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Esistono agevolazioni fiscali per chi fa un mutuo?

Quali sono le spese mutuo detraibili e le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa? Quali vantaggi se contrai un mutuo e hai meno di 36 anni? Vediamo insieme quali benefici ti spettano se stai per acquistare un immobile che diventerà la tua abitazione principale.

giovane coppia felice per il trasloco in nuovo appartamento
Scopri le agevolazioni fiscali e il bonus prima casa

Partiamo subito dalla definizione di prima casa: cosa significa esattamente? Quali sono i requisiti necessari affinché un immobile possa essere classificato come tale e quindi garantirti l’ottenimento dei benefici e delle detrazioni previste per legge? Ma soprattutto qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale? Sono la stessa cosa?

Cosa si intende per prima casa?

Ai fini fiscali è importante sapere cosa si intende per prima casa.

Giuridicamente parlando, la prima casa deve rispettare alcuni requisiti senza i quali non sarà possibile usufruire del cosiddetto bonus prima casa. Non deve, infatti, trattarsi di un immobile di lusso e l’acquirente, oltre a dover ottenere la residenza anagrafica entro 18 mesi dall’acquisto presso il comune laddove è situato l’immobile, non deve possedere altre case o quote di altri immobili nello stesso comune o aver già usufruito del bonus per l’acquisto di una casa, ovunque situata. Se così fosse, l’acquirente dovrà venderla o donarla entro un anno dal nuovo acquisto. Quindi, ricapitolando:

  • La prima casa non può essere un immobile di lusso;
  • L’acquirente deve essere necessariamente una persona fisica;
  • L’acquirente della prima casa non deve essere proprietario di un’altra casa nello stesso comune o possedere un altro appartamento acquistato con le agevolazioni previste per la prima casa su tutto il territorio italiano;
  • L’acquirente, infine, deve risultare residente nel Comune in cui ha acquistato l’immobile entro 18 mesi dal rogito altrimenti perderà le agevolazioni.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Quando una casa risponde a tutti i requisiti elencati in precedenza, allora l'acquirente ha il diritto di usufruire di determinate agevolazioni sul trasferimento della proprietà. Il bonus prima casa varia se l'acquisto viene fatto da un privato o da una impresa.

Nel primo caso, cioè se il venditore è un privato, il bonus prima casa prevede:

  • L’esenzione dall’IVA
  • L’imposta di registro al 2% e non al 9%
  • L’imposta ipotecaria e catastale a 50 euro ciascuna.

Diversamente quando si acquista da una ditta costruttrice o di ristrutturazione e l’atto viene stipulato entro 5 anni dalla fine dei lavori, le agevolazioni fiscali previste sono:

  • L’IVA al 4% e non al 10%;
  • L’imposta di registro fissa, l’imposta ipotecaria fissa e l’imposta catastale fissa al costo di 200 euro.

Infine, quando l’acquisto avviene attraverso una ditta non costruttrice o che non ha realizzato lavori di ristrutturazione o restauro o ancora da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione dopo cinque anni dalla fine dei lavori, l’operazione si verifica in esenzione IVA. In questa specifica circostanza, l’imposta di registro torna a essere pari al 2% in caso di acquisto prima casa e l’imposta ipotecaria e catastale costeranno 50 euro ciascuna.

La normativa definisce, invece, abitazione principale l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore o i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

L’abitazione principale potrebbe, quindi, coincidere con la prima casa, ma non necessariamente: è possibile, infatti, avere la propria dimora abituale in un immobile diverso da quello per il quale si ha beneficiato delle agevolazioni prima casa (puoi ad esempio acquistare la tua prima casa e decidere di affittarla e scegliere un altro immobile in qualità di abitazione principale).

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Quali sono le detrazioni fiscali per mutuo prima casa

Innanzitutto per poter godere delle detrazioni fiscali per il mutuo per l’acquisto della prima casa è necessario che l’immobile diventi abitazione principale entro 18 mesi del suo acquisto e cioè dimora principale dello stesso acquirente o del coniuge o ancora di parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.

Quindi le agevolazioni fiscali sono destinate all’acquirente dell’immobile e intestatario del contratto di mutuo, a prescindere dal fatto che abiti o meno presso la casa in questione (può, come abbiamo visto, anche essere adibita ad abitazione principale di un suo parente). Cosa succede in caso di mutuo cointestato? Le detrazioni riguarderanno entrambi gli intestatari del contratto di mutuo in base alla quota di interessi.

Passiamo ora all’ammontare di tali agevolazioni. Chi contrae un mutuo ipotecario prima casa adibita ad abitazione principale, all’ora di presentare la dichiarazione dei redditi, usufruisce della detrazione dall’Irpef degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati dalla banca. Tale detrazione è pari al 19% su un massimo di 4000 euro e viene inclusa nell’anno in cui le spese sono state realmente sostenute al di là della data di scadenza.

Se hai meno di 36 anni?

Il Decreto Sostegni bis 2021 apporta importanti novità per i giovani under 36 che desiderano acquistare casa. Il Decreto, infatti, contiene "misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali". In particolar modo, oltre a garantire un accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa a chi non ha ancora compiuto 36 anni, il Decreto introduce ulteriori agevolazioni fiscali dedicate ai giovani.

A chi non ha ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui avviene la firma del rogito e ha un reddito non superiore ai 40.000 euro l’anno spetterà:

  • esenzione dall’imposta di registro;
  • esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale;
  • un credito d’imposta pari all’ammontare dell’IVA corrisposta, se dovuta.
  • esenzione dall’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo.

Ultimo aggiornamento gennaio 2022

A cura della Redazione

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