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Principali finalità del mutuo

Oltre alla finalità più richiesta, l’acquisto di una prima casa, il mutuo può finanziare progetti differenti: dalla costruzione di un immobile alla sua ristrutturazione, dall’acquisto di una seconda casa a una spesa ingente con una somma di denaro liquido. Le condizioni offerte dalla banca cambiano a seconda della destinazione del mutuo.

coppia firma contratto
Le condizioni concesse dalla banca cambiano a seconda della finalità del mutuo

Il mutuo è un’operazione di finanziamento la cui durata supera i 18 mesi, destinata a finanziare l’acquisto di un immobile, ma anche una serie di altre spese importanti. Si può, infatti, ricorrere a un mutuo per costruire una casa, per ristrutturarla, oppure perché si necessita di una consistente somma di denaro.

La finalità per cui si richiede un mutuo deve essere sempre specificata, perché i mutui non sono tutti uguali e le banche riservano finanziamenti a condizioni differenti a seconda della destinazione.

Mutuo prima casa

La finalità più diffusa nelle domande di mutuo riguarda il raggiungimento di un traguardo importante: l’acquisto della prima casa. La stipula di un mutuo prima casa è un’operazione che consente di ricevere una serie di benefici fiscali e condizioni del mutuo migliori da parte delle banche.

Perché un immobile possa essere definito "prima casa" occorre che si presentino precise condizioni:

  • non deve essere di lusso e appartenere alle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazioni e ville) e A/9 (castelli e palazzi di interesse storico o artistico);
  • deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza o comunque dove la trasferirà entro 18 mesi dall’acquisto.

Altra condizione perché un immobile abbia i requisiti della prima casa è non essere già proprietari di un altro immobile che risulti prima casa, ubicato nello stesso Comune o in altro Comune, salvo venderlo entro un anno. Inoltre, non si deve essere titolari su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato dal titolare del mutuo o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

La prima casa non può essere venduta prima dei cinque anni, pena la perdita delle agevolazioni ottenute.

Il mutuo per acquisto di una prima casa è soggetto a una serie di agevolazioni fiscali. Nello specifico:

  • imposta sostitutiva calcolata allo 0,25% (anziché 2%),
  • detrazione degli interessi passivi al 19% e per un massimo di 4000 euro,
  • detrazione delle spese di perizia,
  • detrazione delle spese di istruttoria, delle spese corrisposte al notaio e agli intermediari immobiliari.

Queste agevolazioni sussistono anche nel caso il mutuo sia stato richiesto in un momento differente rispetto all’acquisto dell’immobile, purché 12 mesi prima o dopo l’atto di compravendita.

Mutuo seconda casa

Quando il mutuo finanzia l’acquisto di un immobile che non rientra nella classificazione di prima casa, oppure di un immobile commerciale, allora sarà un mutuo seconda casa.

Il mutuo seconda casa finanzia più spesso le seconde proprietà: la casa al mare o in montagna, la casa acquistata e messa a reddito, qualunque immobile acquistato per investimento, oppure un immobile commerciale destinato a un’attività lavorativa.

Il regime fiscale del mutuo seconda casa non è agevolato, ma è quello ordinario, con un’imposta sostitutiva del 2%.

Chi si trasferisce in una seconda casa per motivi di lavoro o salute, può mantenere le agevolazioni ottenute sulla prima casa.

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Mutuo ristrutturazione

Il mutuo ristrutturazione è destinato a finanziare i lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico di un immobile, come anche i lavori di messa in sicurezza antisismica.

Anche il mutuo ristrutturazione è garantito dall’ipoteca sull’immobile oggetto dei lavori, ma richiede che si presentino i documenti che ne attestino l’inizio: il preventivo della ditta incaricata, il permesso del Comune, la documentazione edilizia per le opere di manutenzione.

Anche questo mutuo consente di accedere ai benefici fiscali visti per il mutuo prima casa, come la detrazione degli interessi passivi al 19%, ma è necessario che finanzi la ristrutturazione di una casa destinata ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori, e che sia stipulato nei sei mesi precedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori.

Mutuo surroga

Un mutuo surroga è il trasferimento del mutuo dalla vecchia alla nuova banca che concede condizioni migliori: un tasso di interesse più conveniente, una durata maggiore, spese ridotte o una tipologia di tasso differente.

La surroga è per legge un’operazione a costo zero per il mutuatario, che avrà solo l’impegno di cercare il miglior mutuo surroga del mercato. L’importo ottenibile può essere al massimo pari al debito residuo, con l’ipoteca che continuerà a gravare e seguirà il mutuo.

Concedere la surroga è un obbligo per la banca originaria, ma accettarla è facoltativo per la nuova banca, che potrà rifiutarsi di concederla al mutuatario. Nel caso in cui invece la banca accogliesse la surroga del mutuo, la vecchia banca avrà a disposizione un tempo massimo di 30 giorni per effettuare tutte le pratiche di trasloco del mutuo, e in caso non rispettasse i tempi sarà soggetta al pagamento di sanzioni per ogni giorno di ritardo.

Si può teoricamente surrogare un mutuo ogni qualvolta lo si ritenesse necessario: per quanto le banche tendano a diffidare dai surrogatori seriali, la legge consente la surroga della surroga, per un numero indefinito di volte.

Rinegoziazione del mutuo

Qualora le condizioni di un mutuo esistente non fossero soddisfacenti, si può sempre chiedere alla banca di contrattarne di nuove. La rinegoziazione del mutuo è proprio lo strumento che consente di mantenere il mutuo presso la stessa banca, rivedendo le condizioni stabilite dal contratto originario: il tasso di interesse, la tipologia, l’ammontare della rata o la durata del finanziamento.

La richiesta di rinegoziazione va presentata formalmente con una raccomandata nella quale si motiva il cambio e si definiscono le richieste dettate ad esempio dalle nuove condizioni del mercato.

Il costo della rinegoziazione, non prevedendo in questo caso la stipula di un nuovo atto di mutuo e quindi nessuna spesa notarile, è zero. Qualora la banca si rifiutasse di rinegoziare, allora il mutuatario potrà spostare il mutuo presso un altro istituto di credito ricorrendo alla surroga.

Mutuo liquidità

La richiesta di un mutuo può avere come motivazione anche una spesa ingente o il bisogno improvviso di denaro. In questo caso si potrà richiedere un mutuo liquidità, un finanziamento a lungo termine garantito sempre dall’ipoteca su un immobile di proprietà.

Condizione necessaria per ottenere un mutuo liquidità è che sull’immobile non gravi alcuna ipoteca, perché lo stesso immobile costituisce la garanzia per la banca.

Quando si richiede un mutuo liquidità non è necessario specificarne l’utilizzo e proprio per questo la banca pratica con questo tipo di finalità tassi di interesse più alti, giustificati dal rischio più alto dell’obbligazione contratta dal mutuatario.