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I requisiti di finanziabilità

Il reddito, l'affidabilità creditizia e il proprio passato da buono o cattivo pagatore sono alcuni degli elementi essenziali per richiedere un mutuo e sperare che la richiesta venga accettata. I requisiti, infatti, sono numerosi. Vediamoli insieme.

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Requisiti per il finanziamento di un mutuo

Gli istituti bancari decidono in favore dell’erogazione di un mutuo solo dopo aver verificato la presenza in capo al richiedente di tutti i requisiti necessari a garantire la restituzione del mutuo nel tempo previsto. Ma chi può ottenere un mutuo? Ogni istituto di credito definisce le proprie policy insieme di regole necessarie per definire quali operazioni finanziare e a quali condizioni.

Queste regole riguardano molteplici aspetti che possono così esser riassunti:

  • Caratteristiche del cliente;
  • Finalità da perseguire con l’operazione di mutuo;
  • Capacità reddituale del cliente;
  • Caratteristiche strutturali dell’immobile e assenza di vincoli giuridici.

Capire come le banche valutano le richieste di mutuo è fondamentale per presentarsi pronti all’appuntamento, evitando bocciature che spesso sono il risultato dell’assenza di elementi di base quali una ben definita posizione lavorativa o la presenza di evidenti lacune tecnico-amministrative in capo all’immobile.

Caratteristiche del cliente

Il cliente deve godere di requisiti di cittadinanza che sono così riassumibili:

  • Essere cittadino italiano residente in Italia;
  • Essere cittadino di uno stato membro della Cee;
  • Essere cittadino straniero (non Cee) con residenza in Italia.

Di norma le banche italiane non finanziano i cittadini stranieri residenti all’estero, questo per ovvi motivi di difficoltà di reperimento della persona e per l’intervento di normative straniere che mal si sposano con la condizioni normative cui l’atto di mutuo fa riferimento.

L’età del richiedente deve essere:

  • minima 18 anni;
  • massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.

L’età massima è espressa solitamente in funzione della conclusione del piano di ammortamento per cui, a titolo d’esempio, un istituto di credito può stabilire che il mutuatario non debba aver conseguito il 75° anno alla data di conclusione del mutuo. Ciò impatta sull’età del richiedente al momento della richiesta, essa infatti potrà precludere durate lunghe quali 20, 25 o 30 anni qualora il mutuatario abbia già una certa età al momento della richiesta, ad esempio 50 anni o più.

A volte il tema dell’età massima è definito in funzione di cointestatari o garanti per cui la banca potrà adottare una formula simile a quella descritta limitandola a uno dei due mutuatari o modificandola in funzione di un garante.

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Capacità di rimborso

La banca valuta con molta attenzione la condizione economica del richiedente, privilegiando le situazioni lavorative stabili sia in termini di tipologia contrattuale che di importi mensili cui il mutuatario può far affidamento.

La condizione economica non è l’unico elemento, seppur importante, cui la banca fa riferimento e che incide significativamente nella scelta di erogare un mutuo, c'è anche la storia creditizia del potenziale mutuatario.

Ogni istituto di credito adotta propri criteri di valutazione ai fini dell’istruttoria reddituale che mira quindi ad accertare i seguenti aspetti in capo al richiedente o a più richiedenti nel caso di mutuo cointestato:

  • livello dei redditi e conseguente porzione di reddito da destinare al pagamento delle rate del mutuo;
  • affidabilità creditizia del richiedente.

Livello di reddito

Chiunque richieda un mutuo dovrà produrre la documentazione reddituale utile a capire l’ammontare delle entrate mensili e la natura di queste. Ai dipendenti è chiesto almeno l’ultima busta paga e il modello CU o altro documento come Modello 730 o Unico dai quali si possa evincere l’ammontare delle entrate annuali. Al fine di verificare la stabilità del posto di lavoro è richiesta inoltre la certificazione dello stato di servizio del dipendente da cui evincere l’anzianità di servizio. È buona norma per chi si accinge a richiedere un mutuo informarsi preventivamente sull’anzianità minima di servizio richiesta onde evitare di avanzare una richiesta di mutuo carente sotto il profilo dell’anzianità minima di servizio.

Agli autonomi/liberi professionisti è richiesta copia del modello Unico più recente (talvolta gli ultimi due), estratto della C.C.I.A. di appartenenza e iscrizione all’albo di categoria (per i professionisti).

La natura dei redditi che emerge dalla documentazione prodotta è pesata dall’istituto di credito che attribuisce pieno valore ai redditi diretti (da attività lavorativa) mentre generalmente riconosce minor valore a forme di reddito indirette che possono coincidere con apporti da familiari conviventi, redditi da locazione, disponibilità bancarie.

Affidabilità creditizia

L’affidabilità creditizia consiste nella capacità di un soggetto di far fronte agli impegni finanziari assunti, nel caso di un mutuo consiste nella capacità di pagare le rate nei tempi previsti senza incorrere in ritardi o nell’interruzione dei pagamenti.

Per stabilire se il cliente di un’operazione di mutuo merita di esser finanziato, ogni istituto bancario interroga apposite banche dati che permettono di evidenziare la presenza dei seguenti aspetti:

  • impegni in corso: consistono in mutui, prestiti, cessioni del quinto, già erogati per i quali è previsto il pagamento di rate solitamente mensili. Di questi la banca dati mostra l’entità dell’importo finanziato, la durata, il numero di rate totali e il numero di rate ancora da pagare. Sono inoltre presenti indicazioni su eventuali inadempimenti quali i ritardi nel pagamento di rate o, nei casi più gravi, indicazioni su contenziosi in corso dovuti a interruzione nei pagamenti (insolvenze, incagli).

Tra gli impegni in corso figurano anche rapporti non rateali quali: fidi, scoperti di c/corrente, garanzie di firma, nonché la disponibilità di carte di credito in capo al soggetto.

  • stato degli impegni: indicazione di richieste di finanziamento rifiutate o di finanziamenti ormai estinti. Particolarmente significativa è inoltre l’indicazione della contemporanea richiesta di mutui (o altre forme di finanziamento) presso altri istituti di credito, in tal caso l’istituto che compie l’indagine potrà richiedere al cliente di rinunciare alla precedente richiesta prima di procedere con la delibera di mutuo.

Tra le informazioni acquisibili al fine della verifica dell’affidabilità creditizia del cliente, la banca può inoltre contare su informazioni a carattere giudiziario che, provenienti anch’esse da specifiche banche dati, vertono sull’individuazione di aspetti quali: presenza di ipoteche giudiziali o legali, azioni di pignoramento immobiliare, atti di sequestro di beni, sentenze di fallimento o altre vicende costituenti macchie nella storia creditizia del soggetto.

Le banche dati sono sia private che pubbliche, tra quelle private aderenti al SIC (Sistema di Informazioni Creditizie) figurano Crif, CTC, Experian e Assilea mentre tra le pubbliche figurano CR (Centrale Rischi di Banca d’Italia) e altre banche dati variamente riconducibili ad informazioni pubbliche a carattere prevalentemente immobiliare e giudiziario (Registri immobiliari, Registro dei protesti).

La valutazione dell’affidabilità creditizia da parte degli istituti bancari non va confusa con l’attività di valutazione del merito creditizio. Quest’ultima avviene basandosi sulle stesse informazioni tratte da banche dati e documenti forniti dal cliente, ma segue criteri normativi volti a tutelare il consumatore. Il merito creditizio misura, nell’ottica di tutela del consumatore, la capacità del soggetto di far fronte a un impegno finanziario senza incorrere in gravi privazioni che ne determinerebbero lo scadere della qualità della vita (come ad esempio la difficoltà nell’affrontare spese quotidiane quali cibo, vestiario, ecc.).

L’istituto bancario deve quindi misurare il merito creditizio e astenersi dall’erogare un mutuo laddove lo stesso rappresentasse fonte di sacrifici spropositati in capo al mutuatario.

I consigli di Segugio.it

Ancora prima di cominciare la ricerca del tuo mutuo ti può essere utile valutare quale rata potresti pagare, quale ammontare di finanziamento richiedere e quale immobile potresti effettivamente comprare. Per questi calcoli e simulazioni utilizza i nostri strumenti utili. Potrai così orientarti meglio nella scelta sia della casa sia del mutuo, evitare carichi eccessivi sul tuo futuro budget familiare e presentare alla banca una richiesta di mutuo più facilmente finanziabile.

Documenti richiesti

I documenti da presentare al fine dell’ottenimento di un mutuo sono molteplici e variamente differenti in funzione della finalità del mutuo: acquisto prima casa o meno, ristrutturazione, liquidità fino al caso del consolidamento debiti. Limitando l’elenco dei documenti per il mutuo ai soli riconducibili al tema dell’analisi dei requisiti di finanziabilità, si può distinguere tra lavoratori dipendenti e autonomi/liberi professionisti ai quali gli istituti bancari sono soliti chiedere documenti differenti.

Dipendenti

I lavoratori dipendenti devono fornire la seguente documentazione:

  • attestazione dell'anzianità di servizio del dipendente da parte del datore di lavoro;
  • ultimo cedolino stipendio e modello CUD (in alternativa copia dei modelli dichiarativi 730 o Unico).

Autonomi e liberi professionisti

I lavoratori autonomi e i liberi professionisti devono, invece, presentare i seguenti documenti:

  • modello Unico;
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.);
  • attestato di iscrizione all'ALBO di categoria (per le libere professioni).

Per tutte le categorie

Alcuni documenti vanno forniti a prescindere dalla tipologia di lavoratore:

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio completo di annotazioni. È importante che l'estratto di matrimonio contenga le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • copia della sentenza di divorzio o di separazione nei casi di sopraggiunto divorzio o di separazione legale tra coniugi;
  • copia dell’atto preliminare di compravendita, il compromesso. Si ricorda che la proposta d’acquisto seguita da accettazione si trasforma in preliminare di compravendita;
  • documentazione tecnica riguardante l’immobile, tra cui la planimetria con indicazione delle proprietà confinanti e di eventuali pertinenze (cantina, solaio, box). In caso di mutuo per costruzione o per ristrutturazione sono richiesti computo metrico e documentazione attestante l’idoneità tecnico/amministrativa alla realizzazione delle opere;
  • certificato di abitabilità;
  • atto dal quale deriva l’acquisto della proprietà in capo al venditore.

In caso di immobile pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.