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Scegliere il mutuo

Un mutuo può essere strutturato e perfettamente confezionato seguendo le necessità del richiedente. Per scegliere il mutuo che fa al caso proprio, dunque, è importante conoscere tutte le possibilità a disposizione e i parametri che vengono messi in campo.

casetta su erba
Tutto quello che bisogna sapere prima di scegliere un mutuo

Il mutuo è un prodotto particolare la cui scelta va oltre l’esigenza di “pagare” la casa dei propri sogni e divenirne proprietari. É necessario conoscere le caratteristiche che differenziano un mutuo da altri mutui, come durata, rate, tassi, che spesso non sono concetti di facile interpretazione. Questa guida vuole offrire un supporto a una scelta consapevole e conveniente che allontani la possibilità di brutte sorprese future.

Il mutuo

Quando si acquista, si ristruttura o si vuole costruire casa è normale, salvo rari casi in cui si dispone della liquidità necessaria, ricorrere a un mutuo. Il mutuo è la forma di finanziamento più adatta a fronteggiare spese importanti, come l’acquisto di un immobile, e la sua importanza è dovuta anche al fatto che la normativa che ne prevede le caratteristiche disegna specifiche condizioni di vantaggio sia per il mutuatario (cliente dell’istituto bancario), sia verso lo stesso istituto di credito (parte mutuante).

Per capire meglio questo passaggio è necessario far riferimento alla nozione di “mutuo fondiario” che, previsto dal Testo Unico Bancario, rappresenta una specifica tipologia di mutuo volta a soddisfare proprio le esigenze delle due parti contrattuali.

Il Mutuo Casa è infatti generalmente un mutuo fondiario che ha tra le varie caratteristiche quella di prevedere l’accensione di un’ipoteca sull’immobile, questa può a prima vista apparire come un “peso” in capo al richiedente il mutuo, ma in realtà spiana la strada alla concessione dello stesso da parte della banca.

Altre forme di mutuo, per esempio i prestiti personali, non godono di tale forma di garanzia pertanto gli importi a essi associati sono minori e praticamente non idonei all’acquisto di immobili. Per queste ragioni, nel linguaggio comune, si è soliti chiamare “mutui” solo le forme di finanziamento garantite da ipoteca, le sole che nel concreto permettono di affrontare importanti spese quali quelle per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile.

Le diverse tipologie di mutuo

Vi sono diverse tipologie di mutuo che gli istituti di credito propongono alla propria clientela con l’intenzione di soddisfare le differenti esigenze familiari. Tra i parametri che maggiormente incidono sulla tipologia di mutuo vi è il tasso di interesse che abbinato alla durata del finanziamento può determinare significative differenze tra un prodotto e l’altro.

Il consumatore è quindi chiamato a scegliere tra varie possibilità tra cui le principali sono:

  • Mutuo con tasso fisso: il tasso di interesse, definito in fase di stipula, non cambia per l’intera durata del finanziamento. Ciò costituisce una condizione di “sicurezza” per il mutuatario che cerca certezza su uno degli aspetti più importanti: il costo del denaro che dovrà restituire alla banca nel corso degli anni.
  • Mutuo con tasso variabile: il tasso di interesse è definito tramite un indice soggetto a variare nel tempo. Tali fluttuazioni, in aumento o in diminuzione, incidono sulla quota di interessi dovuta nella singola rata per cui possono causare l’aumento o la diminuzione della stessa di mese in mese.

Le possibili variazioni in aumento del tasso variabile hanno portato gli istituti bancari a definire ulteriori forme di mutuo basate sulla possibilità di “controllare” tali oscillazioni al rialzo da parte dei propri clienti. Da anni, le due forme di mutuo che meglio rispondono all’esigenza del mutuatario di poter gestire il proprio mutuo a tasso variabile sono:

  • Mutuo con cap rate: costituisce un’interessante variante alla logica del tasso variabile in quanto presenta un “tasso massimo” (cap rate) oltre il quale il tasso di interesse non trova applicazione. Questa forma di mutuo ripara il mutuatario da eventuali aumenti significativi del tasso di interesse (aspetto diffuso nel passato) in quanto tale circostanza vedrebbe l’automatica applicazione del tasso massimo definito contrattualmente e non di tassi più alti derivanti da aspetti economico/finanziari.
  • Mutuo Misto: consente al mutuatario di modificare la tipologia di tasso cui associare il pagamento degli interessi del mutuo, passando dal tasso fisso a quello variabile o viceversa ad intervalli di tempo stabiliti, secondo la volontà del mutuatario. Chi sottoscrive questa forma di mutuo partendo dalla modalità “tasso variabile”, può optare per la modalità “tasso fisso” dopo un tot di anni (es: 2 anni) oppure far decadere tale opportunità. Il mutuatario ha infatti solo l’onere di dover comunicare all’istituto di credito la sua volontà. In caso di silenzio non si hanno effetti sul piano di ammortamento fino alla successiva eventuale opzione di “cambio tasso” da parte del mutuatario (es: al sopraggiungere del quarto anno di ammortamento).

Cerchiamo ora di capire quali sono gli ulteriori elementi che concorrono a fare del mutuo uno strumento altamente personalizzabile, che bisogna conoscere per una scelta ragionata.

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Tasso di interesse e parametri di riferimento

Il tasso di interesse costituisce il costo del denaro che il mutuatario ottiene dall’istituto di credito a fronte della richiesta di mutuo. Questo parametro, espresso in percentuale, può essere come già visto costante nel tempo (mutuo a tasso fisso) o variabile per l’intera durata del piano di ammortamento (mutuo a tasso variabile). La scelta tra le due ipotesi presuppone la presenza di un indice la cui natura è alla base della stessa tipologia di mutuo.

Il parametro di riferimento per il mutuo a tasso fisso è l’Eurirs, un indice interbancario che dipende dalle transazioni di denaro a medio/lungo termine. Gli istituti bancari adottano unanimemente questo parametro, al quale sommano una percentuale fissa denominata spread, per determinare il tasso di riferimento nei mutui a tasso fisso. La diverse scelte di spread tra istituti bancari determinano le differenze di tasso tra i prodotti di mutuo a tasso fisso da questi offerti.

Nel caso dei mutui a tasso variabile vi sono due parametri di riferimento che possono fungere da base per la definizione del tasso, questi sono:

  • L’Euribor: rappresenta la scelta più diffusa tra gli istituti bancari. L’Euribor è un tasso interbancario dipendente dalle transazioni di denaro nel breve periodo. Esistono vari “Euribor” in funzione del periodo di riferimento (es: 1 mese, 3 mesi, ecc.) cui il singolo istituto bancario somma un proprio spread al fine di determinare il tasso di interesse.
  • Il BCE: rappresenta una soluzione residuale nel mondo dei mutui a tasso variabile. La variabilità del tasso BCE (al quale ogni istituto di credito somma un proprio spread) è inoltre limitata, in quanto dipende non da aspetti connessi al mercato dei “tassi”, ma a scelte di “politica monetaria” riconducibili alla Banca Centrale Europea.

La rata

La rata è data dall’importo che periodicamente il mutuatario versa alla banca a titolo di restituzione del capitale prestato e degli interessi su questo maturato. Le rate di un mutuo sono generalmente caratterizzate da periodicità mensile, ma non sono escluse forme di restituzione semestrali o anche differenti qualora l’istituto bancario lo prevedesse.

Ogni rata è formata da una quota capitale e da una quota interessi, la loro somma determina l’importo stesso della rata nonché la variabilità o meno. Le rate sono fisse nel caso del mutuo a tasso fisso o nei casi in cui, pur in presenza di un tasso variabile, la struttura del piano di ammortamento le rende fisse. Le rate sono variabili in tutti i casi in cui la variabilità del tasso di interesse può “sfogarsi” in aumento o diminuzione della rata, senza che il piano di ammortamento preveda meccanismi di compensazione.

Il pagamento puntuale delle rate costituisce l’obbligazione principale del mutuatario che in caso di ritardo è tenuto a fronteggiare spese ulteriori quali interessi di mora ed eventuali spese di recupero delle somme dovute all’istituto bancario.

L’ammortamento del mutuo

Il rimborso del mutuo avviene secondo un piano denominato “piano di ammortamento”. Questo rappresenta infatti la modalità con cui il mutuatario rimborsa il denaro che gli è stato concesso sotto forma di mutuo.

Nell’intento di favorire le aspettative della propria clientela, le banche hanno nel tempo “costruito” mutui caratterizzati da piani di ammortamento il più possibili vicini alle esigenze dei singoli e delle famiglie, sono pertanto nati piani di ammortamento a rate crescentia rate decrescenti, ma soprattutto “alla francese”.

Vediamo le caratteristiche di ognuno:

  • Piano di ammortamento alla francese: è caratterizzato da rate costanti formate dalla somma della quota capitale con la quota interessi e tali per cui nel tempo le quote capitale crescano a fronte del diminuire delle quote interesse. Questo piano di ammortamento è particolarmente diffuso in quanto la stabilità della rata è garanzia di sicurezza per il mutuatario, mentre per l’istituto bancario rappresenta una valida soluzione per via della predominanza della “componente interessi” nelle prime rate rispetto alle successive.
  • Piano di ammortamento a rate crescenti: pur essendo poco diffuso, costituisce comunque una soluzione valida per i clienti per i quali è presumibile un significativo miglioramento della propria condizione reddituale nel tempo. A questi, se le circostanze lo permettono, può essere associato un piano di ammortamento che parte da rate basse per poi progressivamente affrontare rate più alte.
  • Piano di ammortamento a rate decrescenti: anche questo poco diffuso, costituisce un’alternativa al più classico “mutuo alla francese”. È indicato nei casi in cui il mutuatario gode di una buona capacità reddituale e vuole assicurarsi minori costi di mutuo con il trascorrere del tempo.

Da ultimo si cita il piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile che di fatto è annoverabile tra i piani di ammortamento “alla francese” per via della struttura delle rate, ma che merita un'apposita citazione per la particolarità per cui la rata si mantiene costante. Si tratta infatti di un piano a tasso variabile che non “sfoga” la variabilità nell’importo della rata (questa permane costante per tutta la durata del mutuo), ma nella durata dell’intero mutuo che, in caso di tassi crescenti andrà oltre la durata concordata contrattualmente. Viceversa, in caso di variabilità al ribasso del tasso di interesse nel tempo, l’importo del mutuo risulterà restituito in anticipo rispetto alla scadenza prevista.