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Le garanzie

Le garanzie possono essere reali o personali, a seconda che a rispondere all’obbligo del rimborso del debito sia un bene o una persona. Quando si apre un mutuo la garanzia indispensabile è l’ipoteca, che si costituisce sull’immobile acquistato e qualora il richiedente un mutuo non soddisfacesse i requisiti di reddito necessari a contrarre il finanziamento, la fideiussione.

contratto con casetta su scrivania
Ipoteca e fideiussione sono le principali garanzie di un mutuo

Con il termine "garanzia" si intende uno strumento che assicura l’adempimento di un’obbligazione. Quando si stipula un mutuo e il mutuatario si impegna a onorare il debito, la banca costituisce sulla somma erogata una garanzia a tutela del credito concesso, per essere sicura di rivalersi presso il debitore nel caso in cui quest'ultimo non dovesse rimborsare il prestito nel rispetto dei termini concordati.

Qualsiasi mutuo ha come garanzia fondamentale il bene acquistato oggetto di mutuo: su quel bene la banca vanta dei precisi diritti, in via prioritaria rispetto a ogni altro soggetto.

Se, tuttavia, la capacità economica del debitore non viene reputata adeguata, la banca può richiedere ulteriori garanzie rispetto a quella principale che si costituisce sul bene acquistato.

Differenza tra garanzia reale e garanzia personale

A seconda delle situazioni e delle diverse tipologie di contratto, può essere necessario ricorrere alle garanzie reali o personali, a seconda che a rispondere all’obbligo del rimborso del debito sia un bene o una persona.

Sono garanzie reali il pegno e l’ipoteca, che gravano su beni mobili o immobili limitandone il potere di disposizione del proprietario del bene. Queste prevedono la costituzione in garanzia di un bene che possa soddisfare il credito della banca secondo un diritto di prelazione, opponibile a ogni soggetto. L’ipoteca è, ad esempio, la garanzia utilizzata più comunemente sui mutui, e grava sull’immobile finanziato.

Le garanzie personali più comuni sono invece la fideiussione e l’avallo. La prima grava su un terzo soggetto rispetto al debitore, che si costituisce garante e risponde dell’obbligazione con il suo patrimonio e i suoi beni personali. L’avallo garantisce, invece, la copertura di un’obbligazione contratta da altro, in genere un assegno o una cambiale, per cui un soggetto (avallante) garantisce l'obbligazione cambiaria di un altro soggetto (avallato).

Come funziona l’ipoteca

La garanzia più diffusa sui mutui per l’acquisto di un immobile è l’ipoteca: da questa deriva l’espressione "mutuo ipotecario".

L’art.2808 del Codice Civile attribuisce al creditore "la facoltà di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito".

L’ipoteca può essere costituita su beni mobili o immobili, ma anche su specifici diritti reali come l’usufrutto o il diritto di superficie.

Nel caso del mutuo, l’ipoteca si costituisce sull’immobile acquistato e sulle sue pertinenze (come ad esempio la cantina o il garage) seguendolo per tutta la durata del mutuo, anche qualora il bene fosse venduto prima del termine. A costituire ipoteca è la banca titolare del diritto di credito nei confronti del mutuatario.

Sono due le funzioni fondamentali di un’ipoteca:

  • offrire al creditore il diritto di espropriazione dei beni sui quali grava la garanzia,
  • essere soddisfatto con diritto di prelazione in caso di alienazione del bene.

La durata dell’ipoteca è limitata ai 20 anni e nel caso di mutui con durata superiore, è necessario il rinnovo da parte del creditore: se, invece, il mutuo dura esattamente 20 anni, al momento dell’estinzione del debito si procederà con la cancellazione.

L’ipoteca è, inoltre, indivisibile, perché riguarda il bene nella sua interezza e tutte le sue parti.

Per rendere effettivamente valida un’ipoteca, in gergo per costituire un’ipoteca, è necessario iscriverla nei pubblici registri immobiliari, presentando:

  • un documento che giustifichi l’iscrizione (come ad esempio un contratto di mutuo),
  • la nota di iscrizione, vale a dire un documento dal valore legale che contiene i dati relativi ai soggetti coinvolti e al bene oggetto di garanzia.

L’estinzione dell’ipoteca è, invece, automatica.

L’iscrizione di norma precede l’erogazione della somma e viene fatta per un valore superiore al mutuo concesso, in genere il 150% o il 200%. Il motivo è che l’ipoteca copre sì il capitale erogato, ma anche parte degli interessi nella misura concordata, gli interessi di mora se si incorre in una situazione di insolvenza o di ritardo, le eventuali spese giudiziali e di recupero del credito.

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Come funziona la fideiussione

La fideiussione è una garanzia reale accessoria, con la quale un terzo soggetto si obbliga personalmente ad assolvere a un debito nell’eventualità il suo titolare non ne fosse in futuro in grado.

L’articolo 1936 del Codice Civile disciplina la fideiussione, contratto bilaterale tra creditore (la banca nel caso del mutuo) e fideiussore, che ha carattere personale perché il fideiussore offre come garanzia il suo personale patrimonio.

La fideiussione è una garanzia accessoria perché la sua esistenza dipende da quella dell’obbligazione principale, e si estingue proprio alla sua scadenza. Si ricorre alla fideiussione come garanzia aggiuntiva rispetto alla principale ipoteca, quando il richiedente un mutuo non soddisfa i requisiti di reddito necessari a contrarre il finanziamento e quando si richiede una somma superiore all’80% del valore dell’immobile oggetto dell’ipoteca.

Il fideiussore ha, dunque, una grande responsabilità sul debito contratto dal titolare del mutuo, ed è per questo che spesso questa garanzia è prestata da un famigliare o comunque un soggetto molto vicino al debitore.

Ottenere un mutuo senza garanzie

Se l’ipoteca è la garanzia necessaria e indispensabile per ottenere un mutuo, si può evitare di ricorrere alla fideiussione anche qualora non si fosse in possesso dei requisiti economici necessari per far fronte a un mutuo. È l’esempio tipico dei giovani con una condizione lavorativa precaria, che non riescono a versare alcun anticipo e non sono così in grado di far fronte alla spesa di un mutuo.

Questo era vero fino a qualche tempo fa, prima che la legge offrisse un’opportunità senza precedenti ai giovani in difficoltà. Il Decreto Sostegni bis ha messo a disposizione una serie di agevolazioni per i giovani under 36 utili a ottenere l’intera somma necessaria ad acquistare casa senza presentare alcuna garanzia aggiuntiva.

Cos’è il Fondo di garanzia mutui prima casa

Nello specifico, il Sostegni bis ha dato via libera all’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa per chi non ha ancora compiuto 36 anni e dispone di un ISEE inferiore ai 40.000 euro, con un’estensione della garanzia del preesistente Fondo dal 50% finora previsto, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per l’acquisto della prima casa, il cui importo è superiore all’80% del prezzo di acquisto, dunque per mutui che finanziano oltre l’80% del valore dell’immobile.

I giovani in possesso dei requisiti necessari possono accedere al fondo potenziato fino al 31 dicembre 2022.