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Sostituire il mutuo

Con la sostituzione non solo si possono cambiare le condizioni del vecchio mutuo, come durata, tipologia e il tasso, oltre alle spese da sostenere, ma si può disporre di liquidità extra per affrontare l’acquisto di un immobile dal costo più alto rispetto a quello finanziato con il primo mutuo.

calcolatrice e casa
La sostituzione del mutuo consente di ottenere liquidità extra

Il mutuo è un contratto che impegna le parti per un periodo di tempo generalmente di lunga durata. Può accadere così che le condizioni che hanno condotto alla scelta di un mutuo cambino, perché sopraggiungono nuove esigenze per chi contrae il finanziamento.

È il caso tipico del mutuatario che si trova a dover vendere la casa per acquistarne una più confortevole e necessita quindi di un nuovo mutuo. La sostituzione è uno strumento utile in questo caso, perché consente di chiudere il vecchio mutuo per aprirne uno nuovo, a condizioni differenti.

Differenza tra surroga e sostituzione

Se con la surroga si trasferisce il mutuo dalla vecchia alla nuova banca, ma il debito con la sua ipoteca rimane inalterato, la sostituzione implica l’estinzione del vecchio mutuo per aprirne un altro a condizioni differenti.

La surroga vuole, infatti, che si ottenga un nuovo mutuo a condizioni migliorative rispetto al precedente, ma sempre e solo per un ammontare pari al capitale residuo del vecchio mutuo. Il valore del mutuo originario non può dunque variare, perché il mutuo non varia e neanche l’ipoteca, che non si estinguerà, ma seguirà il mutuo nella nuova banca.

Differente è la situazione quando si pratica, invece, la sostituzione, che implica la chiusura del vecchio mutuo per stipularne uno nuovo con un’altra banca.

Il capitale erogato con il mutuo di sostituzione servirà per estinguere il mutuo precedente, inoltre si estinguerà anche l’ipoteca che gravava sul vecchio mutuo, mentre occorrerà aprirne contestualmente una nuova sul nuovo mutuo.

Perché ricorrere alla sostituzione

Conviene richiedere la sostituzione di un mutuo quando si ha necessità di modificare i parametri del vecchio mutuo perché non più convenienti, ma allo stesso occorre ottenere liquidità extra. Con la sostituzione non solo si possono cambiare le condizioni del vecchio mutuo, allungando la durata, modificandone la tipologia e il tasso, come anche le spese da sostenere, ma si può disporre di liquidità extra per affrontare l’acquisto di un immobile dal costo più alto rispetto a quello finanziato con il primo mutuo.

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Quando conviene sostituire il mutuo

La convenienza della sostituzione va valutata sulla base delle esigenze sopraggiunte e del tipo di mutuo contratto in passato. Se, ad esempio, si tratta di un mutuo con qualche anno di vita, si potrà anche usufruire di tassi più bassi, approfittando dell’attuale congiuntura favorevole dei valori sul mercato.

Da valutare anche il costo della sostituzione mutuo, che contrariamente alla surroga non è gratuita, ma comporta gli stessi costi di sottoscrizione di un normale mutuo ipotecario. La convenienza di un’operazione di sostituzione di un vecchio mutuo va sempre valutata tenendo conto dei costi di transazione e dei costi del nuovo mutuo.

La sostituzione può essere anche una soluzione percorribile quando si è già fatto ricorso più di una volta alla surroga e si fa fatica a ottenerne una nuova, perché le banche diffidano dai surrogatori seriali. In questo caso si può valutare la rinegoziazione del mutuo, ridefinendo alcuni parametri essenziali per modificarne la convenienza, oppure ricorrere proprio alla sostituzione, abbandonando la vecchia banca per trovarne una nuova che offra le condizioni desiderate.

Quando non conviene sostituire il mutuo

Prima di ricorrere alla sostituzione del mutuo conviene valutare lo stato di avanzamento del finanziamento in corso. Sostituire un mutuo non conviene, infatti, se si è all’inizio dell’ammortamento, nel periodo più redditizio del prestito per la banca, derivante dal pagamento di maggiori interessi. Un mutuo estinto dopo pochi anni dalla sua accensione comporterà oneri più alti rispetto a un’estinzione effettuata dopo qualche anno dal suo ammortamento, quando la banca avrà più scarso interesse perché le rate saranno composte da una quota maggiore di capitale.

Allo stesso tempo, se si procede alla sostituzione in prossimità della fine dell’ammortamento, la convenienza sarà molto bassa perché non si potrà approfittare delle condizioni più convenienti del nuovo mutuo.

Quanto costa la sostituzione del mutuo

Se per trasferire il vecchio mutuo a un nuovo istituto di credito non bisogna sostenere spese (tranne 35 euro di tassa ipotecaria), visto che ogni procedura burocratica della surroga sarà a carico della nuova banca, per la sostituzione bisogna valutare tutti i costi previsti per l’estinzione anticipata e l’accensione di un classico mutuo.

La legge Bersani (decreto n. 7/2007, convertito nella legge n. 40/2007) prevede che l’operazione di estinzione anticipata del mutuo non comporti alcuna penale, se non il pagamento degli oneri connessi con le pratiche necessarie alla banca per procedere con la chiusura del mutuo, che la legge definisce "un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito".

Si dovranno, ad esempio, pagare alcune spese amministrative e i dietimi (derivanti dal tasso di interesse giornaliero maturato, ad esempio, tra il pagamento di una rata e l’altra), ma la banca non potrà rifarsi sulla perdita applicando alcuna penale.

Fanno eccezione i mutui stipulati prima del 2 febbraio del 2007 (data di entrata in vigore della Legge Bersani), per i quali è stato definito un tetto massimo di spesa oltre il quale le banche non possono andare, con una percentuale che varia a seconda della durata residua dell’ammortamento.

Avrà, invece, un costo la sottoscrizione del nuovo mutuo: dall’istruttoria, alla perizia, all’assicurazione obbligatoria, fino gli oneri del notaio e ogni altro costo previsto per l’accensione del nuovo finanziamento.

Vendere casa con un mutuo in corso

Chi è in possesso di una casa con mutuo aperto può in qualsiasi momento chiuderlo per vendere l’immobile. La banca che ha erogato non ha infatti alcun titolo per opporsi alla vendita, ma è solo titolare della garanzia che sottende il mutuo, l’ipoteca.

Con la somma ottenuta dalla vendita del precedente immobile, il mutuatario potrà estinguere in anticipo il finanziamento con la somma ottenuta, mentre la banca procederà con l’estinzione (gratuita) dell’ipoteca e il rilascio della quietanza di pagamento che attesti l’avvenuta estinzione del mutuo.

Da tenere presente che nel caso in cui si proceda con la vendita dell’immobile prima di 5 anni dal suo acquisto originario, si perdono teoricamente tutti i benefici conseguiti come prima casa, ma di fatto per conservarli basterà comprare la nuova casa entro un anno di tempo.