Gli aspetti fiscali del mutuo

La stipula di un mutuo, regolata da un contratto che si stabilisce tra banca e mutuatario, è soggetta a una serie di costi finanziari, che riguardano anche l’intera durata dell'ammortamento. La legge prevede su questi costi una serie di agevolazioni che si traducono in sconti fiscali, oppure detrazioni corrisposte in dichiarazione dei redditi.

Vediamo allora qual è il regime fiscale di un mutuo e quali le detrazioni consentite per legge.

Il mutuo è un prestito che, come tutte le operazioni di finanziamento della durata superiore ai 18 mesi emesse su territorio italiano, è assoggettato al pagamento di un’imposta sostitutiva la cui aliquota varia a seconda della tipologia e della finalità del finanziamento (articoli 15-20-bis, Dpr 601/1973).

Il nome "imposta sostitutiva" deriva dal fatto che viene versata al posto di una serie di altri tributi un tempo previsti su questo tipo di finanziamenti. Nello specifico, in caso di mutuo ipotecario l’imposta sostitutiva viene versata in sostituzione di:

• imposta di registro,
• imposta catastale,
• imposta ipotecaria,
• imposta di bollo,
• tassa di concessione governativa.

L’imposta sostitutiva si calcola in percentuale e grava sul mutuatario: è la banca a corrisponderla, scalandone l’importo dal finanziamento erogato.

Sono due le aliquote previste dallo Stato, a seconda che oggetto del finanziamento sia una prima casa o altro tipo di immobile.

Nel caso di mutuo finalizzato all’acquisto di un immobile destinato all’abitazione principale, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull’importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro e ipotecaria.

Nel caso di mutui contratti per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come "prima casa", si applica un’imposta sostitutiva del 2% sull’importo del mutuo.

L’imposta sostitutiva ammonta allo 0,25% anche per i mutui destinati ad altre finalità rispetto all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, ad esempio i mutui liquidità.

Nel caso in cui ad acquistare casa siano due coniugi con un mutuo cointestato, l’aliquota per calcolare l’imposta sostitutiva si riferisce alla quota parte di finanziamento erogata a ciascun mutuatario e alla destinazione di tale quota.

Se si trattasse di un immobile "prima casa" per entrambi, allora l’imposta sostitutiva sarà pari sempre allo 0,25%.

Se a beneficiare delle agevolazioni prima casa fosse invece soltanto uno dei coniugi perché l’altro è già proprietario di una prima casa, allora i due corrisponderanno una percentuale differente, rispettivamente lo 0,25% il coniuge che acquista come prima casa e il 2,00% il coniuge che non dispone dei privilegi legati a un acquisto prima casa.

Ultima possibilità è che entrambi siano già proprietari di un immobile classificabile come prima casa, e allora la quota dell’imposta sostitutiva ammonterà comunque al 2% della somma presa in prestito dalla banca.

Tutte le spese connesse all’atto di mutuo e al piano di ammortamento possono essere detratte in sede di dichiarazione dei redditi. La condizione è che l’immobile finanziato sia l’abitazione dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari e che il mutuo sia stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all’atto di acquisto dell’immobile.

Ecco quali sono nel dettaglio le spese e gli oneri detraibili:

• gli interessi passivi corrisposti sul capitale preso a prestito,
• le spese di perizia dell’immobile,
• le spese di istruttoria,
• l’imposta sostitutiva,
• l’imposta di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca,
• l’onorario del notaio e le spese sostenute per il contratto di mutuo,
• i costi connessi al preammortamento, qualora sia presente.

Queste voci di spesa sono detraibili nella misura del 19% e per un ammontare massimo di 4.000 euro, con cadenza annuale e in riferimento all’anno di imposta precedente rispetto alla dichiarazione dei redditi.

Gli stessi oneri detraibili per un mutuo prima casa possono essere detratti anche nel caso in cui il mutuo finanzi una nuova costruzione o una ristrutturazione straordinaria soggetta a concessione edilizia di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Cambia solo il tetto massimo di spesa, che in questo caso è di 2.582,28 euro, mentre la condizione da rispettare è che i lavori di ristrutturazione o costruzione siano iniziati sei mesi prima o nei diciotto mesi successivi al rogito del mutuo. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Per ottenere le detrazioni fiscali viste sopra, tutte le spese e gli oneri sostenuti per accendere un mutuo e corrisposti lungo la durata del suo ammortamento devono essere documentati.

Riguardo agli interessi passivi, la banca rilascia ogni anno una dichiarazione a uso fiscale con i corrispettivi versati. Allo stesso modo, la banca rilascia anche la documentazione degli oneri sostenuti per la stipula dell’atto di mutuo.

Stessa cosa per il notaio che rilascia la documentazione con le voci di spesa sostenute soggette a detrazione, oltre al suo onorario, anche questo detraibile.

Così tra i documenti della perizia, il tecnico specializzato - ai fini della detraibilità fiscale - dovrà rilasciare documentazione attestante il costo sostenuto dal mutuatario.