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Acquistare casa all’asta con un mutuo

Chi fosse interessato ad acquistare un immobile all’asta dovrà contattare la banca in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto. L’istituto di credito procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo il preliminare di mutuo.

primo piano di un martelletto da asta e sullo sfondo una casa
L’acquisto di un immobile all’asta può essere finanziato con un mutuo

Le aste giudiziarie sono un’opportunità per chi deve acquistare casa e cerca un prezzo vantaggioso. Esiste tuttavia una procedura da rispettare per provare ad aggiudicarsi l’immobile e un iter da seguire qualora lo si volesse fare finanziando la spesa con un mutuo.

In linea di massima, il mutuo concesso per l’acquisto di una casa all’asta ha le stesse caratteristiche di un classico mutuo prima o seconda casa, e gode delle stesse agevolazioni concesse per questo tipo di finanziamenti. Quello che cambia è il procedimento necessario per richiederlo, proprio perché vincolato alle vicende giuridiche che seguono l’immobile messo all’asta.

Perché un immobile viene messo all’asta

Gli immobili all’asta derivano da un processo esecutivo giudiziario che colpisce il proprietario quando i suoi creditori cercano di recuperare le somme prestate attraverso l’espropriazione forzata dei beni di sua proprietà. La messa all’asta di un immobile implica dunque che il proprietario sia debitore insolvente: il pignoramento dell’immobile vale anche sulla prima casa e in ogni stato o condizione del debitore, ad esempio qualora avesse a suo carico figli minori.

Un perito nominato dal tribunale sarà incaricato di visionare l’immobile e redigere una relazione sulle condizioni della casa e sul suo valore di mercato. Quindi si procederà fissando la data dell’asta giudiziaria con il prezzo di partenza dell’immobile, basato sulla valutazione emersa durante la perizia.

La procedura immobiliare di una vendita all’asta viene seguita da un custode giudiziario nominato dal giudice che segue la procedura giudiziaria. Generalmente il nome e il contatto si reperiscono sull’annuncio pubblicitario di vendita.

Come richiedere un mutuo per asta giudiziaria

Anche l’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria può essere finanziato con un mutuo. Quello che serve prima di procedere con la richiesta è mettere insieme le carte necessarie e inviare alla banca i seguenti documenti:

  • la perizia ordinata dal tribunale;
  • il bando di partecipazione;
  • la relazione preliminare notarile.

Nella perizia allegata all’avviso di vendita si può verificare lo stato dell’immobile e i dati catastali, il suo valore di mercato e la planimetria, come l’eventuale presenza di abusi edilizi, la classe energetica e così via.

I tempi delle aste giudiziarie sono piuttosto stretti e comportano che si disponga della somma necessaria a concludere l’affare anche nel giro di poco: il mancato saldo nei modi e nei termini stabiliti implicano la perdita dell’immobile e del deposito cauzionale versato con un assegno in busta chiusa (nel caso l’asta si svolga fisicamente), oppure con un bonifico nel caso di asta online.

La relazione del notaio in sostanza identifica l'immobile e attesta in modo trasparente il proprietario sul quale la banca iscriverà l'ipoteca a garanzia, verificando anche che non sia gravato da eventuali trascrizioni pregiudizievoli (es. ipoteche, sentenze di fallimento, pignoramenti immobiliari) che ne comprometterebbero la vendita.

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Il procedimento che porta all’acquisto

Tutta la documentazione va consegnata alla banca, che potrà decidere di accettarla e stipulare un accordo con il potenziale acquirente anche attraverso la pre-delibera del mutuo, una "promessa" di concessione del mutuo che subordina l’erogazione dell’importo all’aggiudicazione dell’asta.

Se la richiesta viene accolta, la banca garantisce la concessione del mutuo attraverso un contratto preliminare, una scrittura privata con la quale si impegna a concedere il mutuo ad aggiudicazione avvenuta.

Secondo quanto disposto dal terzo comma dell’art. 585 c.p.c., il versamento del prezzo può essere effettuato dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

Il giudice firma il decreto di trasferimento dell’immobile solo quando riceve il l’assegno o il bonifico a saldo del prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta, mentre l’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla banca sull’immobile sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice del Tribunale.

Se, invece, il potenziale mutuatario non dovesse risultare aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.

La banca finanzia, secondo quanto disposto dalla legge, fino all’80% del valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

Nel 2014 una convenzione sottoscritta tra l’ABI e i Tribunali ha semplificato il procedimento e i tempi di richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile all’asta. "I soggetti interessati all’acquisto di un immobile alle aste giudiziarie possono, prima dello svolgimento dell’asta, contattare le banche operanti sul territorio locale e nazionale, per verificare l’offerta del servizio volto alla concessione di un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile oggetto della procedura esecutiva". A questo scopo, ABI mette a disposizione l’elenco, in continuo aggiornamento, per una ricerca agevolata dei Tribunali e delle banche convenzionate con i tribunali.

Quando richiedere il mutuo

Proprio perché il tempo utile per versare il prezzo dell’immobile battuto all’asta è piuttosto breve (in media tra i 60 e i 90 giorni dall’aggiudicazione), è indispensabile istruire la pratica del mutuo per tempo e fare bene i calcoli, perché non ci si ritrovi al momento dell’acquisto senza la disponibilità della somma.

Il soggetto interessato ad acquistare l’immobile all’asta dovrà, quindi, contattare la banca in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto: da parte sua, l’istituto di credito procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario il preliminare di mutuo.

In caso poi di aggiudicazione della casa all’asta, si procederà alla stipula definitiva e all’iscrizione dell’ipoteca di primo grado.

Bisogna specificare che la richiesta di mutuo può anche seguire l’aggiudicazione dell’asta, ma si corre il rischio di vedersi negare il mutuo, per cui è sempre bene assicurarsi in anticipo la concessione.

Vantaggi di comprare casa all’asta

Il vantaggio principale di acquistare una casa all’asta è il prezzo dell’immobile, che può arrivare a essere molto inferiore rispetto al suo normale valore sul mercato proprio perché i creditori hanno come finalità ultima la vendita in tempi stretti e il recupero del debito.

Altro vantaggio di ricorrere a un’asta giudiziaria è risparmiare sulle spese di agenzia, quindi dal 2% al 4% del prezzo di vendita dell’immobile, perché l’intermediario è in questo caso il giudice che emette l’ordinanza di vendita all’asta.

Con l’acquisto all’asta non si sostengono le spese di perizia dell’immobile, visto che questa parte della procedura è fornita in anticipo insieme all’avviso di vendita. Infine, si risparmia anche sulle spese notarili di trasferimento della proprietà, in quanto anche queste sono incluse nel procedimento di acquisto all’asta.

A cosa fare attenzione

Non sono pochi i rischi in cui si incorre quando si partecipa a un’asta giudiziaria per acquistare un immobile. Come prima cosa, servirà controllare bene la perizia depositata insieme all’atto di procedimento esecutivo.

Quando si decide di partecipare all’asta immobiliare bisogna disporre del 10% del prezzo indicato di vendita, da consegnare con un assegno in busta chiusa al momento dell’offerta.

Il rischio è anche che durante l’asta il prezzo sia soggetto a rialzi anche importanti che rendono l’immobile fuori dalla disponibilità iniziale, per questo bisogna sempre valutare un importo minimo di rilancio.

Un ultimo, ma importante, aspetto riguarda la consegna dell’immobile, visto che spesso le case messe all’asta sono ancora abitate e si rischia che rimangano occupate anche in seguito alla vendita. Per questo bisogna sempre verificare a chi spetta la liberazione dell’immobile.

Infine, bisogna fare attenzione alle truffe, perché non è raro, soprattutto nelle aste online, che si tratti di aste false o che abbiano a oggetto case abusive oppure occupate abusivamente.