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È possibile restituire anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte?

La risposta è sì! È possibile estinguere il mutuo prima della scadenza prevista dal contratto. Il debito residuo può essere restituito sia totalmente che parzialmente. Vediamo come procedere per l'estinzione anticipata del mutuo e se la banca può richiedere il pagamento di una penale.

coppia sorridente mette delle monete in un salavadanaio
Tutto quello che c'è da sapere sull'estinzione anticipata del mutuo

Grazie a una successione ereditaria, una promozione o un inaspettato miglioramento delle condizioni economiche, disponi di una liquidità maggiore e vorresti utilizzarla per restituire in parte o interamente il mutuo che hai contratto per l’acquisto, ad esempio, della prima casa? Ti basterà semplicemente avvisare la banca e quest’ultima provvederà a calcolare la somma da corrispondere per l’estinzione anticipata del mutuo (e cioè al calcolo del conteggio estintivo) che, come vedremo, può includere il pagamento di una penale.

Se cerchi informazioni sull’estinzione anticipata perché stai valutando di sostituire il tuo mutuo per ottenere un prestito aggiuntivo e trasferire il debito in un’altra banca, allora scopri i migliori mutui di sostituzione più liquidità del giorno.

L'estinzione anticipata prevede sempre una penale?

Secondo quanto stabilito dalla legge Bersani, solo i mutui contratti dopo il 2 febbraio 2007 sono esenti dal pagamento di una penale in caso di estinzione anticipata del debito, se accesi per l'acquisto di una casa o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche. Quindi solo in caso di un mutuo stipulato prima di questa data potrebbe essere richiesta dalla banca una somma a titolo di penalità, calcolata secondo parametri, stabiliti dalla legge stessa, e determinati dal tipo di mutuo (cioè a tasso fisso, variabile o misto).

Per questo motivo, è bene valutare ogni singolo caso in base alle specifiche condizioni previste dal contratto di mutuo. Ricorda comunque che la penale da pagare in caso di rimborso anticipato del mutuo rientra tra gli importi detraibili nel limite di 4.000€ l’anno e che, come dicevamo, la legge Bersani stabilisce un tetto massimo e delle riduzioni a seconda del tipo di mutuo:

  • Se il tuo mutuo è a tasso variabile e vuoi restituire il debito residuo prima del terzultimo anno della scadenza del contratto, la penale sarà pari allo 0,50%. Durante il terzultimo anno la penale scende allo 0,20% mentre non dovrai corrispondere nessuna penale se decidi di estinguere il debito durante gli ultimi due anni prima della scadenza definitiva del contratto.
  • Se il tuo mutuo è a tasso fisso ed è stato sottoscritto prima di gennaio 2001, allora vale lo stesso discorso dei mutui a tasso variabile. Se invece, la stipula è avvenuta in data successiva a gennaio 2001 allora la penale massima sarà pari all’1,50% se decidi di estinguere durante la seconda metà del piano di ammortamento, pari allo 0,20% nel terzultimo anno e nulla negli ultimi due anni antecedenti alla scadenza del contratto di mutuo.
  • In ultimo, se il tuo mutuo è a tasso misto si prenderanno in considerazione le percentuali indicate in precedenza a seconda del tasso applicato nel momento in cui richiedi l’estinzione anticipata.

Ricorda che non esiste una procedura standard per inoltrare la richiesta di estinzione anticipata: il consiglio è di contattare la propria banca, la quale provvederà a calcolare la somma residua da corrispondere per estinguere il debito.

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Estinzione totale e parziale: qual è la differenza?

Quando il mutuatario decide di rimborsare interamente il mutuo, ad esempio perché ha optato per la sostituzione mutuo con liquidità o semplicemente dispone dei soldi necessari per estinguerlo, dovrà sostenere i costi della penale (come abbiamo visto, solo se il mutuo è stato stipulato prima del 2 aprile 2007), i costi amministrativi e in ultimo corrispondere alla banca i cosiddetti dietimi, calcolati sul capitale residuo.

Ciò non accade quando si opta per l'estinzione parziale del debito. In questo caso, infatti, sono due le strade percorribili a seconda di quanto previsto dal contratto di mutuo:

  • si potrà diminuire l’ammontare delle rate future, lasciando invariata la data di scadenza del mutuo;
  • oppure accorciare la durata del mutuo senza modificare l’importo delle rate del piano di ammortamento originario.

È bene specificare che anche per l’estinzione parziale vale la regola del pagamento della penale solo per i mutui sottoscritti prima dell’aprile 2007.

Quando conviene l’estinzione anticipata del mutuo?

La risposta è: dipende dalla longevità del mutuo stesso. Per comprendere appieno tale concetto è indispensabile sapere che ciascuna rata del mutuo si compone di due distinte quote: la quota di interessi e la quota capitale.

Durante i primi anni dell’estinzione del debito, la quota di interessi è molto più alta rispetto alla quota capitale. Man mano che il mutuo “invecchia” questo rapporto cambia e la quota capitale diventa più cospicua rispetto a quella di interessi.

In poche parole, quando il mutuo sta per scadere, avrai già restituito alla banca la maggior parte degli interessi maturati sul capitale prestato. Questo spiega perché estinguere anticipatamente un mutuo contratto da pochi anni conviene di più in quanto consente di risparmiare sulla quota di interesse da corrispondere alla banca.

A cura della Redazione

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