 50 euro
Imposta catastale 50 euro 50 euro

 

Acquisto da impresa (entro cinque anni dal termine dei lavori di costruzione)Regime ordinario (no prima casa)Regime agevolato (prima casa)
IMPOSTA Aliquota/Importo Aliquota/Importo
Imposta valore aggiunto (IVA) 10%* 4%
Imposta di registro 200 euro 200 euro
Imposta ipotecaria 200 euro 200 euro
Imposta catastale 200 euro 200 euro

*L'aliquota sale al 22% in caso di acquisto di immobili di lusso

 

Come già indicato, le imposte di registro ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.

La legge riserva un’ulteriore "sconto d’imposta" in favore di privati che acquistano immobili ad uso abitativo ed eventuali pertinenze (cantina, box auto, posto auto) da altri privati o anche imprese purchè l’operazione non risulti soggetta a IVA. Tale agevolazione, conosciuta con il nome di "regola del Prezzo-Valore" consiste nel considerare quale base imponibile per il calcolo delle imposte, non il valore d’atto (prezzo di acquisto), ma il valore catastale che per natura risulta ampiamente più basso del primo.

L’applicazione di questa regola presuppone, oltre al verificarsi delle condizioni finora indicate, che l’acquirente richieda al notaio di calcolare le imposte sul Prezzo-Valore. L’assenza di tale indicazione nell’atto di rogito costituisce, infatti, presupposto per il calcolo delle imposte sul prezzo pattuito. Tutte le altre operazioni di compravendita in cui l'acquirente non è un privato e che riguardano terreni, locali commerciali o uffici non possono beneficiare della regola appena illustrata.