La surroga o portabilità del mutuo

La surroga, conosciuta comunemente con il termine di "portabilità del mutuo" costituisce un importante strumento di tutela per tutti i mutuatari che dopo aver stipulato un mutuo si trovano ad assistere al crescere delle rate nel tempo, in relazione al variare dei tassi di interesse. In queste situazioni, prima dell’introduzione della legge 40/2007 (Legge Bersani) il mutuatario non aveva alternative se non estinguere il mutuo divenuto troppo oneroso (ipotesi decisamente non praticabile).

Con l’introduzione della Legge Bersani il mutuatario può "trasferire" il mutuo dall’attuale banca ad altra banca con possibilità di modifica in positivo di alcuni parametri tra cui il tasso di interesse.

I principali vantaggi della portabilità del mutuo (o surroga del mutuo) sono:

• possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un diverso istituto bancario che applica migliori condizioni economiche, senza che lo stesso possa applicare costi di "trasferimento". L’operazione di surroga non prevede costi a carico del mutuatario surrogante;
• possibilità di scegliere in funzione delle condizioni di mutuo offerte dal "nuovo" istituto bancario. Si potrà infatti ottenere un forte risparmio dal miglioramento del tasso di interesse, dall’eventuale diminuzione dello spread e magari variando la durata del mutuo. In merito al tasso di interesse, ad esempio, è possibile optare per un mutuo a tasso fisso annullando in tal modo la possibilità di fluttuazione delle rate nel tempo;
• possibilità di ottenere condizioni di favore anche in relazione ai costi non relativi all’operazione di surroga (questi per legge pari a zero), ma alla "struttura" del mutuo offerto dalla banca surrogante (es: incasso delle rate, assicurazioni, gestione nel tempo).

La scelta di surrogare il mutuo è spesso una scelta obbligata che prima di febbraio 2007 non era possibile, ma che successivamente, a seguito dell’introduzione della norma, ha caratterizzato le tante operazioni di mutuo che, divenute ormai troppo onerose, hanno "obbligato" i mutuatari a ricorrere a tali benefici di legge.

Anche oggi, in presenza di tassi di interesse ormai contenuti e stabilmente bassi, la portabilità del mutuo non è da escludere qualora si intravvedano le condizioni ideali per ricorrervi. A tal fine è bene ricordare quali regole è utile seguire per scegliere l’istituto bancario che offre le condizioni di portabilità più vantaggiose. Vediamo le principali regole da mettere in pratica:

• verificare le attuali voci di spesa (es: costo per l’incasso delle rate) e condizioni economiche (es: tasso di interesse e sua natura fissa o variabile), nonché aspetti quali la durata residua del mutuo e quanto capitale deve essere ancora restituito al fine della conclusione del mutuo;
• focalizzarsi sull’obiettivo da conseguire con la surroga del mutuo, questo infatti può consistere nella diminuzione del tasso di interesse che tuttavia, in accordo con la riduzione della durata del mutuo, può non coincidere con la riduzione dell’importo delle rate. Altri aspetti possono riguardare la flessibilità del rimborso o l’opportunità di abbinare all’operazione di surroga l’ottenimento di liquidità aggiuntiva che la "nuova" banca può proporre in caso di surrogazione;
• è sempre utile consultare più operatori bancari per poter confrontare le diverse proposte di portabilità, queste infatti presentano spesso condizioni similari le cui differenze, apparentemente minime, possono, nell’ottica del lungo periodo, rappresentare opportunità di risparmio maggiori rispetto alle altre;
• è inoltre buona norma servirsi della consulenza di operatori professionisti in grado di agevolare la scelta del mutuatario mediante l’analisi del mercato di riferimento e delle opportunità che questo offre.

Per aiutarti a verificarne l’impatto, ti consigliamo di utilizzare lo strumento che calcola il risparmio ottenibile con la surroga del mutuo oppure accedi subito alle offerte di mutui surroga disponibili su Segugio.it e contatta i nostri consulenti: ti aiuteranno a scoprire tutti i vantaggi della portabilità, valutarne gli effetti sul tuo mutuo e darti un’opinione competente in merito alla fattibilità delle diverse alternative. Così potrai trovare, in breve tempo, la soluzione che ti permette di avere il mutuo più conveniente e maggiormente adatto alle tue esigenze.

La gratuità dell’operazione di surroga è stata inizialmente oggetto di "interpretazione" da parte di operatori bancari che ritenevano che il trasferimento del contratto di mutuo potesse comunque essere gravato da spese relative alla verifica dell’affidabilità del mutuatario o legate alla gestione della pratica.

Questa interpretazione si scontra con il dettato della normativa che all’art. 120-quater, comma 4, del Testo Unico Bancario, dal titolo "Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità" che prevede: "Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione".

È quindi chiaro che l’istituto surrogante non può richiedere al cliente alcun costo inerente l’operazione di portabilità, compresi costi per accertamenti catastali o di istruttoria (es: indagini in banche dati) in quanto l’affidabilità del cliente nonché l’idoneità dell’immobile sono già stati oggetto di indagine da parte della prima banca erogante. Anche il costo per l’intervento del notaio è gratuito, esso è infatti a carico della banca surrogante, come il costo di eventuali perizie sull’immobile.

L’unico costo imputabile al cliente ammonta a 35 euro e consiste nella tassa richiesta per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

La surrogazione del mutuo prevede tempi certi e decisamente rapidi. L’operazione infatti deve esaurirsi entro 30 giorni dal momento della richiesta di surroga al nuovo istituto. Tale richiesta rappresenta infatti l’input affinché l’istituto si relazioni con la "banca surrogata" al fine di disporre del conteggio estintivo del mutuo in corso e delle informazioni utili all’avvio dell’iter di surroga.

Eventuali ritardi prevedono la possibilità per il mutuatario di richiedere all’istituto surrogante un risarcimento nella misura dell’1% del capitale oggetto di surroga, per ogni mese o frazione di questo; il mutuatario, può inoltre rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario per ogni aspetto dell’operazione per il quale ritiene che i suoi diritti ed interessi non siano stati rispettati.