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Mutui al 100%: cosa sono?

Se di norma ottenere un mutuo al 100% ha un costo alto per la banca, che si traduce in uno spread e tassi di interesse più alti, il recente Decreto Sostegni bis ha introdotto una serie di agevolazioni per i giovani che devono finanziare l'intero valore della casa.

casetta con percentuale e uomo che scrive
Nuove norme consentono di ottenere un mutuo 100% a costi contenuti

Un mutuo al 100% è un finanziamento destinato a finanziare oltre l’80% del valore di un immobile, e fino alla sua totalità.

Ottenere un mutuo 100% è più complesso rispetto ai mutui entro la soglia dell'80%, proprio per la natura stessa dell’operazione che espone la banca a un rischio molto elevato. La norma sul credito dispone, infatti, che i finanziamenti sulla casa non superino l’80% del valore dell’immobile, salvo coprire la parte restante con garanzie aggiuntive.

Nello specifico, la Deliberazione 22 aprile 1995 sul Credito Fondiario stabilisce che “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative”.

Qualora si riuscisse a ottenere un mutuo al 100%, questo avrà un costo decisamente maggiore affinché la banca possa coprire il rischio più alto di insolvenza, praticando uno spread e tassi di interesse più alti.

Per contro, proprio perché prodotti richiesti da chi percepisce redditi non elevati, gli stessi mutui 100% avranno durate più lunghe, talvolta anche fino a 40 anni, e un piano di ammortamento con rate di minore importo, ben commisurate al reddito percepito.

Chi volesse calcolare l’importo della rata di un eventuale mutuo 100%, può fare una simulazione sul portale Segugio.it e farsi un’idea della spesa mensile.

Le garanzie integrative per ottenere un mutuo 100%

La banca può acconsentire a concedere la totalità della somma necessaria a coprire l’intero valore dell’immobile, ma servirà integrare le classiche garanzie reali necessarie all’acquisto di un immobile (ipoteca) con ulteriori garanzie personali.

La stessa Deliberazione 22 aprile 1995 le indica così:

  • fideiussioni bancarie e assicurative;
  • polizze di compagnie di assicurazione;
  • cessioni di  annualità  o  contributi  a carico dello Stato o di enti pubblici;
  • fondi di garanzia;
  • altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia.

La fideiussione è un tipo di garanzia personale per la quale un soggetto (fideiussore) presta la propria garanzia per l’adempimento dell’obbligazione dell’altro, impegnandosi nei confronti del creditore.

fondi di garanzia sono offerti dallo Stato ai cittadini per l’accensione di un mutuo ipotecario per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile da destinare a prima casa.

Il fondo di garanzia Mutui Prima casa, ormai noto a tutti dopo le disposizioni stabilite dal Decreto Sostegni bis, è gestito da Consap (società partecipata al 100% dal MEF) e interviene su richiesta del cittadino garantendo il 50% della quota capitale dei mutui richiesti: in questo caso, la banca non può chiedere un garante.

I mutui al 100% che vengono concessi con il ricorso al Fondo di garanzia sono identificati spesso dalle banche come mutui Consap (abbreviazione di Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici).

Il nuovo Fondo di garanzia prima casa

In seguito alla crisi determinata dalla pandemia e al fine di rilanciare il settore e consentire anche ai più giovani di diventare con più facilità proprietari di una prima casa, il Decreto Sostegni bis (D.L n.73 del 25 maggio 2021) ha emanato nuove disposizioni riguardo le agevolazioni concesse agli under 36.

La nuova norma consente infatti ai giovani che non abbiano ancora compiuto 36 anni di accedere a una garanzia elevata dal previsto 50%, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per un importo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Questo vuol dire che le banche possono finanziare il 100% del valore dell’immobile senza pretendere ulteriori garanzie.

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Chi ha diritto al mutuo 100% con la garanzia dello Stato

La legge definisce criteri molto rigorosi relativamente ai soggetti che possono beneficiare del Fondo potenziato all’80%, due su tutti: l’età, inferiore ai 36 anni nell’anno in cui si acquista e il reddito percepito, perché chi fa richiesta di accesso al Fondo deve presentare un Isee che non superi i 40.000 euro annui.

Inoltre la garanzia prevede che il richiedente abbia determinati requisiti:

  • è cittadino italiano residente in Italia o in uno Stato appartenente all’unione Europea;
  • non è proprietario di altri immobili a uso abitativo;
  • richiede un mutuo non superiore a 250.000 euro;
  • acquista un immobile non di lusso (sono escluse le categorie A1, A8 e A9);
  • destina l’immobile a prima casa.

Per gli stessi giovani che accedono al mutuo 100%, la recente legge prevede che il tasso calmierato del finanziamento o “Tasso Effettivo Globale” (TEG) non sia superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’economia e delle finanze ai sensi della legge 7 marzo 1996, n.108”.

I vantaggi fiscali dei mutui 100% ai giovani

Se si hanno meno di 36 anni e un Isee inferiore ai 40.000 euro annui, si potrà beneficiare di una fiscalità ridotta sulla casa e per certi versi azzerata, nello specifico:

  • zero imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • zero imposta sostitutiva sul mutuo;
  • credito d’imposta di pari importo sull’Iva, con la compensazione delle somme dovute a titolo di Irpef in dichiarazione dei redditi.

Le agevolazioni possono dunque essere tante anche per chi richiede un mutuo 100% e disponga dei requisiti necessari imposti dalla legge.

Come richiedere un mutuo agevolato 100%

Se si hanno più di 36 anni, un mutuo al 100% necessita dunque che si presentino garanzie extra oltre l’ipoteca sull’immobile acquistato. Nel caso invece si avesse un’età inferiore a 36 anni, ma anche se a richiedere il prestito fosse una coppia dove almeno uno dei due acquirenti ha meno di 36 anni, si potrà ottenere una somma fino al 100% del valore della casa.

In ogni caso, la richiesta del mutuo e della garanzia statale va effettuata sempre presso la banca che eroga il mutuo: la lista delle banche aderenti è disponibile sui siti Consap e ABI ed è in continuo aggiornamento.

Il richiedente dovrà compilare il modulo disponibile presso le banche o sul sito stesso di Consap e consegnarlo alla banca, che provvederà a inoltrare domanda a Consap.

Il termine per richiedere tutte le agevolazioni sui mutui giovani, prima previsto per il prossimo giugno, è stato prorogato dalla nuova Legge di Bilancio a fine 2022.

A cura di: Paola Campanelli

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