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Mutuo Ipotecario

Si parla di mutuo ipotecario quando la garanzia sul prestito (il contratto di mutuo non è altro che un contratto di prestito) è rappresentata dall'ipoteca su un immobile. La durata di questo tipo di contratto è compresa generalmente tra i 5 anni e i 30 anni (si parla di durata commerciale) ed è necessario che esso venga stipulato dinanzi ad un notaio. Il mutuo ipotecario è ampiamente utilizzato in caso di acquisto di beni immobiliari poiché, in caso di insolvenza da parte del mutuatario, la parte creditrice può avvalersi del cosiddetto “diritto di rivalsa” sul bene ipotecato.

Il mutuo ipotecario può servire sia all'acquisto di un immobile che all'ottenimento di un prestito di liquidità.

Nel caso di mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa, l'immobile posto a garanzia del mutuo è generalmente quello che il mutuatario desidera acquistare. Si procede in questo modo:

  • Una volta che la persona richiedente il prestito ha trovato la banca e il mutuo che fanno per lui, la banca stessa provvede ad effettuare una perizia per stabilire il valore dell'immobile su cui sarà costituita l'ipoteca. Per proteggersi da possibili perdite di valore dell'immobile ma soprattutto dal rischio di dover recuperare costi "non previsti" (è il caso, ad esempio, di interessi per rate non pagate e costi di recupero del credito) la banca iscrive l'ipoteca per un valore più alto di quello relativo all'importo da prestare. Solitamente l'ipoteca viene iscritta al 150% o 200% ma in taluni casi si può arrivare anche al 300%.
  • Il notaio iscrive quindi l'ipoteca nei registri immobiliaril e presso la Conservatoria. Trascorsi 10 giorni, l'ipoteca sarà consolidata, cioè non potrà essere soggetta a revocatoria fallimentare, permettendo alla banca di godere di un titolo di credito certo. Da quel momento l'ipoteca ha una durata di 20 anni, rinnovabile allo scadere per altri 20 anni.
  • Al momento della stipula dell'atto di compravendita (atto che determina il passaggio di proprietà) la banca eroga il prestito necessario per l'acquisto.

Nel caso di un mutuo ipotecario per l'ottenimento di liquidità la differenza consiste nel fatto che la banca erogherà una somma in denaro svincolata dall'acquisto di un immobile. Questa sarà tuttavia garantita dall'ipoteca su un immobile di proprietà del richiedente il prestito, fatto che costituisce garanzia di recupero delle somme in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo.

Estinzione del mutuo e mancato pagamento

Il mutuatario può estinguere il mutuo prima del termine (scadenza naturale) o anticipatamente, in entrambi i casi la banca procederà, alla cancellazione dell'ipoteca presso gli uffici competenti. L'esito sarà la rimozione dell'ipoteca dai pubblici registri.

Se invece il mutuatario non paga le rate del mutuo, la banca, dopo specifici richiami, può avviare secondo normativa, la procedura di recupero forzoso del credito residuo arrivando, se necessario, alla vendita all'asta dell'immobile.

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