Come ottenere un mutuo

Spesso ci si confronta con la tematica dell’ottenimento di un mutuo solo dopo aver individuato la casa dei propri sogni e ciò, unitamente all’esigenza di una pronta risposta bancaria, porta a adottare comportamenti frenetici che possono sfociare nel vagliare poche proposte bancarie differenti o anche ad accettare condizioni non sempre in linea con le iniziali aspettative.

Questa guida vuole, in modo semplice, affrontare le principali tematiche che caratterizzano la ricerca e l’ottenimento del mutuo, in modo che l’approccio a una così importante scelta possa avvenire con il giusto livello di conoscenza.

Individuare la banca in grado di finanziare l’operazione di acquisto di un immobile o altre importanti esigenze quali la costruzione o la ristrutturazione è un passo fondamentale per la buona riuscita dell’iniziativa e per non avere sorprese nel corso degli anni futuri.

Tale ricerca può iniziare in anticipo, in modo da capire quali scenari e speranze si possono aprire, mentre diviene "obbligata" quando, una volta individuato l’immobile, si definiscono il costo e le modalità d’acquisto tramite la firma del preliminare di compravendita (compromesso) o all’accettazione, da parte del venditore, della proposta d’acquisto.

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A seguito dell’individuazione della miglior proposta di mutuo è necessario inoltrare la richiesta di finanziamento alla banca, inserendo negli opportuni campi le informazioni utili all’analisi commerciale:

• informazioni anagrafiche del richiedente o dei richiedenti,
• indirizzo di la residenza,
• condizione abitativa attuale: proprietà/affitto/presso terzi,
• composizione del nucleo familiare,
• eventuali persone a carico,
• occupazione attuale: dipendente/ lavoratore autonomo, ecc.,
• anzianità di servizio o di lavoro autonomo,
• settore lavorativo/produttivo di appartenenza,
• nel caso di lavoratore dipendente: indicazione del datore di lavoro,
• qualifica,
• reddito netto mensile,
• reddito netto annuale,
• descrizione dell'unità immobiliare e delle sue eventuali pertinenze, nonché: superficie totale (coperta e scoperta), numero piani, anno di costruzione, fronti stradali,
• valore dell’immobile,
• dichiarazione di assenza di debiti o di presenza di questi (in presenza di posizioni debitorie è necessario indicare l’ammontare degli importi ed i relativi creditori).

La fattibilità di un’operazione di mutuo verte sul riscontro, da parte della banca, della presenza di idonee garanzie su tre differenti fronti. L’istituto bancario, non si limita a valutare la capacità reddituale dei mutuatari (se più di uno), ma analizza con attenzione anche lo stato dell’immobile al fine di cogliere la sua idoneità a garantire l’operazione in termini di:

• consistenza immobiliare: valore dell’immobile rispetto all’ammontare del mutuo;
• idoneità legale: assenza di vincoli giuridici che ne possano impedire il pieno "utilizzo" in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo.

È evidente che mentre la capacità reddituale costituisce un’informazione preliminare facilmente riscontrabile con l’acquisizione di buste paga o altra documentazione reddituale, il valore dell’immobile e l’assenza di vizi relativi alla proprietà, necessitano di “indagini” più approfondite che presuppongono l’ottenimento di:

• perizia immobiliare (a cura del perito nominato dalla banca),
• relazione notarile preliminare (a cura del notaio).

La banca potrà inizialmente esprimere un proprio parere di fattibilità basato sulle dichiarazioni del cliente. Questo tuttavia, se positivo, costituisce la base per l’acquisizione della documentazione utile a verificare le informazioni ricevute e decidere in modo definitivo sulla concessione o meno del finanziamento.

A seguito del parere positivo di fattibilità, il potenziale mutuatario è tenuto a fornire i documenti utili a confermare la sua idoneità al mutuo sotto i tre aspetti principali:

• capacità reddituale,
• consistenza immobiliare,
• idoneità legale dell’immobile.

Limitatamente al primo aspetto è opportuno far pervenire alla banca, anche tramite e-mail, la seguente documentazione suddivisa per tipologia di lavoratori:

Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente,
• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740),
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.),
• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

• certificato di nascita,
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni,
• l'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi,
• nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale,
• copia della "promessa di vendita" o "compromesso",
• planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box),
• copia del certificato di abitabilità,
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile,
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

La conferma della concessione del mutuo avviene in via ufficiale con la delibera bancaria che attesta la certezza dell’erogazione del mutuo in favore del richiedente, nonché le condizioni di mutuo accordate. La banca comunica la sua decisione al richiedente che può quindi far affidamento sul mutuo per l’acquisto dell’immobile di suo interesse.

L’atto di mutuo è preceduto dall’accensione di un’ipoteca sull’immobile, oggetto di compravendita, a favore della banca. L'ipoteca è la garanzia che tutela la banca in caso di inadempienze contrattuali da parte del mutuatario ed è resa pubblica mediante iscrizione nei Pubblici Registri immobiliari. Nei mutui fondiari, tipologia di mutui cui gli istituti bancari ricorrono per finanziare acquisti a opera di privati, l’iscrizione ipotecaria deve essere di primo grado e il suo valore può oscillare tra il 150% ed il 300% dell’importo di mutuo, in modo da garantire l’eventuale recupero di:

• interessi non pagati sulle rate,
• interessi di mora generati da eventuali ritardi nei pagamenti delle rate,
• spese giudiziali dovute ad azioni di recupero forzoso,
• tributi, oneri erariali e altre voci di spesa imputabili ad inadempimenti contrattuali del mutuatario.

Va ricordato infine, che atto di acquisto e atto di mutuo sono due aspetti differenti della stessa vicenda e che i due atti si concretizzano generalmente nello stesso frangente, con il supporto attivo del notaio di fiducia dell’acquirente/mutuatario.

L’ulteriore passaggio che conclude la procedura di richiesta ed ottenimento di un mutuo è rappresentata dall’erogazione della somma mutuata.

In genere la banca rilascia le somme nell’ambito del così detto "atto unico" in cui atto di compravendita ed atto di mutuo avvengono insieme pur mantenendo ognuno le proprie peculiarità ed effetti di legge. La procedura prevede la concessione della somma (erogazione del mutuo) con contestuale deposito della stessa da parte del mutuatario in favore della banca. Si ha quindi l’accensione dell’ipoteca e relativo consolidamento della stessa entro dieci giorni, ciò al fine di garantire la banca sull’assenza di vizi in capo all’immobile. A seguito del consolidamento dell’ipoteca la banca "libera" la somma in favore del mutuatario che contrattualmente chiede che la stessa sia versata in favore del venditore.