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Il contratto di mutuo

Il mutuo si differenzia dal prestito, nonostante entrambi siano delle forme di finanziamento, per alcune particolarità. Stipulare un contratto di mutuo per l'acquisto della casa dei propri sogni è facile se si impara a conoscere questa particolare forma contrattuale.

mano firma contratto con casetta in primo piano
Peculiarità di un contratto di mutuo

In questo capitolo potrai conoscere il significato di "mutuo" con particolare riferimento ai mutui che banche e istituti finanziari erogano per l’acquisto di immobili. Troverai la descrizione degli aspetti contrattuali più importanti e la spiegazione del perché della loro presenza nell’atto stesso.

Cos'è il mutuo?

"Mutuo" è il termine con cui si indica uno specifico rapporto contrattuale in cui una parte consegna all’altra una somma di denaro o altri beni e l’altra si impegna a restituirli entro un determinato tempo. Tale definizione, rispondente all’art. 1813 e seguenti del Codice civile, è applicabile a qualsiasi forma di prestito, ma solo nel caso in cui l’oggetto scambiato è il denaro si usa parlare di "prestito" o "finanziamento". Quando poi la finalità per cui si è chiesto un prestito è l’acquisto di un immobile, allora si parla apertamente di "mutuo" o "mutuo casa".

Nel contratto di mutuo la parte che consegna il bene è definita mutuante mentre la parte che si impegna a restituire il bene o beni equivalenti si chiama mutuatario.

Considerando solo i contratti di mutuo aventi a oggetto lo scambio di denaro, possiamo ulteriormente distinguere tra:

  • Mutuo oneroso: contratto di mutuo in cui la parte che riceve il denaro si impegna a restituire oltre alla somma di denaro prestatagli, anche degli interessi. L’art. 1815 del Codice civile prevede che "salvo diversa volontà delle parti" gli interessi sono sempre dovuti, dunque il mutuo stesso assume naturalmente carattere oneroso. Il mutuo è sempre oneroso quando concesso da un istituto bancario, in questo caso prevale l’attività del finanziatore che basandosi sulla concessione di denaro in cambio dello stesso (gravato da interessi) svolge una attività socialmente rilevante. In altri casi, tra cui per esempio il prestito di denaro tra conoscenti, il mutuo mantiene il suo carattere di onerosità anche se privo dell’indicazione del tasso a cui restituire gli interessi; è bene quindi indicare sempre il tasso di interesse o indicare che gli stessi non sono dovuti.
  • Mutuo gratuito: lo si ha nei casi in cui il mutuante presta il denaro senza richiedere il pagamento di interessi. Affinchè il mutuo possa realmente essere a titolo gratuito e non incorrere nella presunzione di onerosità è bene pattuire contrattualmente l’assenza di interessi anche quando il finanziamento è concesso tra conoscenti.

Altro aspetto del contratto di mutuo consiste nel perfezionamento mediante la consegna del bene che dalle mani del mutuante passa nelle mani del mutuatario. Quando l’oggetto del mutuo è il denaro, caso tipico, questo potrà essere restituito in più rate distribuite per l’intera durata del prestito.

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Il mutuo bancario

I mutui erogati da banche, istituti finanziari o altri operatori del credito autorizzati (mutui bancari), presentano caratteristiche specifiche basate sulle modalità di sottoscrizione e sulla definizione di ogni aspetto che possa riguardare gli obblighi assunti dalle parti. Si può affermare che un mutuo bancario, finalizzato all’acquisto di un immobile, prevede sempre i seguenti elementi formali:

  • Forma scritta: Benchè il mutuo non necessiti necessariamente della forma scritta, il Testo Unico Bancario (art. 117) prevede che il contratto di mutuo tra banca e cliente debba essere "redatto per iscritto ed un esemplare è consegnato ai clienti". Il mancato rispetto della forma scritta comporta la nullità dell’atto.
  • Atto pubblico: La forma scritta è ulteriormente rafforzata dalla condizione di Atto pubblico che consiste nell’intervento del notaio che oltre a garantire la correttezza della forma e la completezza dei contenuti, attribuisce all’atto "fede pubblica", per tanto il contenuto e la veridicità delle informazioni in esso presenti possono essere messe in discussione solo mediante querela di falso.

Devono inoltre essere presenti in modo chiaro i seguenti elementi:

  • Le parti: Sono i soggetti coinvolti, la cui identificazione deve avvenire in modo chiaro e inequivocabile. Le parti si distinguono in:
    • Mutuante: è la banca/istituto di credito che eroga il mutuo, questa è identificata mediante nome societario e/o gruppo bancario di appartenenza e sede legale di riferimento.
    • Mutuatario: è il soggetto che riceve il mutuo. Può coincidere con un solo soggetto o con una pluralità di soggetti nel caso il mutuo sia erogato in modalità cointestata, si pensi al caso di un mutuo erogato a marito e moglie. Ogni soggetto che riveste il ruolo di mutuatario è identificato nell’atto di mutuo mediante i dati anagrafici e l’indirizzo di residenza/domicilio.
    • Terzo datore d’ipoteca: è colui che interviene nell’atto di mutuo per concedere l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita. Il terzo datore d’ipoteca è fondamentale in quanto la banca dovendo iscrivere l’ipoteca su un bene non ancora di proprietà del mutuatario, necessita del consenso all’iscrizione da parte del venditore che in tale frangente figura come terzo datore d’ipoteca. Il termine "terzo" indica l’estraneità del venditore rispetto al mutuo e al pagamento delle future rate. In altri casi il ruolo del terzo datore d’ipoteca è svolto dal coniuge cointestatario dell’immobile che si sta acquistando, ma estraneo alla richiesta di mutuo (mutuo al 100% in capo all’altro coniuge). Il coniuge estraneo funge da terzo datore d’ipoteca, concedendo pertanto alla banca di iscrivere l’ipoteca anche sulla sua quota di proprietà.
    • Garante: è la persona e le persone che figurano nell’atto di mutuo in qualità di garanti della corretta restituzione del mutuo. Il ruolo del garante, non sempre presente, consiste infatti nell’intervenire a copertura di eventuali rate non pagate, garantendo così alla banca il corretto flusso di ritorno di denaro in caso di inadempimento del mutuatario.
    • Procuratore: in rari casi può essere presente per una o più parti un procuratore, si tratta di un soggetto dotato di procura notarile che presenzia all’atto in rappresentanza della banca (parte mutuante) o della parte mutuataria. Si pensi alla banca che vuole presenziare fisicamente con un proprio funzionario all’atto di mutuo oppure al caso in cui l’acquirente, impossibilitato a muoversi (degenza ospedaliera, missione all’estero) necessiti di una persona che lo rappresenti, con potere di firma, durante l’atto di mutuo.

Tra le parti non figura l’eventuale agente immobiliare i cui dati sono tuttavia inseriti nel contratto di mutuo in ottemperanza a obblighi fiscali, è infatti prevista l’indicazione dell’ammontare della provvigione e (tra i documenti allegati all’atto di mutuo) copia dei pagamenti effettuati.

  • L’oggetto del mutuo: L’oggetto del mutuo corrisponde alla somma che la banca mette a disposizione del mutuatario, non si tratta quindi dell’immobile che potrà essere acquistato con quel denaro, ma del denaro stesso. Va ricordato, infatti, che il mutuo si perfeziona con la consegna dell’oggetto che avviene proprio con il passaggio di denaro dall’istituto di credito al mutuatario.
  • Il cespite cauzionale: Consiste nell’immobile sul quale è iscritta l’ipoteca. Questo nella maggioranza dei casi corrisponde con l’immobile che si sta acquistando, ma nel caso della concessione di un mutuo per liquidità l’immobile coincide solitamente con la casa di proprietà del richiedente il mutuo. Nel contratto di mutuo l’immobile è univocamente individuato mediante i propri riferimenti catastali tra cui: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita, nonché indirizzo cui l’immobile è ubicato.
  • Condizioni fiscali: Rientrano tra queste l’indicazione relativa al soddisfacimento dei requisiti "prima casa" da parte di uno o più mutuatari e la scelta dell’applicazione del regime fiscale dell’imposta sostitutiva rispetto al regime fiscale ordinario. Un approfondimento su questo argomento di può trovare nella guida dedicata agli aspetti fiscali del mutuo.

Costi e allegati

Completano l’atto di mutuo gli aspetti relativi ai costi del mutuo tra cui:

  • I tassi di interesse TAN e TAEG: Il TAN (Tasso Annuo Nominale) rappresenta il costo del denaro ottenuto in prestito, mentre il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’indicatore percentuale del costo effettivo dell’operazione. Al TAN è associata la natura del tasso (fisso o variabile) per cui in caso di tasso fisso il TAN riportato nel contratto di mutuo rimane invariato per l’intera durata. Viceversa, in caso di mutuo a tasso variabile, il TAN (destinato a variare rata per rata) perde di significatività rispetto al criterio di calcolo del tasso variabile che costituisce pertanto un elemento fondamentale del contratto di mutuo. Il TAEG, in quanto costo effettivo dell’operazione, è comprensivo non solo del costo del denaro, ma anche di costi accessori quali il costo di istruttoria, i costi per il pagamento delle rate e ogni ulteriore costo necessario all’ottenimento del mutuo.
  • Durata e numero delle rate: Il contratto di mutuo deve indicare con precisione la durata in anni, il numero delle rate e la periodicità delle stesse. Deve inoltre contenere l’entità delle rate e la descrizione di eventuali criteri che possono incidere sull’ammontare delle rate o sulla durata prevista del mutuo.
  • L’ipoteca: L’ipoteca è la garanzia reale su cui la banca basa le sue possibilità di recupero del credito in caso di mancata restituzione delle rate del mutuo. Come tale deve essere indicato nel contratto il riferimento al cespite cauzionale su cui grava e il valore di iscrizione. Quest’ultimo solitamente ammonta al 150%, 200% o più del valore del mutuo per garantire alla banca il recupero di eventuali somme superiori al mutuo stesso quali l'mporto di mutuo non pagato, gli interessi maturati sul debito, le spese di recupero crediti affrontate dalla banca a causa dell’insolvenza del debitore.

L’atto di mutuo è completato da allegati di cui si citano a titolo non esaustivo:

  • Piano di ammortamento;
  • Planimetria catastale dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
  • Copia del regolamento di condominio (immobili in condominio);
  • Computo metrico dei lavori di ristrutturazione (mutuo per ristrutturazione);
  • Copia del certificato di agibilità;
  • APE - Attestazione della Prestazione Energetica dell’immobile.