Segnali di accelerazione per il mercato immobiliare

Il calo dei tassi e la tenuta dell’economia aprono le porte a un miglioramento del mercato immobiliare. Secondo l'Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia), il nuovo anno si annuncia positivo.

I motori che alimentano la crescita

La spinta arriva soprattutto da due motori: la tenuta dei redditi delle famiglie, dato che la prospettiva di una recessione è stata sventata mentre si assiste a un parziale rialzo dei salari, con i tassi di occupazione che continuano a crescere; il ripristino di condizioni di accesso al credito meno prudenti e selettive.

Se si guarda alle ultime rilevazioni di Segugio.it, che arrivano a dicembre e quindi non includono ancora i benefici dell’ultimo taglio ai tassi da parte della Bce, si nota che il tasso medio relativo alle richieste di mutui a 20 o 30 anni con tasso fiso è sceso al 3,93% contro il 4,92% di gennaio 2024. Un calo netto che semplifica la vita ai mutuatari, in quanto da una parte alleggerisce il peso per le nuove rate rispetto ai contratti preesistenti, dall’altra apre le porte dei finanziamenti anche a chi non ha grandi entrate mensili, dato che solitamente il mutuo viene concesso a patto che l’importo mensile da ripagare non superi un terzo delle entrate dei richiedenti.

La dinamica dei prezzi favorisce gli acquisti

Tornando all’analisi in esame, a una ripresa delle compravendite fa riscontro una frenata dei prezzi, che dopo un’ascesa ininterrotta chiudono l’anno, in media sui livelli del primo semestre del 2024. I prezzi risultano nella media invariati nel secondo semestre dell’anno e questo favorisce i compratori. Addirittura in alcune piazze i valori sono in calo, a cominciare da Milano (-1,5% su base semestrale). Il segno meno non è caratterizzato a livello geografico, dato che è presente anche a Bari, Roma, Torino e Venezia.

Il dato del capoluogo lombardo riveste un peso particolare non solo perché si tratta della piazza che negli ultimi anni aveva trainato la crescita dei prezzi, ma anche perché Milano di solito ha un ruolo anticipatore delle tendenze che poi si affermano a livello nazionale. In sostanza, è probabile che sia già in corso una frenata dei prezzi, con benefici per chi acquista.  

Va comunque segnalato che la situazione è molto diversificata in base allo stato dell’offerta. Secondo quanto rilevato da Nomisma, i prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato continuano a salire, registrando nel semestre un incremento rispettivamente dell’1,6% e dell’1,4%. La società di ricerca segnala che il tempo medio per finalizzare una compravendita è di poco meno di 5 mesi, con Milano che segna un record di 4,2 mesi. Molto più brevi i tempi per stipulare un contratto d'affitto, con una media di circa 1,9 mesi.

Quanti stipendi servono per comprare casa

Questo scenario promette di alleggerire il peso sui consumatori italiani, considerato che per acquistare una casa in Italia servono in media 69 mensilità di stipendi. A segnalarlo è un’analisi di Scenari Immobiliari. A Roma, ad esempio, dove la retribuzione annua è poco oltre i 24 mila euro, per potersi permettere l’acquisto di un’abitazione ne servono 13,7 di annualità di stipendio, pari a 165 mensilità. Seguono – sempre rapportando i prezzi medi di vendita delle case con la retribuzione media – Venezia con 159 mensilità necessarie, Firenze (151), Napoli (140), Rimini (135) e Milano (130).

Dallo studio emerge l’immagine di un’Italia spaccata in due. Da un lato ci sono le 13 città dove il forte aumento delle quotazioni rispetto al 2019 ha allungato di oltre sei mensilità di stipendio il tempo necessarie per l’acquisto di una casa: oltre alle grandi città metropolitane citate, tra queste si incontrano anche Como (+8,9 buste paga), Ferrara (+7,4%) e Verona (+6,3). Dall’altro, ci sono 55 piazze (oltre la metà delle 105 dei capoluoghi presi in esame) nelle quali nell’ultimo lustro l’acquisto della casa è diventato più accessibile.