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Mutuo under 36: le agevolazioni per i giovani nel 2023

I vantaggi disposti per gli under 36 non riguardano solo la compravendita immobiliare e le imposte tributarie, ma anche il mutuo finalizzato a finanziare l’acquisto della casa: sarà ancora possibile ricorrere alla garanzia statale straordinaria con il Fondo di garanzia prima casa.

giovane coppia sdraiata sul pavimento che guarda una casetta viola
È il momento di comprare casa per i giovani

Se si è giovani e con un reddito basso, le condizioni sono ancora favorevoli per comprare casa: chi ha meno di 36 anni e un ISEE entro i 40.000 può infatti accedere a una serie di vantaggi fiscali e di garanzie disposte per agevolarne l’autonomia abitativa.

Succede grazie alle disposizioni varate nel 2021 dal Decreto Sostegni bis, rafforzate dalla Legge di Bilancio 2022 e prorogate con la legge di Bilancio 2023. Un pacchetto di misure rientranti nel bonus prima casa giovani, che contiene vantaggi straordinari per sbloccare l’impasse in cui si è trovato il mercato immobiliare ancora prima della pandemia, e dare un aiuto a tanti giovani economicamente fragili che finalmente possono realizzare il progetto di una casa di proprietà.

Cos’è il bonus prima casa under 36?

Con il decreto legge n. 73/2021, noto come Decreto Sostegni-bis e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, il Governo ha stabilito l’entrata in vigore di una serie di norme sul fronte fiscale e dell’erogazione dei mutui per chi, in possesso di specifici requisiti, volesse acquistare una prima casa. Inizialmente previste fino al 31 dicembre 2022, l'ultimo DDL di Bilancio ha confermato che le agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. 

Il bonus prima casa giovani prevede l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, oltre all’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. 

In caso di acquisto soggetto a Iva, ad esempio da impresa per un immobile di nuova costruzione, è riconosciuto anche un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.

Le agevolazioni viste sopra si applicano anche alle pertinenze dell’immobile agevolato, come ad esempio il box o la cantina e valgono anche per gli acquisti immobiliari effettuati tramite asta giudiziaria

Le agevolazioni sui mutui

I vantaggi disposti per gli under 36 non riguardano solo la compravendita immobiliare e le imposte tributarie, ma anche il mutuo finalizzato a finanziare l’acquisto della casa. Grazie al Fondo di garanzia prima casa potenziato, lo Stato garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso a tassi agevolati (di norma la garanzia arriva fino al 50%), con limite di finanziabilità inteso come rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superiore all’80%.

Attraverso la maxi-garanzia statale sarà possibile coprire l’intero valore della casa con un mutuo 100%. Questo comporta non versare alcun anticipo all’atto di acquisto, cosa impensabile in passato visto che un mutuo che copre tutto il costo della casa richiede normalmente garanzie straordinarie: proprio per la sua rischiosità è concesso a condizioni e tassi più onerosi rispetto a un normale mutuo ipotecario.

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Il Fondo di garanzia prima casa

Nel 2013 con la legge n.147 del 27 dicembre il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha istituito il Fondo di garanzia mutui al fine di offrire al cittadino una garanzia pubblica sul mutuo per l'acquisto della prima casa. La gestione del Fondo spetta a Consap, la società di diritto privato totalmente partecipata dal Ministero dell'Economia e delle Finanze che valuta le richieste pervenute dagli istituti di credito per conto dei mutuatari.

La legge n. 197/2022, art.1, comma 74  ha prorogato al 31 marzo 2023 la garanzia del Fondo prima casa all’80% della quota capitale del mutuo per le seguenti categorie prioritarie:

  • coppia coniugata o convivente more uxorio da almeno due anni che abbia costituito nucleo da almeno due anni;
  • famiglia monogenitoriale con figli minori conviventi;
  • giovani di età inferiore ai 36 anni;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli IACP (istituti autonomi per le case popolari).

Per tutte queste categorie era stato previsto un tasso calmierato del mutuo, in quanto il tasso effettivo globale (TEG) non poteva essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze nell'ambito delle soglie anti-usura, ai sensi della legge n.108 del 7 marzo 1996.

La legge 17/11/2022 n.175 di conversione del decreto Aiuti ter ha introdotto un correttivo al TEGM per agevolare l'offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all'80%, anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM.

Le agevolazioni sull’acquisto

Ecco nello specifico tutti i benefici previsti dalla norma per gli under 36.

Per le compravendite non soggette a Iva stipulate tra privati, chi usufruisce del bonus prima casa giovani ha diritto all’esenzione dal pagamento delle seguenti imposte:

  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • imposta di registro.

Per le compravendite soggette al pagamento dell’Iva, viene riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta, da utilizzare in seguito secondo diverse modalità:

  • in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria o catastale, sulle successioni e donazioni una volta acquisito il credito;
  • in diminuzione dell’Irpef risultante in dichiarazione dei redditi;
  • in compensazione del modello F24.

Inoltre, per chi acquista o ristruttura con un mutuo, oppure finanzia la costruzione di un immobile a uso abitativo, il bonus prima casa giovani dà diritto all’esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo erogato.

Per quanto riguarda invece l’imposta di bollo, l’acquisto prima casa under 36 segue i principi che regolano gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale.

A chi spettano le agevolazioni?

Sono due i requisiti fondamentali per accedere a tutte le agevolazioni prima casa: l’età e la condizione economica.

Più specificamente, potranno beneficiare di tutti i vantaggi:

  • i giovani che non abbiano compiuto 36 anni l’anno in cui il mutuo è stipulato;
  • chi possiede un indicatore ISEE entro i 40.000 euro annui.

Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE di riferimento è dell’anno 2020. Ai fini del beneficio è possibile presentare l’ISEE ordinario, oppure nel caso in cui la situazione economica, lavorativa o patrimoniale sia cambiata, si può ricorrere all’ISEE corrente, da aggiornare entro due mesi dall’avvenuta variazione.

Ultima condizione per accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa riguarda l’ammontare del finanziamento, che non deve essere superiore ai 250.000 euro.

Cosa si intende per prima casa

Perché sussistano le condizioni di prima casa bisogna che si verifichino i seguenti fatti:

  • l’acquirente stabilisca la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente dichiari di non essere titolare del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altro immobile sullo stesso territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato come prima casa;
  • l’acquirente dichiari nell’atto di acquisto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, abitazione o usufrutto su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa: se così fosse dovrà procedere alla vendita dell’immobile in suo possesso entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

L’immobile deve inoltre rispettare precisi requisiti, perché non deve essere di lusso e appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico).

Per chi ha un ISEE superiore ai 40.000 euro

Per tutti coloro che pur avendo i requisiti fondamentali per accedere al Fondo, presentino un ISEE superiore ai 40.000 euro, la garanzia resta al 50% della quota capitale. In questo caso converrà richiedere un mutuo per una durata superiore, fino a 40 anni, così da ridurre al minimo il peso delle rate mensili.

La domanda di adesione al Fondo va comunque presentata alla banca presso la quale si è individuato il migliore mutuo prima casa, compilando la modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia. La banca si occuperà poi di inviare la domanda a Consap, che ne valuterà la fattibilità. Le banche e gli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa sono sui siti Consap e ABI.

Ultimo aggiornamento gennaio 2023