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La banca può chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca. Cos'è la fideiussione?

Vuoi accendere un mutuo, ma la tua banca chiede garanzie aggiuntive oltre alla classica ipoteca? Fideiussione, pegno o assicurazione sulla vita: sono diverse le richieste che può avanzare la banca quando ritiene insufficiente il requisito della capacità economica del debitore.

Ipoteca, fideiussione, pegno: le garanzie per aprire un mutuo casa

Ricorda che alcune garanzie sono obbligatorie, come l’assicurazione sull’immobile da sinistri o la garanzia ipotecaria, altre invece sono richieste in specifiche situazioni. Analizziamo insieme le più comuni.

Quando l'ipoteca non basta?

Prima di concedere un mutuo la banca effettua un'analisi, la c.d. istruttoria, per valutare il rischio dell'investimento. Analizza cioè diversi aspetti dell'operazione, come ad esempio il reddito netto del richiedente e del suo nucleo familiare e il valore dell’immobile oggetto del finanziamento.

Quando l'importo del mutuo richiesto supera l’80% del valore dell’immobile e/o il rapporto rata/reddito supera il 30-35% del reddito netto mensile complessivo del richiedente, è più che probabile che la banca richieda ulteriori garanzie in aggiunta all’ipoteca. In poche parole, la banca reputa più rischioso concedere il finanziamento ed è per questo che ha bisogno di maggiori garanzie per essere certa di riavere la somma prestata.

Prima di procedere, è bene specificare che giuridicamente esistono tre diversi tipi di garanzie: quella reale, a carattere personale e impropria. Un esempio classico di garanzia reale è l’ipoteca, in cui un bene materiale, l'immobile, viene posto a garanzia del debito per tutelare il creditore in caso di insolvenza.

Nel caso delle garanzie a carattere personale è un terzo soggetto ad assumersi la responsabilità di intervenire quando il debitore non paga le rate, e ciò avviene con la fideiussione.

Infine le garanzie improprie o atipiche che la banca potrebbe richiedere in aggiunta per poter concedere un finanziamento (come il mandato all’incasso, la cessazione del credito, la delegazione di pagamento, ecc.).

Come funziona la fideiussione?

Nella maggior parte dei casi, la garanzia aggiuntiva richiesta dalla banca è a carattere personale e implica l’intervento di un terzo soggetto, diverso dal mutuatario, in grado di farsi carico di eventuali insolvenze di quest’ultimo. Ne è un esempio la cosiddetta fideiussione (o fidejussione), disciplinata dall'art.1936 del Codice Civile.

Il fideiussore è il soggetto terzo che si impegna ad assolvere il debito del mutuatario nel caso in cui quest’ultimo non pagasse le rate del mutuo. La responsabilità del fideiussore rispetto alla banca creditrice è quasi la stessa del diretto debitore. Questo spiega perché molto spesso il ruolo del fideiussore venga assunto dai genitori del mutuatario o comunque da un parente stretto.

La domanda forse più frequente che in molti si pongono è: la banca quindi può rivalersi sui beni del fideiussore nel caso di ritardato o mancato pagamento delle rate del mutuo da parte del debitore? Sì: trattandosi di una garanzia a carattere personale, il fideiussore risponde ad un'eventuale insolvenza del mutuatario con il suo patrimonio. A differenza del pegno e dell’ipoteca, infatti, non può essere indicato uno specifico bene come garanzia del debito.

A tutela del fideiussore interviene l’eventuale beneficio di escussione: esistono, infatti, due tipologie distinte di fideiussione e cioè la fideiussione con beneficio di escussione e quella solidale.

Nel primo caso, se si verifica una inadempienza del contratto, la banca deve prima rivolgersi al debitore principale (il mutuatario) e solo successivamente, qualora non fosse riuscita a recuperare il debito, può rivalersi sul fideiussore. Nel secondo caso, invece, la banca è libera di rivolgersi indistintamente al debitore o al fideiussore in caso di insolvenza. L’una o l’altra forma di fideiussione deve essere concordata in fase di sottoscrizione del contratto di mutuo.

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Assicurazioni Obbligatorie Mutuo Casa: quali sono?

Innanzitutto è bene sottolineare che il mutuatario è libero di scegliere la società assicurativa che preferisce a patto che la polizza soddisfi il grado di protezione richiesto dalla banca.

Le assicurazioni mutuo casa rappresentano non solo una garanzia per la banca, ma anche per il mutuatario, perché si assicura l’immobile in caso di eventi che possano danneggiarlo.

In sede di contrattazione del mutuo, l’istituto di credito può richiedere l’assicurazione sulla vita per coprire i rischi legati all’eventuale decesso del mutuatario o ancora l’assicurazione scoppio e incendio, specifica in caso di incendi o esplosioni che potrebbero mettere a rischio il valore dell’immobile. Di fatto tale assicurazione rientra tra le garanzie obbligatorie nel caso in cui l’immobile fosse oggetto di ipoteca.

La banca potrebbe inoltre chiedere la polizza responsabilità civile che tutela dai danni causati a terzi dalla proprietà immobiliare o ancora una polizza per la perdita di lavoro del mutuatario, per evitare il rischio di insolvenza del debitore nel caso in cui restasse inaspettatamente senza fonti di reddito.

Calcola quanto ti costa il mutuo

Nei costi di accensione del mutuo sono quindi da considerare anche le garanzie richieste dalla banca, come l’iscrizione ipotecaria e le polizze assicurative, che si aggiungono alle spese notarili, ai costi della perizia e a tutte le altre spese che incidono sul costo totale del mutuo.

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