Mutuo under 36: le agevolazioni per i giovani nel 2026

Se si è giovani e con un reddito basso, le condizioni sono ancora favorevoli per comprare casa: chi ha meno di 36 anni e un ISEE entro i 40.000 euro può infatti accedere a una serie di garanzie disposte per agevolarne l’autonomia abitativa.

Questo accade grazie alle disposizioni varate nel 2021 dal Decreto Sostegni bis, in parte confermate con la Legge di Bilancio 2025 (n. 207 del 30.12.2024) e riconosciute come bonus prima casa giovani.

Si tratta di vantaggi straordinari per sbloccare l’impasse in cui si è trovato il mercato immobiliare ancora prima della pandemia e dare un aiuto a tanti giovani economicamente fragili, che hanno così potuto realizzare il progetto di una casa di proprietà.

Con il decreto legge n. 73/2021, noto come Decreto Sostegni-bis e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, il Governo ha stabilito l’entrata in vigore di una serie di norme sul fronte dell’erogazione dei mutui casa per chi, in possesso di specifici requisiti, volesse acquistare una prima casa.

Inizialmente previste fino al 31 dicembre 2022, nel tempo sono state parzialmente confermate, fino alla Legge di Bilancio 2025 che ha mantenuto la garanzia Consap fino all’80% del valore capitale del mutuo.

Grazie al Fondo di garanzia prima casa potenziato, lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso a tassi agevolati (di norma la garanzia arriva fino al 50%), con limite di finanziabilità inteso come rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superiore all’80%.

Attraverso la maxi-garanzia statale sarà possibile coprire l’intero valore della casa con un mutuo 100%. Questo comporta non versare alcun anticipo all’atto di acquisto, cosa impensabile in passato, visto che un mutuo che copre tutto il costo della casa richiede normalmente garanzie straordinarie: proprio per la sua rischiosità è concesso a condizioni e tassi più onerosi rispetto a un normale mutuo ipotecario.

Inoltre, per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che stipulano un mutuo per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa, il bonus prima casa giovani dà diritto all’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo erogato.

Nel 2013, con la legge n.147 del 27 dicembre, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha istituito il Fondo di garanzia mutui al fine di offrire al cittadino una garanzia pubblica sul mutuo per l'acquisto della prima casa.

La gestione del Fondo spetta a Consap, la società di diritto privato totalmente partecipata dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che valuta le richieste pervenute dagli istituti di credito per conto dei mutuatari.

È stata prorogata al 31 dicembre 2027 la garanzia del Fondo prima casa all’80% della quota capitale del mutuo per le seguenti categorie prioritarie:

• coppia coniugata o convivente more uxorio da almeno due anni che abbia costituito nucleo da almeno due anni;
• famiglia monogenitoriale con figli minori conviventi;
• giovani di età inferiore ai 36 anni;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP (istituti autonomi per le case popolari).

Per tutte queste categorie era stato previsto un tasso calmierato del mutuo, in quanto il tasso effettivo globale (TEG) non poteva essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze nell'ambito delle soglie anti-usura, ai sensi della legge n.108 del 7 marzo 1996.

La Legge 17/11/2022 n.175 di conversione del decreto Aiuti ter ha introdotto un correttivo al TEGM per agevolare l'offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all'80%, anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM.

Sono due i requisiti fondamentali per accedere a tutte le agevolazioni prima casa: l’età e la condizione economica.

Più specificamente, potranno beneficiare di tutti i vantaggi:

• i giovani che non abbiano compiuto 36 anni nell’anno in cui il mutuo è stipulato;
• chi possiede un indicatore ISEE entro i 40.000 euro annui.

Ai fini del beneficio è possibile presentare l’ISEE ordinario, oppure nel caso in cui la situazione economica, lavorativa o patrimoniale sia cambiata, si può ricorrere all’ISEE corrente, da aggiornare entro due mesi dall’avvenuta variazione.

Ultima condizione per accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa riguarda l’ammontare del finanziamento, che non deve essere superiore ai 250.000 euro.

Perché sussistano le condizioni di prima casa bisogna che si verifichino i seguenti fatti:

• l’acquirente stabilisca la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• l’acquirente dichiari di non essere titolare del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altro immobile sullo stesso territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato come prima casa;
• l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, abitazione o usufrutto su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa. Se così fosse dovrà procedere alla vendita dell’immobile in suo possesso entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

L’immobile deve inoltre rispettare precisi requisiti, perché non deve essere di lusso né appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico).

Per tutti coloro che, pur avendo i requisiti fondamentali per accedere al Fondo, presentino un ISEE superiore ai 40.000 euro, la garanzia resta al 50% della quota capitale. In questo caso, converrà richiedere un mutuo per una durata superiore, fino a 40 anni, così da ridurre al minimo il peso delle rate mensili.

La domanda di adesione al Fondo va comunque presentata alla banca presso la quale si è individuato il miglior mutuo prima casa destinato ai giovani, compilando la modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia.

La banca si occuperà poi di inviare la domanda a Consap, che ne valuterà la fattibilità. Le banche e gli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa sono sui siti Consap e ABI.