Quando si perdono i benefici prima casa

Quali sono le agevolazioni prima casa e quando è possibile usufruirne?

La legge prevede una serie di agevolazioni fiscali per coloro che acquistano la prima casa, che consentono di pagare imposte ridotte sull’acquisto dell’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Per usufruire dei benefici, l’immobile acquistato non deve essere di lusso, e l’abitazione deve trovarsi nel comune di residenza: non bisogna essere proprietari di altro immobile situato nello stesso comune e, su tutto il territorio nazionale, non essere titolari di diritto di usufrutto.

I benefici fiscali acquisiti si possono perdere?

I suddetti benefici fiscali si possono perdere. L’art. 1, 4 comma, della nota 2-bis, della tariffa allegata al DPR n. 131 del 1986, contempla l’ipotesi della perdita delle agevolazioni prima casa al verificarsi di varie situazioni che andiamo di seguito a riepilogare:

• quando si siano rese dichiarazioni false al momento della registrazione dell’atto;
• quando l’immobile acquistato usufruendo di tali benefici viene venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto. In tal caso in caso di vendita non si verifica se il contribuente procede all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall'alienazione. In punto si è di recente espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza n.11221 dell’11/06/2020;
• quando entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni;
• quando non si trasferisce la residenza nel comune dove si trova l’abitazione entro 18 mesi dall’acquisto.

Quali sono le sanzioni dovute per la perdita dell’agevolazione fiscale prima casa?

Nel caso in cui i requisiti richiesti per l’agevolazione siano insussistenti fin dall’inizio, oppure siano venuti meno successivamente, la legge prevede alcune sanzioni per il contribuente.

Infatti, il contribuente che ha usufruito (senza il possesso di tutti i requisiti) dell’agevolazione prima casa nell’acquisto del suo immobile, oltre a decadere dal beneficio, è obbligato a versare le imposte non assolte nella misura ordinaria, ovvero tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale (versamento della differenza tra il 2% ed il 9% di imposta di registro).

A ciò si aggiunga la relativa sovrattassa (ovvero gli interessi maturati e ad una sanzione amministrativa aggiuntiva, pari al 30% della maggiore imposta dovuta).

Come procede l’Agenzia delle Entrate in caso di agevolazione non spettante?

In caso di agevolazione prima casa non spettante, l’Agenzia delle Entrate che ne verifica l’irregolarità, procede alla notifica della contestazione al contribuente a mezzo avviso di liquidazione, in cui viene indicato l’importo, che spetta al contribuente, della maggiore imposta dovuta (IVA o registro) e delle sanzioni amministrative dovute (del 30%).

Quindi, in caso di notifica di un avviso di liquidazione relativa alla perdita dell’agevolazione prima casa, le voci saranno le seguenti:

• la differenza tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
• la sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
• gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti.

Gli importi così indicati devono essere liquidati dal contribuente all’Agenzia delle Entrate nel termine di 60 giorni dalla notifica. Altrimenti, l’avviso di liquidazione diventa esecutivo e l’agente della riscossione può mettere in atto le azioni esecutive per la riscossione del credito.