Prezzi delle case: lo sconto cresce se il mutuo è elevato

Secondo l'Osservatorio Qualis Credit Risk, le compravendite di case con un elevato rapporto tra mutuo concesso e valore dell’immobile tendono ad andare in porto a prezzi inferiori, non solo rispetto alla somma richiesta dal venditore, il che è molto comune in tutti i casi, ma anche in confronto alle perizie. Con il fenomeno che è particolarmente evidente soprattutto fuori dai capoluoghi e nel Sud Italia.

Sconti sensibili quando il mutuo è elevato

Il nuovo rapporto dell'Osservatorio di Qualis Credit Risk, focalizzato sul mercato immobiliare italiano nel periodo 2023-2025, evidenzia un dato significativo: il 74% delle abitazioni acquistate con mutui che coprono oltre l'80% del valore dell'immobile (loan-to-value) sono state acquistate a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione di perizia. Questo fenomeno evidenzia una dinamica interessante nel mercato dei mutui e degli immobili, dove il prezzo finale di acquisto varia spesso sensibilmente rispetto alla stima ufficiale, offrendo spunti importanti sia per chi acquista casa sia per gli operatori finanziari.

Mutui: maggiore scostamento prezzo-perizia fuori dai capoluoghi

L'analisi territoriale del primo semestre 2025 mostra che questa tendenza è particolarmente marcata fuori dai capoluoghi di regione, dove lo sconto medio tra prezzo d'acquisto e valutazione arriva al -6,7%, più accentuato rispetto al -4,6% registrato nei centri principali.

Questa differenza indica come nei contesti urbani più grandi e dinamici il valore di mercato e quello della perizia tendono ad essere più allineati, mentre nelle aree periferiche o meno centrali si registrano maggiori margini per negoziare sconti.

La forbice si allarga al Sud Italia e in alcuni capoluoghi in evidenza

Tra le macroaree italiane, il Sud mostra una forbice ancora più ampia, confermando un mercato con dinamiche proprie e spesso caratterizzato da pressioni meno intense sui prezzi immobiliari. Nelle città, svettano Perugia, Napoli e Cagliari per la differenza fra prezzo effettivo e valutazione: in questi centri medi si rilevano i maggiori sconti rispetto al valore di perizia.

A livello regionale, la Valle d'Aosta e la Basilicata si segnalano per scostamenti marcati, riflettendo situazioni locali con minore pressione sui prezzi immobiliari e probabilmente una maggiore capacità di trattativa degli acquirenti.

Solo il 4% paga più della perizia: Lombardia e Lazio in controtendenza

Un altro dato importante è che solo nel 4% delle transazioni analizzate il prezzo di acquisto supera la valutazione: queste compravendite si concentrano soprattutto in Lombardia e Lazio, regioni caratterizzate da flussi migratori elevati e un dinamismo economico e sociale più pronunciato. In queste aree la domanda supera l'offerta, determinando una spinta ad acquistare anche sopra la valutazione stimata.

Calano i tassi, riprende quota il variabile

Questi numeri trovano un’integrazione interessante nelle rilevazioni mensili dell’Osservatorio Mutui di Segugio.it. L’ultimo aggiornamento, relativo a luglio 2025, segnala che l’Euribor a 1 e a 3 mesi (benchmark di riferimento per la costruzione dei mutui a tasso variabile) viaggia sotto il 2%, mentre le diverse scadenze dell’IRS (base per i mutui a tasso fisso) viaggia tra il 2,65% e il 2,82%. Si tratta di livelli sensibilmente più contenuti rispetto a qualche trimestre fa e questo indubbiamente facilita l’accesso al credito anche a chi richiede un mutuo elevato rispetto all’importo dell’immobile che sta acquistando.

Lo sconto crescente del variabile rispetto al fisso, dopo che per lungo tempo il primo era risultato più costoso, promette di cambiare gli equilibri nei mesi a venire. Qualche segnale inizia già a intravedersi. A luglio 2025, le richieste di mutui a tasso fisso si sono attestate al 93,6%, in contrazione rispetto al 96,7% del secondo trimestre e – ancor più – se il confronto viene fatto con il 99,6% del primo trimestre. Una tendenza che verosimilmente si rafforzerà ulteriormente nei mesi a venire.