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Cosa si intende per accollo di un mutuo?

Di sicuro sai già cosa si intende per accollo del mutuo e sei qui in cerca di informazioni circa il suo funzionamento. In quali circostanze conviene subentrare ad un altro mutuatario e quali sono i rischi e i vantaggi di questa pratica? La banca può rifiutare? Rispondiamo alle tue domande.

Tutto quello che c'è da sapere sull'accollo mutuo

Esistono dei casi particolari in cui al posto di accendere un nuovo mutuo è possibile, e a volte anche più vantaggioso, subentrare al mutuatario originario attraverso l'accollo del mutuo.

Disciplinato dall'art. 1273 del Codice Civile, l'accollo del mutuo consente a un soggetto (detto accollante) di sostituire il contraente originario del mutuo (detto accollato) e quindi di assumere l'obbligo della restituzione del debito nei confronti della banca (che prende, in questo caso, il nome di accollatario).

In quali casi è preferibile l'accollo del mutuo?

Perché un soggetto dovrebbe voler subentrare alle obbligazioni contratte da un altro? Ciò che può sembrare assurdo, in realtà acquista un senso in specifiche circostanze. Prendiamo, ad esempio, il caso della compravendita di un immobile su cui grava un mutuo non ancora estinto. Questo può accadere quando:

  • il proprietario desidera vendere la casa che ha acquistato ma per la quale non ha ancora finito di pagare il mutuo;
  • sulla casa oggetto della compravendita grava un mutuo contratto dalla società di costruzione o dal costruttore per portare a termine i lavori e si desidera trasferire le restanti rate del mutuo al futuro acquirente. Si tratta di un caso simile al precedente, con la differenza che l'accollo non avviene tra privati ma c’è di mezzo una società;
  • un erede succede nella titolarità del patrimonio di un defunto e nell'eredità è incluso anche un immobile il cui mutuo non è stato ancora estinto;
  • il mutuo è cointestato tra due coniugi che decidono di separarsi. Richiedendo l'accollo, uno dei due può subentrare all'altro, assumendo interamente l'obbligo di estinzione del debito nei confronti della banca, e diventare unico proprietario dell'immobile.

Differenza tra accollo liberatorio e cumulativo

L’accollo mutuo liberatorio è sicuramente la soluzione ottimale per il venditore o il soggetto che vuole liberarsi dall'obbligazione nei confronti dell'Istituto di credito. L'accollo liberatorio, come suggerisce la parola stessa, svincola completamente il contraente originario del mutuo passandolo in toto al soggetto entrante.

Questo non avviene quando si opta per un accollo cumulativo dove il mutuatario, che ha in principio contratto il debito, resta ancora vincolato al contratto fino a che non si estinguno tutte le rate. Ciò implica che dovrà comunque farsi carico di eventuali insolvenze da parte dell'acquirente della casa.

Sarà la banca creditrice a stabilire se optare per l'una o per l'altra forma di accollo. Nel primo caso, bisognerà firmare una liberatoria che, altro non è, che un documento sottoscritto dalle tre parti (venditore, acquirente e funzionario della banca) attraverso cui si formalizza questo accordo trilaterale.

Può esserci l'accordo senza il consenso della banca?

Come dicevamo, senza l'accordo preventivo da parte della banca non può esserci l'accollo liberatorio. In parole povere la banca creditrice deve essere d’accordo nel far subentrare l'acquirente e nel svincolare il creditore originario. In caso contrario, si avrà un accollo cumulativo, che come abbiamo visto in precedenza, è molto più rischioso per l'accollato, il quale resterà vincolato al debito fino alla sua estinzione da parte dell'accollante.

Sono diversi i motivi per cui la banca può decidere di respingere la richiesta di accollo. Tra questi c’è di sicuro quello economico: nonostante, accettando il subentro dell'accollante, l'Istituto di credito risparmierebbe i costi legati alle perizie necessarie per accendere un nuovo mutuo, è anche vero che potrebbe precludersi la possibilità di sfruttare tassi d'interesse più altri e/o una polizza assicurativa più fruttuosa.

Vantaggi e svantaggi dell'accollo del mutuo

Il vantaggio evidente per tutte le parti in causa è il risparmio economico: da un lato l'accollato non dovrà estinguere per intero il suo debito; dall'altro invece, sia l'accollante che l'accollatario risparmieranno sui costi di accensione di un mutuo ex novo.

Ma è bene fare attenzione e valutare ogni singola situazione, senza lasciarsi prendere dalle generalizzazioni. È buona norma, infatti, essere sicuri che il debitore uscente sia in regola con il pagamento delle rate del mutuo e informarsi scupolosamente sulle condizioni e sui tassi di interessi previsti dal contratto del mutuo a cui si ha intenzione di subentrare. Le condizioni resteranno le stesse? Se sì, sono vantaggiose?

Quando l'accollato è una società costruttrice, invece, se da un lato la cifra massima che l'accollante dovrà rimborsare è dell'80% del debito residuo, dall'altro la ditta potrebbe richiedere al subentrante il rimborso di parte delle spese d'accensione del mutuo.

O ancora, la banca accetta l'accollo ma ad un tasso di interesse diverso che, a lungo andare, può rendere nullo il risparmio e svantaggioso l'accollo? A quel punto forse, vale la pena stipulare un contratto di mutuo completamente nuovo.

Per avere la certezza che l'accollo del mutuo sia davvero la scelta più vantaggiosa, verifica che i tassi di interesse e le condizioni dell'attuale contratto siano in linea con quelli attualmente proposti delle banche. Per farlo richiedi un preventivo mutuo per confrontare i migliori mutui casa e trovare il più convenite in base alle tue esigenze.

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