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Il mutuo al 100%

Le banche hanno sempre scoraggiato la concessione di mutui oltre l’80%, perché più rischiosi e onerosi per il mutuatario. Il Decreto Sostegni bis ha esteso la garanzia del Fondo prima casa dal 50 fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso a tassi agevolati, rendendo possibile per i più giovani ottenere fino al 100%.

ragazzi con salvadanaio e scatoloni
I mutui 100% sono adesso ottenibili a costi vantaggiosi per i più giovani

Un mutuo 100% è un finanziamento che copre fino all’intero valore di un immobile acquistato. L’ammontare massimo dei finanziamenti in rapporto al valore della garanzia è regolato dalla delibera sul credito fondiario del 22 aprile 1995, che lo definisce pari all’80% del valore dei beni ipotecari o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (a seconda che il mutuo finanzi l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione).

Secondo quanto stabilito dalla normativa, tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative: fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie assicurative, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di altri enti pubblici, come anche fondi di garanzia o altre idonee garanzie secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

Proprio in virtù di questo limite, le banche hanno sempre poco incoraggiato la concessione di mutui oltre l’80%, perché molto rischiosi e onerosi per il mutuatario.

Le garanzie integrative per un mutuo 100%

Un mutuo che supera l’80% del valore del bene su cui grava l’ipoteca necessita di specifiche garanzie integrative affinché la banca, esposta a un rischio finanziario maggiore, possa tutelarsi e proteggersi da un’eventuale insolvenza del debitore. La garanzia richiesta può essere reale o personale. Ma qual è la differenza?

Garanzia reale

È una garanzia che si costituisce su un bene. Le più comuni garanzie reali sono il pegno e l’ipoteca, rispettivamente se il bene posto in garanzia è un bene mobile o un credito consegnato al creditore perché questo ne disponga fino alla data di estinzione del debito, oppure se a costituire garanzia viene offerto un bene immobile (è il classico esempio della garanzia costituita sulla casa quando si accende un mutuo).

Garanzia personale

La garanzia personale grava invece su una persona fisica, un soggetto terzo rispetto al mutuatario che si obbliga verso la banca e ne risponde con tutti i suoi beni. La più comune garanzia personale è la fideiussione, di frequente richiesta dalla banca qualora il soggetto non fosse in possesso dei requisiti necessari per richiedere il finanziamento.

Finanziabilità del mutuo: cosa cambia nel 2022

Quanto visto sopra circa il limite di finanziabilità di un immobile per una banca, è stato oggetto di revisione nel maggio del 2021, quando il Decreto Sostegni-bis (decreto legge n. 73/2021) pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021, ha stabilito l’entrata in vigore di nuove norme sul fronte fiscale e dell’erogazione dei mutui per chi, in possesso di specifici requisiti, volesse acquistare una prima casa.

Nello specifico del mutuo, il Governo ha disposto un potenziamento del Fondo di garanzia prima casa dall’originario 50% fino all’80% della quota capitale del mutuo concesso a tassi agevolati, con limite di finanziabilità inteso come rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superiore all’80%.

L’accesso alla maxi-garanzia statale, prima previsto fino al 30 giugno 2021, è stato prorogato grazie alla Legge di Bilancio 2022 fino al 31 dicembre 2022, insieme a tutte le disposizioni previste per agevolare i giovani economicamente impossibilitati a raggiungere l’obiettivo di una casa di proprietà.

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Chi può beneficiare del Fondo di garanzia mutui prima casa

Il Fondo prima casa è stato istituito con la Legge n.147 del 27 dicembre 2013, con lo scopo di aiutare i giovani a diventare proprietari di una prima casa finanziata con un mutuo. Il Decreto Sostegni bis ne ha rivisto percentuale di finanziabilità garantita e in parte, categorie ammesse.

Più nel dettaglio, possono fare richiesta di accesso al Fondo:

  • giovani coppie, con uno dei componenti il nucleo famigliare di età inferiore ai 35 anni;
  • persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi;
  • persone separate, vedove o divorziate con almeno un figlio minore;
  • giovani che non abbiano compiuto 36 anni;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Le condizioni per accedere alla maxi-garanzia

Per beneficiare del Fondo prima casa e ottenere un mutuo 100% senza l’intervento di ulteriori garanzie, è necessario essere in possesso di due requisiti imprescindibili:

  • non avere compiuto ancora 36 anni nell’anno della stipula dell’atto di mutuo;
  • avere un Isee non superiore ai 40.000 euro.

L’Isee da presentare per accedere al Fondo è quello ordinario, relativo a due anni precedenti la domanda di adesione al Fondo. Ma la legge consente anche, in caso di variazione sostanziale della situazione reddituale o lavorativa, di ricorrere all’Isee corrente, l’indicatore che si riferisce ai redditi e ai trattamenti percepiti dal nucleo famigliare negli ultimi dodici mesi.

Altra condizione fondamentale da rispettare è che l’ammontare del mutuo non superi i 250.000 euro.

Inoltre ci sono precisi limiti anche riguardo all’immobile, che deve:

  • essere adibito ad abitazione principale;
  • non essere di lusso (secondo quanto indicato nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n.1072);
  • non rientrare nelle categorie catastali A1(abitazioni signorili) , A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi).

Inoltre non si deve essere proprietari di altri immobili a uso abitativo e se così fosse, è necessario procedere alla vendita entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Una casa con un mutuo al 100%

Chi, in possesso dei requisiti necessari richiesti, accede al Fondo di garanzia mutuo prima casa, potrà vedersi finanziare l’intero valore della casa con un mutuo 100%, senza versare alcun anticipo all’atto di acquisto e senza presentare garanzie aggiuntive.

La domanda va presentata alla banca presso la quale si è individuato il finanziamento, consegnando il modulo compilato in tutte le sue parti, scaricabile sul sito di Consap. Le banche e gli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa sono sui siti Consap e ABI.

I mutui che consentono di ottenere la garanzia statale vengono spesso identificati nell’offerta delle banche come mutui Consap, proprio dal nome della società del MEF preposta a valutare le richieste provenienti dalle banche per conto dei mutuatari e verificarne l’ammissibilità.

Con la proroga dei termini per aderire al Fondo prima casa, sempre più banche si sono organizzate per offrire mutui fino al 100%, tanto che adesso la competizione è tanta e i tassi sono molto vantaggiosi, nonostante il LTV elevato e le durate spesso rispondenti a lunghi periodi, in media 30 anni, così da garantire rate mensili basse.

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