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Le tasse locali sulla casa - IMU e TARI

L'IMU e la TARI sono due tasse il cui pagamento spetta ai proprietari di un'abitazione. Quali sono le ultime novità? Come si calcolano queste due imposte e per quale finalità devono essere corrisposte? Scoprilo in questa guida.

calcolatrice con scritta tasse
IMU e TARI

I tributi locali

Le famiglie italiane considerano la casa di proprietà un punto di arrivo nel proprio percorso di vita e di crescita, in grado di garantire senso di protezione e stabilità sociale. Oltre il 75% delle famiglie italiane è proprietaria della casa in cui vive, questo dato confrontato con i paesi occidentali che più ci assomigliano, come Francia, Inghilterra, Spagna, Germania, ci vede secondi solo alla Spagna mentre la percentuale sale nei paesi dell’Est Europa fino a toccare la punta del 96,4% in Romania.

L’importanza della casa in Italia è ribadita anche dall’attenzione che lo Stato riserva agli immobili in quanto rappresentativi di reddito e destinatari di servizi abitativi. In questo quadro diventano significative le scelte di imposizione fiscale a livello locale che vedono i Comuni impegnati nel riscuotere imposte e tasse volte a garantire la realizzazione e il mantenimento dell’arredo e delle infrastrutture urbane (strade e marciapiedi, fognature, illuminazione) nonché il ritiro di rifiuti domestici, materiali ingombranti, e altro.

In questa guida sono riassunti i principali aspetti normativi che determinano l’applicazione dei tributi locali a fronte delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n.160) che ha introdotto la "Nuova IMU" e abrogato la TASI. Già in precedenza era stata oggetto di revisione anche la tassa sui rifiuti solidi urbani che da TARES è divenuta TARI (Legge di Stabilità 2014).

Situazione attuale e modifiche normative degli ultimi anni

Negli ultimi anni si è assistito ad un vorticoso aggiornamento delle norme in materia di tributi locali con l’intento di avvicinare le stesse all’obiettivo del Federalismo fiscale. Quest’ultimo previsto già dal 2001 dal principio di autonomia finanziaria degli enti locali è tutt’ora in via di attuazione.

In questo quadro di continui cambiamenti, anche chi è già proprietario di un immobile fatica a cogliere le modifiche, a volte sottili, che da un anno all’altro intervengono.

Oggi sono due i principali tributi che gravano sulle famiglie che posseggono un immobile:

  • IMU (detta anche "Nuova IMU");
  • TARI.
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Nuova IMU

L’attuale IMU, conosciuta anche come "nuova IMU" per distinguerla dall’omonima sigla precedentemente in vigore, è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2020. Questa imposta mantiene le caratteristiche principali della precedente IMU, ma prevede una maggiore aliquota che ha lo scopo di compensare l’assenza della componente TASI.

All’attuale imposta si è giunti con il venir meno della IUC (Imposta Unica Comunale) che di fatto non ha mai costituito una vera imposta, ma la sommatoria di:

  • IMU, relativa al possesso di immobili;
  • TARI, relativa al servizio di raccolta dei rifiuti solidi urbani;
  • TASI, relativa ai servizi indivisibili quali illuminazione pubblica e manutenzione stradale.

L'art. 738 della Legge 160/2019 ha infatti previsto che "a decorrere dall'anno 2020, l'imposta unica comunale" (IUC) "di cui all'articolo 1, comma 639, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è abolita, ad eccezione delle disposizioni relative alla tassa sui rifiuti (TARI)".

Come nel passato, si è soggetti all’applicazione dell’IMU se ci si trova in possesso di immobili, a esclusione degli immobili adibiti ad abitazione principale, purchè gli stessi non ricadano nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Quest’ultimi corrispondono agli immobili di lusso:

  • A1 - Immobili di tipo signorile;
  • A8 - Abitazioni in ville;
  • A9 - Castelli e palazzi di pregio storico/artistico.

Ai quali, se costituenti l’abitazione principale del contribuente, si applica l’aliquota agevolata del 5 per mille, aumentabile fino al 6 per mille o riducibile fino all’eventuale azzeramento mediante apposita delibera comunale.

Per gli altri immobili a uso abitativo che non ricadono nelle casistiche precedenti, la base imponibile IMU è data dalla rendita catastale, rivalutata mediante un opportuno coefficiente di legge, moltiplicata per l’aliquota base dell’ 8,6 per mille. Anche in questo caso le singole amministrazioni comunali possono con propria delibera, aumentare l’aliquota fino al 10,6 per mille o diminuirla fino all’eventuale azzeramento.

Ai fini dell’individuazione della condizione di possesso dell’immobile il contribuente deve trovarsi in una delle seguenti condizioni:

  • essere proprietario dell’immobile;
  • essere titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
  • essere concessionario dell’immobile (nel caso di concessione su area demaniale);
  • essere locatario, per gli immobili in locazione finanziaria (anche da costruire o in corso di costruzione);
  • rivestire il ruolo di ex coniuge in caso di titolarità del diritto reale di assegnazione.
  • essere genitore assegnatario di immobile a seguito di provvedimento del giudice finalizzato alla tutela di minori.

Il pagamento dell’IMU avviene in due tranches per ogni anno solare, entro il 16 giugno (acconto) ed entro il 16 dicembre (saldo), eventuali ritardi nei pagamenti possono essere sanati, prima dell’eventuale azione di riscossione da parte dell’Agenzia delle Entrate, mediante lo strumento del ravvedimento operoso.

TARI

La TARI (Tassa Rifiuti) è stata introdotta dalla legge 147/2013, in sostituzione della vecchia TARES. Come si evince dal nome della stessa, si tratta di un tributo destinato a finanziare il servizio di raccolta dei rifiuti solidi urbani da parte dei Comuni nei confronti dei propri cittadini; sono esclusi i rifiuti speciali.

La norma prevede che la TARI si applichi in presenza del "possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani".

Dalle aree soggette a TARI sono escluse le "aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'articolo 1117 del Codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva". Di conseguenza non si paga la TARI in relazione ai posti-auto condominiali, sottotetti, e qualsiasi altro locale/spazio che per natura non prevede la produzione di rifiuti.

Il calcolo della TARI è di competenza delle amministrazioni comunali che determinano annualmente il gettito complessivo utile all’erogazione del servizio e forniscono, al singolo contribuente, l’importo da versare. Il calcolo, per ogni area si basa sulla metratura calpestabile, dato conosciuto dalle amministrazioni comunali, la cui variazione avviene solo in caso di successive modifiche della superficie dell’area.

È buona norma in caso di acquisto di un immobile verificare che il dato in oggetto, di cui l’amministrazione comunale è in possesso, coincida con il reale valore della superficie calpestabile dell’immobile oggetto d’acquisto.

I criteri di calcolo, previsti dal DPR 158 del 1999, prevedono inoltre la determinazione di due componenti:

  • "una parte fissa, determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio, riferite in particolare agli investimenti per le opere e dai relativi ammortamenti";
  • "una parte variabile, rapportata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio fornito e all'entità dei costi di gestione".

Dal 2021 il pagamento della TARI tramite F24 produce la presenza nel modello di pagamento di due codici tributo:

  • 3944 TARI - Tassa Rifiuti,
  • TEFA - Tributo per l’Esercizio delle Funzioni di tutela Ambientale.

Si tratta di una semplificazione amministrativa che non ha conseguenze per il contribuente, ma che viene in contro alle amministrazioni locali che a seguito della riscossione della TARI dovevano scorporare il gettito TEFA dalla TARI per poi "girarlo" alle Città Metropolitane competenti per territorio.