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È possibile ottenere un mutuo integrativo?

Richiedere un mutuo integrativo è possibile. La richiesta può essere fatta soltanto quando è già in corso un mutuo esistente ai fini di ottenere capitale a integrazione del primo mutuo. Solitamente ci si rivolge alla stessa banca che già conosce la storia reddituale e creditizia del cliente.

coppia giovane e sorridente compra casa
Liquidità extra con un mutuo integrativo

La strada da percorrere, quando sopraggiungono eventi e spese inaspettate, è far richiesta di un nuovo finanziamento. Il mutuo integrativo viene ricercato quando si ha necessità di maggiore liquidità. Chi ne fa domanda ha già sottoscritto in passato un mutuo ipotecario, garantito da un’ipoteca sull’immobile, per questo si parla di mutuo ‘integrativo’.

La richiesta di mutuo integrativo può essere, dunque, fatta soltanto quando è già in corso un mutuo esistente o nel caso di iscrizioni ipotecarie anteriori. L’obiettivo è, appunto, ottenere capitale a integrazione del primo mutuo. A garanzia del nuovo mutuo viene sempre messo l’immobile. In termini di importo, vanno poi considerati dei limiti. La somma massima concedibile viene, infatti, calcolata sulla differenza tra il valore dell’immobile e quello dell’ipoteca già iscritta. Tale differenza rappresenterà il valore massimo di ipoteca ancora iscrivibile sull’immobile. Parliamo naturalmente di un’ipoteca di secondo grado. Da questa differenza, inoltre, si ottiene anche l’importo massimo del mutuo alla luce della percentuale di ipoteca richiesta dalla banca.

Dal momento che l’ipoteca di secondo grado rappresenta una garanzia inferiore per le banche, molti istituti di credito tendono a concedere somme ancora più basse del previsto o a rifiutare la richiesta. Per ottenere un mutuo integrativo è consigliabile rivolgersi alla stessa banca che ha erogato il primo mutuo. In questi casi l’istituto di credito è già a conoscenza della situazione reddituale e creditizia del cliente e sa se il richiedente ha pagato in maniera regolare tutte le rate del primo mutuo.

Un altro aspetto importante da tenere a mente quando si fa richiesta di un mutuo integrativo è quello relativo ai vantaggi di natura fiscale. Con un mutuo integrativo non si beneficia delle detrazioni fiscali per gli interessi passivi. Tale agevolazione vale soltanto per il mutuo acceso per l’acquisto della prima casa. I mutui integrativi presentano, inoltre, dei costi a cui bisogna far fronte, come le spese di iscrizione ipotecaria, le spese notarili, eccetera.

Un punto a sfavore del mutuo integrativo emerge nel caso di possibile vendita della casa. Con un solo mutuo in corso l’operazione è possibile grazie all’accollo del finanziamento da parte del compratore dell’immobile. Quando, invece, è in corso anche un mutuo integrativo, l’operazione è assai più complessa e comporta spese più elevate nel caso andasse a buon fine.

Come aumentare l’importo del mutuo?

Il mutuo integrativo non è l’unica soluzione a cui approdare quando si registrano problemi economici e si avverte forte il bisogno di liquidità extra. Ci sono altre strade che si possono percorrere, beneficiando magari di condizioni più convenienti. È il caso della rinegoziazione o della surroga.

La prima operazione prevede una revisione delle condizioni del mutuo esistente. Con la rinegoziazione è possibile modificare la durata, lo spread e il tipo di tasso. I clienti non dovranno rivolgersi a un notaio; la procedura avviene con scrittura privata. Chi opta per questa strada non deve nemmeno far fronte a spese così come nel caso della surroga. A differenza della surrogazione, però, la rinegoziazione fa sì che il mutuo rimanga sempre alla stessa banca a cui viene però fatta richiesta di modifica delle condizioni contrattuali sottoscritte in principio.

La surroga è invece l’operazione con cui si trasferisce, a costo zero, il proprio mutuo in un’altra banca. In questo modo si beneficia delle condizioni economiche più convenienti offerte in quel momento dal mercato. Si stipula, dunque, un nuovo mutuo con un’altra banca, garantendolo però con la stessa ipoteca. La surroga del mutuo, disciplinata dall’articolo 120 quater Testo Unico Bancario, prevede che “il mutuante surrogato subentri nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce”.

Non sono previste spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento. Così come previsto dalla normativa, infatti, “gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

Un'altra possibile alternativa al mutuo integrativo è quella di rivolgersi a un nuovo istituto di credito e optare per una sostituzione del vecchio mutuo con una nuova iscrizione ipotecaria di primo grado. Nel caso di sostituzione, infatti, si estingue il vecchio finanziamento per ottenere un nuovo mutuo a condizioni migliori rispetto al precedente, affrontando tuttavia i relativi costi.

Ultimo aggiornamento novembre 2021

A cura di: Tiziana Casciaro

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