Cosa si intende per sostituzione e surrogazione di un mutuo?

La differenza tra surroga e sostituzione risiede nel costo dell'operazione e nella possibilità di modificare o meno la somma mutuata. Nel caso della surroga, infatti, trasferire il mutuo in un altro istituto di credito non comporta nessuna spesa né la modifica dell'importo del finanziamento; viceversa, la sostituzione prevede l'estinzione totale del vecchio mutuo, l'accensione di un nuovo contratto di mutuo presso un'altra banca e l'eventuale ottenimento di una quota di liquidità aggiuntiva.

Quindi, a differenza della surroga, la sostituzione del mutuo comporta delle spese, come l'eventuale penale da corrispondere alla vecchia banca per l'estinzione anticipata del finanziamento e gli oneri relativi all'accensione del nuovo mutuo (atto notarile, istruttoria, perizia, assicurazione, etc).

Pertanto la domanda sorge spontanea: in quali situazioni conviene optare per la sostituzione del mutuo?

Il mutuo di sostituzione è sicuramente una scelta ottimale laddove il mutuatario necessita un prestito aggiuntivo e desidera quindi modificare l'importo iniziale del finanziamento. Ipotizziamo il caso in cui, ad esempio, si ha necessità di far fronte a spese impreviste. In questa situazione, scegliere un mutuo di sostituzione con liquidità apporta due vantaggi in uno:

• passare a una banca che offre tassi di interesse più bassi e soluzioni più convenienti;
• ricevere una somma aggiuntiva di denaro per far fronte alle spese inaspettate.

Immagina che il debito residuo con la vecchia banca sia di 80mila euro e che il mutuatario debba farsi carico di una spesa aggiuntiva, come l'acquisto di un'auto. Sostituendo il vecchio mutuo, il mutuatario può chiedere ad una banca più conveniente un prestito di 100mila euro e utilizzare tale somma per estinguere il vecchio mutuo e investire il denaro rimanente (20mila euro) per l'acquisto dell'auto o in altri progetti personali.

Ovviamente prima di optare per questa soluzione che, ricordiamo, implica il pagamento dei costi di chiusura del vecchio mutuo e quelli di stipula del nuovo, è bene confrontare le offerte di diverse banche. Scopri qui i migliori mutui sostituzione con liquidità del giorno.

La surroga del mutuo, detta anche portabilità o surrogazione, consente di trasferire il debito da una banca all’altra a costo zero, mantenendo inalterato l'importo residuo. Introdotta dalla legge 40/2007 (Legge Bersani), tale operazione permette di modificare la durata del mutuo e il tasso di interesse trasferendo semplicemente il mutuo presso un nuovo istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose per il mutuatario.

Sono molteplici i casi in cui optare per la surrogazione del mutuo può rivelarsi una soluzione vantaggiosa. Ad esempio, quando il mutuatario ha l'esigenza di abbassare l'importo delle rate del mutuo e vuole passare gratuitamente a una nuova banca che offre un piano di ammortamento più in linea con le sue possibilità economiche.

O ancora, mettiamo il caso che ai tempi della stipula del mutuo prima casa sia stato scelto un tasso di interesse variabile perché vantaggioso rispetto al tasso fisso ma che, imprevedibili cambiamenti di mercato, provochino successivamente l'abbassamento del tasso di interesse fisso, capovolgendo di colpo la situazione. Il mutuatario può scegliere di cambiare il proprio mutuo portandolo in una nuova banca e approfittare così di un tasso di interesse più vantaggioso rispetto a quello concordato con la banca precedente.

Lo strumento di surroga non ha tendenzialmente limiti di utilizzo. Ció significa che il mutuatario può surrogare il mutuo più volte laddove la banca sia disposta ad accettarlo.

La surrogazione del mutuo è vantaggiosa per i mutui giovani. Questo perché nel periodo iniziale del rimborso, tipicamente la quota di interessi che compone la rata del mutuo è molto più cospicua rispetto alla quota capitale. Man mano che ci si avvicina all'estinzione del debito, questa relazione si inverte quindi non vale più la pena scegliere un tasso di interesse più basso perché ormai gli interessi sono già stati in gran parte pagati alla banca erogatrice del mutuo.

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In questo contesto vale la pena menzionare anche la rinegoziazione del mutuo. Se non sei soddisfatto delle condizioni concordate con la tua banca, oltre a optare per la surroga o la sostituzione, puoi anche cercare un accordo con la banca volto a rinegoziare le condizioni contrattuali sottoscritte originariamente. A differenza delle soluzioni descritte in precedenza, con la rinegoziazione la banca resta la stessa e vengono ridiscussi alcuni elementi del contratto di mutuo come il tasso di interessi o la durata.