Mutuo prima casa giovani 2025: come funziona e quali sono i requisiti per ottenerlo?

Si allunga di altri tre anni il tempo utile per beneficiare della misura che agevola l’accesso dei più giovani alla prima casa attraverso il Fondo di garanzia mutui prima casa, un’opportunità per ottenere un mutuo che copra fino all’intero valore dell’immobile senza versare alcun anticipo.

Tuttavia, accedere alla maxi-garanzia richiede che si sia in possesso di precisi requisiti, che riguardano il reddito e la tipologia di immobile: tendenzialmente, l’aiuto presume che non si dipenda economicamente dalla famiglia, condizione che nel nostro Paese non è così scontata, anche per gli over 30.

Ma vediamo qui ogni aspetto della disposizione contenuta in origine nel Decreto Sostegni bis del 25 maggio 2021 e rinnovata poi nel tempo, fino alla più recente Legge di Bilancio 2025.

Premesso che allo stato attuale la rata di un mutuo può essere in media più conveniente di un affitto, soprattutto nelle grandi città, il vero problema di acquistare casa con un finanziamento è l’anticipo da versare.

Le banche finanziano infatti fino all’80% del valore dell’immobile e i mutui al 100% sono difficili da ottenere, visto che hanno un costo decisamente più elevato e richiedono garanzie ulteriori rispetto a quelle presentate per un mutuo classico. Il progetto di una casa senza l’aiuto della famiglia è un “lusso” che ben pochi in passato potevano permettersi.

In seguito, la disposizione di legge contenuta nel Decreto Sostegni bis 2021, con la finalità di far fronte alla crisi e risollevare il comparto immobiliare, ha concesso un pacchetto di agevolazioni in parte mantenuto per i mutui prima casa giovani, destinato agli under 36 intenzionati ad acquistare casa.

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021 con Decreto Legge n 73, il Decreto Sostegni bis conteneva "Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali". Parte dei benefici previsti da quel Decreto sono stati prorogati con l'ultima legge di Bilancio, e precisamente la maxi-garanzia concessa sul mutuo prima casa.

L’agevolazione potenzia il Fondo di garanzia prima casa concesso da Consap dal precedente 50% fino all’80% della quota capitale del mutuo. L’art. 64 del Decreto Sostegni bis specifica che la misura massima della garanzia del Fondo è l’80% della quota capitale “solo per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%”: in sostanza, per ricevere la garanzia potenziata dello Stato, occorre richiedere un mutuo con loan-to-value superiore all’80%.

Per accedere alla maxi-garanzia statale c’è tempo per altri 3 anni, visto che la Legge n.207 del 30/12/2024 ha concesso una proroga per il triennio 2025-2027. È possibile approfondire il funzionamento e la proroga della maxi garanzia statale con la guida per i giovani under 36 che desiderano aprire un mutuo.

Il Fondo di garanzia mutui prima casa esiste dal 2013, quando il DM 143 si esprimeva riguardo a specifiche categorie di mutuatari che avrebbero avuto accesso a una garanzia dello Stato attraverso il fondo pubblico Consap, pari al 50% della quota capitale del mutuo richiesto.

La condizione base per aderire al Fondo era avere non più di 35 anni di età e acquistare un immobile non di lusso da destinare a prima casa, del valore non superiore ai 250.000 euro.

Altra condizione prioritaria richiesta era che i mutui concessi con la garanzia statale dovessero avere un tasso calmierato, con il TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio), secondo i valori indicati dal MEF.

Avviato di fatto solo dal gennaio 2015, il Fondo ha consentito di erogare più di 90.000 mutui ipotecari, il 58% dei quali a giovani tra i 20 e i 35 anni, per un totale di oltre 10 miliardi di euro.

Tuttavia, in quegli anni l’85% delle garanzie sono andate verso categorie di persone senza una priorità specifica e solo l’1,35% verso i giovani con lavoro atipico.

La difficoltà principale del Fondo, così come concepito, era di dover disporre di un anticipo iniziale per acquistare con un mutuo, arrivando le banche a finanziare fino all’80% del valore della casa.

La maxi-garanzia del Fondo, rivista dal Decreto Sostegni bis, supera questo importante ostacolo e consente invece di finanziare la totalità del valore dell’immobile: è questo il vero salto in avanti che ha permesso anche a chi non dispone di un gruzzolo iniziale di richiedere comunque un mutuo 100%.

Le agevolazioni disposte dal Decreto Sostegni bis hanno rivisto l'età massima per accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa e hanno stabilito i seguenti requisiti:

• un’età inferiore a 36 anni;
• un ISEE non superiore ai 40.000 euro;
• la cittadinanza italiana o il permesso di soggiorno;
• nessun altro immobile di proprietà adibito a prima casa.

Riguardo all’immobile e al finanziamento, è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere prima casa;
• l’immobile non deve essere di lusso (sono escluse le categorie A1, A8 e A9);
• il mutuo non deve essere superiore a 250.000 euro.

La disposizione del 2021 ha allargato dunque le agevolazioni agli under 36, rispetto al limite di età precedente previsto per il Fondo di garanzia prima casa esistente, che stabiliva invece l’accesso alla garanzia dei “lavoratori atipici fino a 35 anni di età".

La decisione di rifinanziare il Fondo anche per il triennio 2025-2027 con uno stanziamento di 130 milioni per l’anno 2025 e 270 milioni per i due anni successivi, pone come termine per la presentazione delle domande di garanzia all'80% il 31 dicembre 2027.

Gli unici interlocutori per accedere alla maxi-garanzia sono le banche: la richiesta va fatta proprio agli istituti di credito oppure agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa, che provvedono a inoltrarla a Consap. Ed è sempre facoltà della banca, in base a proprie ed esclusive valutazioni, decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.

La lista delle banche aderenti al Fondo Consap è aggiornata regolarmente sui siti di Consap e di ABI, Associazione bancaria italiana, mentre il modulo per la domanda di mutuo prima casa è scaricabile dal sito del MEF o dal sito Consap.

Consap comunicherà entro 20 giorni alla banca l’ammissione alla garanzia e la banca dovrà garantire il perfezionamento del mutuo (o anche la mancata erogazione) entro 90 giorni.

È sempre possibile chiedere alla banca la documentazione che testimonia l’avvenuto invio della domanda a Consap.

La garanzia potenziata fino all’80% della quota capitale del mutuo è un’opportunità preziosa per chi non ha la possibilità di acquistare con un anticipo, ma i requisiti sono molto stringenti.

Oltre a quello fondamentale, non avere compiuto ancora 36 anni al momento del rogito, è necessario avere un reddito con un ISEE non superiore ai 40.000 euro. Questo comporta svincolarsi dalla famiglia e avere un’autonomia reddituale, perché la situazione patrimoniale di ogni componente del nucleo familiare contribuisce alla formazione dell’ISEE.

Se poi si è ad esempio genitori single con figli minori, ma il reddito minimo supera quello consentito, si potrà usufruire del Fondo di garanzia secondo i parametri classici, fino al 50% della quota capitale del mutuo. In questo caso si dovrà disporre di un anticipo sul mutuo pari a circa il 20% del valore dell’immobile.