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10 consigli per chi deve fare un mutuo

Scegliere il mutuo in maniera consapevole significa non limitare la scelta a quello col tasso più basso, ma considerare altri aspetti fondamentali per la propria situazione: durata, rata, servizi e costi accessori, condizioni flessibili e nessun costo nascosto.

giovane coppia sul divano con documenti in mano ascolta un consulente
I consigli per scegliere il mutuo più conveniente

L’acquisto di una casa con il ricorso a un mutuo è un passo fondamentale per un singolo o una famiglia, perché impegna per buona parte della vita. Per questo, le valutazioni da fare prima di affrontare la spesa sono tante e importanti. In questa guida cerchiamo di fornire qualche consiglio per arrivare a fare la scelta migliore, fermo restando che i tempi di un mutuo, dalla richiesta fino all’atto di mutuo, possono variare molto e rivelarsi anche lunghi se non si hanno le idee chiare.

Quale importo richiedere

La prima valutazione da fare quando si desidera affrontare un mutuo è la somma da chiedere, che dipende non solo dal valore dell’immobile, ma anche dalla possibilità di versare un anticipo all’acquisto della casa.

Per legge, la banca finanzia, infatti, solo fino all’80% del bene ipotecato (norma sul credito all’art.1 della delibera del 22 aprile 1995), percentuale che può essere elevata fino al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative.

Fa eccezione in questo momento chi deve richiedere un mutuo e ha meno di 36 anni e un ISEE entro i 40.000, perché per questa categoria di mutuatari fino al 31 dicembre del 2022 è possibile ricorrere alla garanzia Consap del Fondo mutui prima casa potenziata all’80% della quota capitale del mutuo, per finanziare oltre l’80% del valore dell’immobile (decreto Sostegni bis del 25 maggio 2021).

Sulla base di una eventuale disponibilità iniziale va valutato il cosiddetto Loan to Value, la percentuale del valore dell’immobile offerto in garanzia: più è alto, maggiore sarà il costo del mutuo perché più elevato sarà il rischio per la banca.

Alla fine, occorre dunque valutare quanto capitale proprio impegnare e quanto invece chiedere alla banca, perché con importi di mutuo più bassi si risparmiano interessi, ma si rinuncia alla disponibilità di capitale.

La rata da sostenere

Il mutuo può arrivare anche a durare 30 anni e in rari casi, 40 anni. Si tratta dunque di una spesa che impegna per buona parte della vita, ogni mese visto che le rate si corrispondono generalmente con questa cadenza. È per questo che la banca valuta attentamente l’importo della rata e verifica che non superi il 30/35% del reddito, così da essere sempre sostenibile anche nel lungo termine. Se si dovessero prevedere spese future, sarà opportuno allungare la durata e valutare rate più leggere.

A chi affidarsi

Le esperienze di amici e parenti sono sempre utili, ma con molta probabilità non rappresentano in maniera esauriente la propria situazione perché sono troppe le variabili in gioco quando si sceglie un mutuo. Ecco perché è indispensabile affidarsi a un esperto e, contemporaneamente, fare le personali ricerche.

Rivolgersi alla propria banca può essere il primo passo per sondare il costo di un mutuo, ma spesso le condizioni migliori sono offerte ai nuovi clienti per attirarli in un mercato diventato altamente competitivo, dunque l’offerta migliore si ha con molta probabilità cambiando istituto di credito.

Ci sono poi i professionisti a cui affidare le varie fasi del mutuo: dal perito che valuta il prezzo della casa, spesso messo a disposizione dalla banca, fino al notaio, da scegliere in base alla vicinanza e al costo, ma anche alla modernità del servizio, ad esempio la digitalizzazione dei servizi che renderanno l’operazione di accensione del mutuo più semplice e veloce. In ogni caso, chiedere e confrontare i preventivi di più di professionisti è la cosa migliore da fare.

Valuta la convenienza per te

La convenienza può essere un valore relativo quando si parla di mutui, visto che il prodotto più conveniente non è soltanto il meno caro. Il mutuo conveniente è anche quello a condizioni migliori in termini di durata, entità della rata, servizi e costi accessori. È un mutuo che non prevede costi nascosti o aggiuntivi, come spese mensili per la riscossione della rata o un’assicurazione da sottoscrivere a tutela della banca in aggiunta a quella obbligatoria prevista per legge. Conveniente è anche un mutuo che offre condizioni flessibili, come la possibilità di saltare una rata senza costi in un mese particolarmente pesante o anche sospendere la rata per un breve periodo di tempo: una serie di servizi che sempre più banche offrono per differenziarsi sul mercato.

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Tasso fisso o variabile?

È l’annosa questione che si pone al momento della scelta del mutuo: conviene di più un tasso fisso o un tasso variabile? Fino a qualche tempo fa la risposta non si prestava a interpretazioni, visto che i tassi fissi hanno raggiunto i livelli minimi della storia dei mutui. Tuttavia ora che il tasso fisso è in risalita, la scelta non è più così ovvia. Una valutazione va fatta sulla base della durata del mutuo: quanto più è di lungo respiro, tanto maggiore sarà l’esigenza di mettersi al sicuro con una rata fissa. Ma per le durate brevi, intorno ai 10 e 15 anni, optare per un tasso variabile vuol dire godere di valori molto bassi dell’Euribor, che per risalire e raggiungere livelli di guardia impiegherà con molta probabilità ancora molti anni, quelli necessari per rimborsare la parte di interessi e arrivare a pagare la quota capitale senza che la rata subisca forti scossoni.

Occhio al Taeg

Il vero indicatore del costo di un mutuo non è il suo Tan, (Tasso di interesse annuo), ma il Taeg (Tasso annuo effettivo globale). Spesso l’errore che si fa nel valutare la convenienza del mutuo è guardare l’ammontare della rata, ma ciò che invece ne rappresenta il costo è proprio il suo Taeg, che oltre a contenere il valore del Tan, condensa tutti i costi aggiuntivi di apertura e mantenimento del finanziamento nel tempo: i costi di istruttoria, i costi di perizia, le spese di incasso rata, gli oneri. Un indicatore di un mutuo costoso è una differenza molto netta tra Tan e Taeg.

Non perdere le agevolazioni fiscali

Se il mutuo finanzia l’acquisto di una prima casa, i vantaggi fiscali sono tanti e permettono di realizzare un bel risparmio.

È infatti possibile beneficiare di una serie di detrazioni ai fini Irpef relativamente agli oneri accessori al finanziamento, come:

  • gli interessi passivi annuali (detrazione del 19%, entro 4000 €);
  • le spese di perizia;
  • le spese di istruttoria bancaria;
  • le spese del notaio e dell’atto notarile (entro 4000 €);
  • le imposte di sostituzione o cancellazione dell’ipoteca;
  • l’imposta sostitutiva dello 0,25%.

Attenzione però perché per accedere a questa serie di agevolazioni occorre che il mutuo finanzi un immobile classificabile come prima casa, pena la decadenza dei benefici prima casa e il pagamento di sanzioni per il contribuente che sarà obbligato a versare le imposte non assolte.

Puoi cambiare quando vuoi

Se un tempo il mutuo era una scelta irreversibile, una legge nel 2007 (Legge Bersani n.40/2007) ne ha regolamentato la surroga, il trasferimento dalla vecchia alla nuova banca a costo zero.

Se dunque un vecchio mutuo ha condizioni poco economiche, si può richiedere un cambio dei parametri alla stessa banca (rinegoziazione), oppure sostituirlo ricorrendo alla surroga, anche più di una volta.

La banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, trasferendo le pratiche al nuovo istituto di credito, pena il pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo; la nuova banca può invece rifiutarsi se la valutasse poco conveniente.

Valuta i costi di un’estinzione anticipata

L’estinzione anticipata è il diritto di rimborsare alla banca il capitale erogato prima della scadenza prevista nel contratto, in qualsiasi momento.

Disciplinata dall’articolo 120ter del Testo Unico Bancario, l’estinzione anticipata non prevede alcuna penale per i mutui stipulati dopo il febbraio 2007. Per quelli accesi prima di questa data, la penale dipende dalla fase in cui avviene l’estinzione, ma rimane comunque applicabile in misura ridotta e con un tetto massimo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007.

Confronta le offerte prima di scegliere

Una volta effettuati i dovuti calcoli, non rimane che avventurarsi nella scelta del mutuo migliore. Farlo in autonomia è difficile, perché bisognerebbe fare richiesta a molte banche e mettere a confronto le condizioni delle offerte. Questo può risolversi in pochi minuti con un comparatore come Segugio.it, che alla sezione mutui consente di richiedere un preventivo di mutuo oppure dare uno sguardo alle migliori offerte ogni giorno per farsi un’idea dei prezzi. Così facendo si può arrivare a risparmiare fino a 700 euro l’anno, che moltiplicati per la durata media di un mutuo vuol dire molto denaro in meno.

Una volta verificato il costo del finanziamento, si può inoltrare domanda alla banca che ne verificherà la fattibilità in base ai primi dati forniti.