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Mutuo prima casa

Scegliere un mutuo vuol dire tener conto di tanti aspetti: la banca erogatrice, il tasso di interesse, la durata, la rata mensile, le spese periodiche, sono tutte incognite da valutare. Per questo diventa strategico affidarsi a un consulente come Segugio.it che guidi alla ricerca del mutuo migliore.

giovane coppia abbracciata sull’erba indica una casa formata dalle nuvole
Il mutuo prima casa gode di una serie di agevolazioni fiscali

L’acquisto di una casa con un mutuo comporta che si stipuli non solo l’atto di compravendita dell’immobile, ma allo stesso tempo anche l’atto di mutuo: sarà in occasione del rogito che, alla presenza della banca e del notaio, i contratti si formalizzeranno per definire l’acquisto con mutuo.

Il mutuo prima casa è un finanziamento acceso con la finalità di diventare proprietari di un immobile con caratteristiche che rispondano a quelle di prima casa.

Cosa si intende per prima casa

Prima di entrare nel merito del mutuo prima casa occorre chiarire il concetto di prima casa, che nella disciplina dei mutui assume valore centrale. Solo, infatti, chi acquista una casa che risponde a determinati criteri potrà beneficiare di una serie di agevolazioni fiscali.

Per prima cosa, l’abitazione acquistata deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile),
  • A/3 (abitazioni di tipo economico),
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare),
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare),
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale),
  • A/7 (abitazioni in villini),
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non sono ammesse agevolazioni per gli immobili considerati di lusso e appartenenti alle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazioni e ville) e A/9 (castelli e palazzi di interesse storico o artistico).

La prima casa si deve trovare nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza e se così non fosse, dovrà trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Allo stesso modo, si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche non remunerata, si pensi allo studente fuori sede).

Se si è già proprietari di un’altra casa, sia che questa sia ubicata nello stesso Comune o in altro Comune, l’agevolazione sussiste qualora si procedesse con la vendita dell’immobile entro un anno.

Altra condizione per ricevere i benefici della prima casa è che l’acquirente non sia titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Come scegliere il mutuo

La ricerca del mutuo può seguire quella della casa, ma molto più spesso andare di pari passo. Se l’immobile è già stato individuato, sarà tuttavia più semplice per la banca ragionare su un’offerta di mutuo misurata al valore dell’immobile e accelerare i tempi dell’istruttoria.

La scelta del mutuo e della somma da richiedere non è un calcolo semplice, perché tiene conto di una serie di variabili che condizionano la convenienza del finanziamento: la banca erogatrice, il tasso di interesse, la durata, la rata mensile, le spese periodiche, sono tutte incognite da valutare.

Per questo diventa strategico affidarsi a un consulente come Segugio.it che, in maniera completamente gratuita e competente, guida alla ricerca del migliore mutuo.

Bisogna tener conto che la banca finanzia fino all’80% del bene ipotecato, nel rispetto della norma sul credito che all’art.1 della delibera del 22 aprile 1995 dispone: "l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d‘Italia".

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Il mutuo 100% destinato agli under 36

La regola del mutuo fino all’80% subisce una deroga con l’introduzione del Decreto Sostegni bis del 25 maggio 2021, che ha consentito di ricorrere alla garanzia Consap del Fondo mutui prima casa potenziata all’80% della quota capitale del mutuo, per finanziamenti oltre l’80% del valore dell’immobile.

L'agevolazione mutui giovani è disponibile per chi, oltre a disporre di un reddito ISEE entro i 40.000 euro, appartenga a una delle seguenti categorie:

  • abbia meno di 36 anni,
  • sia genitore single,
  • sia appartenente a una 'giovane coppia', con almeno uno dei due componenti under 36.

Le nuovi disposizioni, valide fino al 31 dicembre 2022, consentono anche a chi non dispone di un anticipo da versare al momento del rogito di acquistare la prima casa con la garanzia statale e accedere a una serie di agevolazioni che abbattono quasi totalmente la fiscalità, riducendo al minimo le spese da sostenere.

Quanto visto sopra, tuttavia, vale a una condizione: l’immobile acquistato deve essere una prima casa.

Le agevolazioni sulla prima casa

Chi acquista una prima casa ha diritto a una serie di agevolazioni fiscali, differenti a seconda del tipo di compravendita. Nello specifico, bisogna distinguere tra:

Acquisto da privato o da azienda che vende in esenzione Iva

  • Imposta di registro del 2% anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile;
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 €;
  • Imposta catastale fissa di 50 €.

Acquisto da impresa con vendita soggetta a Iva

  • Iva al 4% anziché al 10% calcolata sul prezzo della cessione;
  • Imposta di registro, catastale e ipotecaria fisse, ognuna di 200 €.

Perché siano riconosciute queste agevolazioni, è dunque necessario che l’immobile sia classificabile come "prima casa", disponendo così di tutti i requisiti necessari a ricevere le agevolazioni fiscali elencate.

Agevolazioni fiscali sul mutuo prima casa

Qualora un mutuo fosse destinato all’acquisto di una prima casa, è possibile beneficiare di una serie di detrazioni ai fini Irpef relativamente agli oneri accessori al finanziamento. Le più importanti riguardano:

  • gli interessi passivi corrisposti ogni anno, per un valore pari al 19% e un massimo di 4000 euro;
  • le spese di perizia;
  • le spese di istruttoria bancaria;
  • il compenso del notaio e dell’atto notarile (fino a un massimo di 4000 euro);
  • le imposte di sostituzione o cancellazione di ipoteca.

Un’ulteriore agevolazione sul mutuo prima casa riguarda l’imposta sostitutiva, trattenuta direttamente dalla banca (definita così in quanto versata in sostituzione dell’imposta di registro, catastale, ipotecaria e di bollo), calcolata nella misura dello 0,25%. Nel caso di un mutuo seconda casa l’imposta sarà più alta, pari al 2%.

Il parere di fattibilità della banca

La richiesta del mutuo comporta che siano sottoposti all’istituto di credito una serie di documenti e informazioni sia sul richiedente e il suo nucleo famigliare, sia sull’immobile da finanziare. In particolare la banca richiede:

  • reddito del richiedente e del nucleo famigliare;
  • valore dell’immobile oggetto di ipoteca;
  • rapporto tra la rata e il reddito.

Di norma la rata non deve superare il 30% del reddito, così da consentire al titolare del mutuo di lasciarsi un margine di disponibilità mensile e non trovarsi in difficoltà con il rimborso delle rate.

Come abbiamo visto, la ricerca del mutuo può anticipare quella dell’immobile, e in questo caso si parlerà di pre-delibera del mutuo. Con questa formula, si ottiene l’impegno della banca a concedere il mutuo dopo aver effettuato un’istruttoria formale, che evidentemente non può essere tecnica e tener conto del valore e delle caratteristiche dell’immobile.

I documenti da presentare

Per accorciare i tempi necessari ad avviare l’istruttoria servirà preparare tutta la documentazione di norma necessaria alla banca per deliberare il mutuo. Nello specifico il richiedente dovrà raccogliere i seguenti documenti.

Documenti reddituali:

  • ultime due buste paga o modello di CU (in alternativa l’ultimo 730),
  • modello Unico se autonomo o libero professionista,
  • estratto conto degli ultimi 3 mesi.

Documenti anagrafici:

  • certificato di nascita,
  • certificato di residenza,
  • stato di famiglia,
  • se coniugato, estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate tra coniugi.

Documenti sull’immobile:

  • atto di provenienza dell’immobile (copia dell’atto dell’ultimo atto di acquisto),
  • planimetria dell’immobile e delle sue eventuali pertinenze,
  • copia del certificato di abitabilità.

I moderni sistemi di comunicazione consentono oggi di sbrigare anche questa parte da remoto, inviando alla banca i documenti necessari e accorciando così ulteriormente i tempi.