Ristrutturare casa, il mutuo ristrutturazione
Ristrutturare casa significa soddisfare le proprie necessità ed aspirazioni, ma
anche effettuare un investimento sicuro nel tempo. A seconda dei lavori che si intende
effettuare vi sono varie tipologie di intervento per ognuna delle
quali è bene conoscere le procedure da seguire. In questa guida
troverai una introduzione ai diversi tipi di intervento possibile (vedi indice di
seguito), finanziabili anche con un mutuo per ristrutturazione.
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LA RISTRUTTURAZIONE
La ristrutturazione o l'abbellimento della propria abitazione rappresenta
non solo l'esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni
della propria famiglia, ma significa anche un
importante impiego dei propri
risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali
di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l'igiene.
Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi tutti gli interventi che riguardano
un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno.
Possono così individuarsi tre tipologie di interventi:
- Ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole opere";
- Ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere";
- Ristrutturazione con "grandi opere".
La distinzione tra queste tre categorie ha due conseguenze pratiche:
- Le "piccole opere" (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria)
si realizzano senza bisogno diconcessione edilizia e quindi senza pagare nulla al
Comune.
- Le "grandi opere" prevedono il rilascio di una concessione edilizia
e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al
tipo di edificio.
LA MANUTENZIONE ORDINARIA
Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende
le cosiddette opere minori o "piccole opere" che possono essere di due tipi:
- interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
- interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.
Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono,
però, mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.
Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza
bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione
ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più
consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti.
I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune.
Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di
sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas,
devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la
conformità alla legge.
All'interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza
alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare
e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti
o cancellati di sicurezza posti all'interno, installare o spostare pareti mobili,
rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.
All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti
opere:
- rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche
con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle
coperture;
- ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di
quelli preesistenti;
- riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli,
vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non
siano mutate le caratteristiche esteriori;
- installazione di grate al vano finestra;
- realizzazione di posti auto al livello del terreno;
- interventi di manutenzione del verde.
LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria.
Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione
di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri
di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano
anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici,
le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate
dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di
un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.
È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari
in più unità immobiliari e viceversa.
Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto
edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio
attività.
Va sottolineato che l'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente,
con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.
Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella
categoria delle "piccole opere" non debbono portare alla realizzazione di un edificio
completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È quindi importante
verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente
nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.
RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE
Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un
edificio nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Sono cioè le trasformazioni
che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione
dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.
Questi interventi si considerano "grandi opere": per essere realizzati hanno bisogno
di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo
all'Amministrazione Comunale.
Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate
necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di
contributo al Comune.
Nella definizione di nuova costruzione rientrano:
- la costruzione di nuovi edifici;
- l'ampliamento di edifici già esistenti;
- l'installazione di prefabbricati e case mobili;
- gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono
cioè essere costruiti e venduti liberamente).
MUTUO E RISTRUTTURAZIONE
Ottenere dalla banca un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è
molto semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare per l'
acquisto della casa, occorre raccogliere
anche la seguente documentazione (che cambia in base al tipo di intervento di ristrutturazione
programmato):
-
Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa"
redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
-
Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo
di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia
al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
-
Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al "preventivo
di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo
all'amministrazione comunale.
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LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Nel caso di mutui stipulati nel 1997 per la manutenzione o ristrutturazione
è detraibile dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti
oneri:
- interessi passivi
- oneri accessori
- quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori abbiano inizio nei sei
mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che
l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal
termine dei predetti lavori.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro.
In caso di lavori di ristrutturazione è possibile detrarre (in 10 anni) dall'IRPEF
lorda il 36% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria, restauro,
risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio
energetico e rimozione delle barriere architettoniche. Le spese dovranno essere
documentate secondo quanto disposto dalla Legge Finanziaria.
La detrazione può avvenire in 5 anni se il beneficiario ha più di
75 anni, e in 3 se ha 80 anni. Tali periodi abbreviati valgono al compimento degli
anni, quindi è possibile usufruirne anche negli anni successivi ai lavori.
L’agevolazione prevede inoltre la riduzione dell’IVA al 10% per i lavori
effettuati, i materiali utilizzati e gli eventuali beni significativi (cioè
molto costosi, come ascensori, caldaie, infissi, sanitari, impianti di condizionamento
e di sicurezza, etc). In caso di beni significativi, l’aliquota del 10% si
applica solo per la quota di spesa pari al costo della manodopera, emntre per la
parte restante si appliva l’aliquota normale del 20%.
L’agevolazione sulle ristrutturazioni è stata via via confermata per gli anni 2008,
2009, 2010, 2011 e 2012. L'agevolazione si applica per lavori compiuti entro il
31 Dicembre del singolo anno e su un ammontare complessivo di spesa non superiore
ai 48.000 euro per ogni unità immobiliare, da ripartire tra gli eventuali
beneficiari.
Se i lavori sono una prosecuzione di interventi cominciati l’anno precedente,
occorre tener conto anche di quanto già speso nell’anno prima per determinare
il limite massimo dei 48.000 euro.
Se l’immobile è stato ristrutturato dall’impresa venditrice l’importo
detraibile ha un doppio limite: i 48.000 euro e, comunque, il 25% della spesa per
l’acquisto.
In caso di vendita, successione o donazione di un immobile sul quale sono stati
eseguiti interventi di ristrutturazione, il diritto a proseguire con la detrazione
delle rate non ancora godute passa al nuovo proprietario, se persona fisica.
Restano valide le detrazioni stabilite nei precedenti anni per i lavori di ristrutturazione
effettuati e conclusi tra il 1998 e il 2006.
Nel 2012 il Governo Monti ha introdotto attraverso il Decreto Crescita e Sviluppo
un Bonus Irpef al 50% valido per i lavori di ristrutturazioni e recupero edilizio
effettuati tra il 26 giugno del 2012 e il 30 giugno del 2013. Per saperne di più
vai alla pagina relativa alle
Detrazioni Irpef Ristrutturazioni Edilizie pubblicata nelle Guide Mutui.
BONUS FISCALI IN EDILIZIA LIBERA
Con “edilizia libera” si intende l’insieme dei lavori in casa o in aree di pertinenza dell’abitazione che possono essere effettuati senza chiedere autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio lavori.
Il decreto 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture pubblicato in Gazzetta ufficiale n. 81 il 7 aprile 2018 ha ufficializzato in un glossario unico per l'edilizia l'elenco delle opere incluse: tra gli interventi più importanti ci sono i lavori di manutenzione ordinaria, lavori che riguardano gli impianti e una serie di interventi finalizzati all'eliminazione di barriere architettoniche.
Per tutti i lavori realizzabili in edilizia libera basterà una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (un’autocertificazione), nella quale specificare la data di inizio dei lavori.
Gran parte di questi lavori rientrano poi tra quelli che beneficiano delle agevolazioni fiscali e dei bonus riconfermati o introdotti nel 2018. Ecco i più importanti:
- sostituzione integrale di serramenti e infissi: beneficiano di una detrazione Irpef del 65% entro un limite di spesa di 96 mila euro, ma è necessario che raggiungano determinate prestazioni di isolamento termico. La detrazione scende al 50% nel caso invece in cui i nuovi infissi non raggiungano questa performance, con il vincolo ulteriore che la sostituzione deve avvenire nell’ambito di una ristrutturazione.
- sostituzione di inferriate o grate di sicurezza: l’intervento rientra tra quelli che godono di agevolazione fiscale del 50% per la messa in sicurezza della dimora, e anche in questo caso sono previste entro una spesa di 96 mila euro a unità immobiliare.
- installazione di pompe di calore: la detrazione consentita è quella prevista dal bonus climatizzatori, con uno sconto fiscale del 65% delle spese sostenute per la sostituzione (integrale o parziale) di impianti di climatizzazione invernale con impianti a pompe di calore ad alta efficienza.
- lavori in giardino: rientrano in questa categoria lavori come l’installazione di gazebo e pergolati, fontane, fioriere, panchine, ripostigli per attrezzi, elementi divisori verticali non in muratura. La detrazione fiscale del 36% su una spesa massima di 5.000 euro non riguarda solo la sistemazione e riqualificazione delle aree verdi, ma anche il recupero del verde di giardini di interesse storico, la fornitura di piante o arbusti, la realizzazione di impianti di irrigazione o di pozzi e molti altri tipi di interventi.
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