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Le spese del mutuo

Il costo di un mutuo non è solo quello imputabile al capitale da rimborsare più i suoi interessi, queste sono solo due voci importanti che però non esauriscono la spesa del mutuo. Infatti, quando si affronta l'acquisto di una casa con un mutuo bisogna tener presenti anche altre componenti.

casa con tetto di monete
Tutti i costi e le spese da tenere in conto quando si richiede un mutuo

L’acquisto con un mutuo è un’operazione complessa che segna un passo importante per chi diventa proprietario di un immobile. Prima di procedere con il finanziamento, è sempre bene fare un conteggio delle spese effettive necessarie per portare a termine l’operazione, cosa non semplice se si considera che le variabili da tener conto e le voci di spesa che incideranno sul conteggio finale sono veramente tante. Non solo, perché queste spese diventano variabili a seconda della banca e dei professionisti scelti.

Quanto costa un mutuo

Si potrebbe pensare che il costo di un mutuo sia quello imputabile al capitale da rimborsare più i suoi interessi, ma queste due seppur importanti costi non esauriscono la spesa, che prevede invece altre componenti necessarie quando si affronta l’acquisto della casa con un mutuo.

Vediamo allora, una a una, le voci che contribuiscono al costo reale del mutuo e in quale fase della stipula si presentano.

Il Taeg

Quando si valuta la convenienza di un mutuo occorre fare riferimento a un unico importante valore: il Taeg, Tasso annuo effettivo globale. Anche definito ISC, indicatore Sintetico di Costo, il Taeg è un indice espresso in percentuale che definisce il costo complessivo del finanziamento.

Il valore del Taeg non esprime solo gli interessi del finanziamento (espresso invece dal Tan o Tasso nominale), ma contiene tutti gli altri costi del mutuo: le spese di istruttoria, di incasso rate, di assicurazione, le spese iniziali, di gestione e le spese periodiche.

Per calcolare il Taeg di un mutuo ci si può servire di uno strumento semplice e veloce messo a disposizione da Segugio.it nella sezione Mutui, così da conoscere il costo complessivo del finanziamento che si è individuato tra le migliori offerte di mutuo o che la banca ha proposto.

L’istruttoria

L'istruttoria è la procedura con cui la banca verifica la capacità di rimborso del richiedente e la fattibilità del mutuo. Il costo dell’istruttoria è stabilito al momento dell’offerta, e può essere fisso oppure in percentuale rispetto alla somma erogata.

Precedendo la concessione del mutuo, l’istruttoria può avere esito negativo e non portare all’erogazione: in questo caso, il richiedente può presentare un reclamo alla banca e nel caso in cui non riuscisse a recuperare la spesa dell’istruttoria, chiedere l’intervento dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF).

La perizia tecnica

La banca delibera la somma da finanziare sulla base del valore dell’immobile oggetto di ipoteca. Per questo, un perito professionista è incaricato dalla banca di stimare il valore di mercato dell’immobile, verificando che non ci siano anomalie o abusi edilizi.

Il costo è in genere una percentuale del valore dell’immobile, tra lo 0,05% e lo 0,10%, oppure fissato in un range tra i 150 e i 300 euro, al quale bisogna aggiungere l’Iva al 20% e il contributo per la Cassa previdenza.

Le spese per l’assicurazione

L’immobile finanziato posto a ipoteca del debito è l’unica garanzia per la banca in caso di inadempimento del debitore. È per questo che la banca richiede che sull’immobile sia stipulata un’assicurazione, che il mutuatario è libero di acquistare direttamente dalla banca o presso qualsiasi compagnia assicurativa. Obbligatoria per legge, la polizza incendio e scoppio ha un costo che dipende dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo, e ha un costo che può variare tra i 300 e i 500 euro.

La banca potrebbe richiedere, oltre alla polizza obbligatoria, anche altri tipi di assicurazioni che coprano ad esempio la responsabilità civile in caso di danni all’immobile, oppure una polizza rischio vita a carico del titolare del mutuo.

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Le imposte

Il mutuo è una somma di denaro versata dalla banca sul conto del cliente e come tale è soggetta al versamento di un’imposta. Un tempo il mutuatario era tenuto a corrispondere una serie di tributi: l’imposta catastale, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta di bollo. Nel 2013 è stata istituita un’unica imposta a compenso di tutte quelle viste sopra, detta imposta sostitutiva, secondo una duplice aliquota:

  • 0,25% per operazioni di mutuo destinate all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di una prima casa;
  • 2,00% per i mutui erogati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze che non soddisfino i requisiti di una prima casa.

L’imposta sostitutiva è trattenuta dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo, versandola poi all’Erario.

Notaio e altri oneri

Il mutuo è un contratto che deve svolgersi alla presenza di un notaio perché abbia valore legale. Sarà infatti il notaio a certificare la proprietà dell’immobile e garantirne lo stato giuridico, libero da ipoteche.

Dall’atto di mutuo derivano così una serie di costi notarili riconducibili al suo intervento:

  • l’onorario del notaio (che include anche le tasse e i contributi per l’archivio nazionale notarile, oltre all’Iva al 22%);
  • le visure notarili;
  • le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia del Territorio.

Questi costi sono variabili e dipendono dalla città in cui si svolge l’atto di mutuo e dalle tariffe del notaio, ma anche dal valore dell’ipoteca.

Prima di scegliere il notaio è bene chiedere e mettere a confronto più preventivi, per valutare la migliore offerta anche in relazione alla rapidità dei tempi e alla possibilità di sbrigare le pratiche in via telematica, così da evitare le lungaggini.

Le spese accessorie

La banca può prevedere per la gestione del mutuo lungo la sua durata spese che derivano dalla sua gestione, ad esempio le commissioni per l’incasso delle rate, in genere pochi euro addebitati mensilmente con la riscossione della rata. Molte banche non prevedono queste spese, altre le riscuotono in un’unica soluzione all’erogazione del mutuo.

Altre spese accessorie sono quelle previste per l’invio delle comunicazioni, ad esempio il documento riassuntivo con gli interessi passivi utile per la dichiarazione dei redditi, o qualsiasi altra comunicazione cartacea spedita al cliente. Questo può scegliere, invece, di ricevere la documentazione in via elettronica, generalmente a costo zero, risparmiando carta e denaro.