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La ristrutturazione con un mutuo

Cosa si intende per ristrutturazione di un immobile e quali procedimenti burocratici sono necessari per iniziare i lavori? Una guida semplice per distinguere i vari tipi di intervento e conoscere leggi e procedimenti per metterli in atto, oltre ai benefici fiscali previsti per agevolare la spesa.

appartamento in ristrutturazione con grandi finestre, scala e secchi di vernice
La ristrutturazione è anche un investimento che aumenta il valore di mercato dell’immobile

La ristrutturazione della casa non è soltanto migliorarne l’aspetto e la funzionalità, ma anche fare un investimento per accrescerne il suo valore sul mercato.

La legge prevede diversi tipi di interventi che richiedono procedure burocratiche e impieghi di denaro diversi. Qui presentiamo una guida che può essere di aiuto se si ha in previsione di fare lavori e affrontare la spesa con un mutuo ristrutturazione.

Su Segugio.it è possibile richiedere un preventivo gratuito di mutuo ristrutturazione e dare uno sguardo alle occasioni di mutuo di convenienti.

Cos’è la ristrutturazione

Il Testo Unico per l’edilizia definisce la ristrutturazione come "un insieme di interventi finalizzati a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente".

Per ristrutturazione si intende così un intervento che valorizza non solo la struttura dell’edifico, ma anche gli impianti centralizzati e i locali di servizio.

La legge include nella ristrutturazione le seguenti opere edilizie:

  • ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole opere";
  • ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere";
  • ristrutturazione con "grandi opere.

La distinzione di queste tre categorie ha due conseguenze:

  • le "piccole opere" (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) si realizzano senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza bisogno di versare alcuna tassa al Comune;
  • le "grandi opere" prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

I lavori di manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti.

Per manutenzione ordinaria si intende lavori realizzati su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o "piccole opere" che possono essere di due tipi:

  • interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
  • interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.

Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.

Una delle caratteristiche della ristrutturazione ordinaria è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune: non occorre dunque presentare alcuna domanda o segnalazione, ma rimane la responsabilità della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge.

All'interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.

All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:

  • rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture;
  • ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
  • riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori;
  • installazione di grate al vano finestra;
  • realizzazione di posti auto al livello del terreno;
  • interventi di manutenzione del verde.
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I lavori di manutenzione straordinaria

Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria. Questa comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette.

Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.

È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa. Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività. L'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.

Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle "piccole opere" non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente. È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.

Le grandi opere

Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Le grandi opere sono infatti trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.

Questi interventi per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia, richiedendo il versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale. Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere, tanto che per essere realizzate necessitano oltre che della concessione edilizia, di un versamento a titolo di contributo al Comune.

Nella definizione di nuova costruzione rientrano:

  • la costruzione di nuovi edifici;
  • l'ampliamento di edifici già esistenti;
  • l'installazione di prefabbricati e case mobili;
  • gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).

Mutuo e ristrutturazione

Se si intende finanziare i lavori di ristrutturazione con un mutuo, basta richiedere un mutuo ristrutturazione. Il procedimento è molto semplice, perché sarà necessario raccogliere i documenti relativi all’immobile da acquistare oltre alla seguente documentazione:

  • in caso di manutenzione ordinaria è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
  • in caso di manutenzione straordinaria, al "preventivo di spesa" bisogna aggiungere il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
  • per la ristrutturazione con grandi opere servirà insieme al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'amministrazione comunale.

In base all’entità dei lavori e al tipo di opera da realizzare, la banca concede un ammontare di mutuo commisurato al valore che l’immobile acquisirà a fine ristrutturazione, tendenzialmente non superiore all’80%.

Su Segugio.it è possibile trovare il mutuo ristrutturazione più conveniente effettuando direttamente la richiesta online gratuita, veloce e senza impegno, oppure richiedendo un preventivo a seconda delle personali esigenze.

I benefici fiscali

La legge consente di alleggerire il carico fiscale per chi contrae un mutuo, in misura pari al 19% dei seguenti oneri:

  • interessi passivi corrisposti sul mutuo;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Per aver diritto a questo tipo di detrazioni è indispensabile che l’immobile dove i lavori sono disposti sia adibito ad abitazione principale. Occorre inoltre dare inizio alle "opere" nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo.

In caso di lavori di ristrutturazione è possibile inoltre detrarre (in 10 anni) dall'IRPEF lorda il 50% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche.

L’agevolazione, che rientra nell’ambito dei più ampi bonus casa, si applica su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 48.000 euro per ogni unità immobiliare, da ripartire tra gli eventuali beneficiari. Le spese dovranno essere documentate secondo quanto disposto per legge.