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Che cosa è l'ipoteca? A cosa serve?

Stai per accendere un mutuo per l'acquisto di una casa e vuoi vederci chiaro sul funzionamento dell'ipoteca? Come si iscrive o si cancella un'ipoteca, ma soprattutto cosa comporta? In caso non si è più capaci di restituire il debito, la banca puó prendersi la casa?

disegno di una casa in primo piano
Ipoteca mutuo: iscrizione e cancellazione

Quando si è alle prese con la firma del contratto di un mutuo per l’acquisto di una casa, la banca chiede come garanzia l’ipoteca sull’immobile e questo può generare ansia e stress soprattutto se non si conosce con esattezza come funziona l'iscrizione ipotecaria. Risolviamo tutti i tuoi dubbi in questo breve e semplice articolo.

Cos’è l’ipoteca?

Grazie all’ipoteca il creditore si protegge da eventuali insolvenze del debitore. Ad esempio, nel caso di un mutuo ipotecario, è l'ipoteca a garantire il pagamento delle rate del mutuo: è, infatti, grazie all’iscrizione ipotecaria che la banca ha diritto di espropriare i beni ipotecati a garanzia del suo credito se il mutuatario smette di pagare il mutuo o ritarda ripetutamente il pagamento delle rate.

La banca ha quindi diritto di entrare in possesso del bene oppure di venderlo e recuperare così il suo credito. Ovviamente se il ricavato della vendita dell’immobile fosse maggiore rispetto al debito residuo, l’istituto di credito deve corrispondere al mutuatario la differenza.

Per tutta la durata del finanziamento, il mutuatario dispone pienamente della casa che ha acquistato e ipotecato, potrebbe addirittura venderla anche qualora il mutuo non fosse ancora estinto (per approfondire leggi Cosa si intende per accollo di un mutuo?). Quando il debito viene restituito del tutto, si procede alla cosiddetta cancellazione dell’ipoteca, che come vedremo in seguito avviene in automatico.

Iscrizione e Cancellazione dell’ipoteca: come fare?

L’ipoteca è valida quando si procede alla sua iscrizione presso il Registro Immobiliare di competenza. Per farlo bisogna presentare la cosiddetta nota d’iscrizione unitamente a un documento che motivi il perché dell’iscrizione ipotecaria.

La nota deve contenere i dati anagrafici delle parti contraenti, i dati identificativi dell’immobile, la somma per la quale si iscrive l’ipoteca e le informazioni relative al finanziamento (durata, tasso di interesse, ecc.).

L'ipoteca dura 20 anni, ciò significa che se il mutuo ha una durata superiore bisognerà rinnovare l’iscrizione, e a farlo sarà la banca creditrice prima della scadenza. La cancellazione dell’ipoteca avviene in automatico quando il mutuo viene estinto, previo via libera della banca stessa. Quindi per cancellare l’ipoteca non serve la firma di un notaio e non è previsto alcun costo per il debitore (a stabilirlo è la legge n. 40/2007 ovvero il c.d. Decreto Bersani).

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Posso iscrivere due o più ipoteche sullo stesso bene?

È possibile iscrivere più di un’ipoteca sulla stessa casa. Ma attenzione, è sempre il creditore ad avere l’ultima parola: di fatto, raramente una banca accetta di stipulare un contratto di mutuo sapendo che sul bene ipotecato è già iscritta un’altra ipoteca da parte di un'altra banca.

Il motivo è molto semplice e risiede nel funzionamento dell’ipoteca. Cerchiamo di riassumerlo brevemente: quando si iscrive per la prima volta l’ipoteca questa prende il nome di ipoteca di primo grado, una seconda ipoteca sullo stesso bene sarà un’ipoteca di secondo grado, poi di terzo, di quarto e così via.

I gradi dell’ipoteca stabiliscono una priorità a favore del creditore nel caso di espropriazione del bene. Quando il debitore è insolvente, il creditore con l’ipoteca di primo grado può riottenere prioritariamente la somma che gli spetta dalla vendita del bene; mentre i creditori con ipoteca di grado superiore dovranno attendere il proprio turno, rischiando di riottenere solo in parte la loro somma o non ottenerla affatto.

Questo spiega perché prima dell’accensione del mutuo, la banca vuole e deve sapere se c’è già un’ipoteca iscritta sul bene che intende utilizzare a garanzia del debito. Sarà compito del notaio verificare i titoli di proprietà dell’immobile e l’assenza di altre ipoteche sulla casa.

Sai che non esiste soltanto l’ipoteca? Quando la banca ritiene insufficienti i requisiti economici del debitore, ha diritto di chiedere altre garanzie in aggiunta all’ipoteca, come il pegno o la fideiussione.

Cosa faccio se so di non poter più riuscire a pagare il mutuo?

A tutto c’è rimedio! Se hai sfortunatamente perso il lavoro o spese improvvise non ti permettono più di pagare con regolarità il tuo mutuo, contatta la banca tempestivamente e chiedi se è disposta a rinegoziare le condizioni originarie del mutuo. Modificare il tasso di interesse o il piano di ammortamento, può ridurre l’importo mensile delle rate, adattandole così alle tue attuali esigenze.

E se la banca non fosse disposta a rinegoziare il mutuo? Resta sempre l’opzione della surroga e della sostituzione. Per non parlare della sospensione temporanea del mutuo per un massimo di 18 mesi prevista dalla legge.

Insomma, prima che la banca possa procedere alla recupero coatto del debito ed espropriare il bene ipotecato, esistono tante opzioni che puoi valutare.

Controlla le offerte surroga mutuo per sapere quanto puoi risparmiare sfruttando la portabilità gratuita del tuo attuale mutuo in un'altra banca che offre condizioni più vantaggiose rispetto a quella attuale.

Ultimo aggiornamento gennaio 2022

A cura della Redazione

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