Vento a favore per l’immobiliare italiano

Prezzi, tassi e prospettive di rendimento. Il 2025 si annuncia un anno molto interessante per l’immobiliare italiano, destinato a crescere ben oltre la media dell’economia nel suo insieme. Proviamo a capire il perché.

Compravendite attese in rialzo

Cominciamo dall’analisi di Scenari Immobiliari, che vede la Penisola al vertice dell’Ue per crescita del fatturato immobiliare sia nel 2024 (3,4%), sia nel 2025 (+5,7%). “Le prospettive sono positive, a cominciare dal settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite”, è la fotografia scattata da Mario Breglia, fondatore del centro studi. Quanto alle transazioni, la stima preliminare è di 720 mila nell’anno che va in soffitta, circa 10 mila in più rispetto al 2023, con un’ulteriore accelerazione a quota 760 mila attesa per il prossimo.

Lo scenario è, comunque, molto diversificato. Oltre il 90% delle compravendite riguarda case vecchie e questo spinge le quotazioni al rialzo per le abitazioni nuove o comunque di migliore qualità, che non richiedono interventi di riqualificazione. Anche perché, dopo il biennio di iperinflazione (2021-2023), i prezzi delle ristrutturazioni sono schizzati alle stelle e le tempistiche delle forniture si sono allungate, con il risultato che il vecchio ha perso appeal. Senza dimenticare l’impatto della direttiva Case Green, che imporrà pesanti interventi sugli edifici più vetusti, il che sta già creando un riposizionamento a livello di prezzi.

Milano locomotiva sul fronte dei prezzi

Nei mesi scorsi da più parti è stato sottolineato il rallentamento della piazza milanese, a lungo locomotiva d’Italia quanto ai prezzi. La pausa sta per terminare, tanto che per il 2025 i costi al metro quadro sono attesi in rialzo del 6,9% nel capoluogo meneghino, contro il +3,1% della media italiana. In sensibile accelerazioni sono attese anche Venezia (+6,5%), Roma (+6&), Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5,0%).

I mutui facilitano l’accesso al credito

Un altro fattore a favore del settore è l’andamento dei tassi. Secondo l’ultimo Osservatorio mensile di Segugio.it, a novembre è proseguito il calo di Euribor^® e IRS, vale a dire i parametri di riferimento utilizzati dalle banche nella costruzione dei tassi finali da applicare alla clientela. Per quel che concerne il benchmark del tasso variabile, a novembre il dato medio della scadenza a un mese è stato del 3,07%, in forte calo rispetto al 3,21% di ottobre, mentre per quello a tre mesi la discesa è stata dal 3,17 al 3,01%. Quanto all’IRS, invece, la contrazione è stata forte soprattutto nella scadenza a 30 anni, con un calo di 20 basis point per arrivare al 2,10%. Numeri che non tengono conto del nuovo taglio al costo del denaro deciso dalla Bce a dicembre.

“Secondo le nostre simulazioni, l’ultimo taglio permetterà al Tan medio dei mutui a tasso variabile di scendere a quota 3,79%”, è il commento di Nicoletta Papucci, portavoce di Segugio.it. “Nel prossimo futuro, le previsioni di Francoforte indicano che l’inflazione nell’Eurozona è avviata a raggiungere l’obiettivo del 2% tra il 2025 e il 2026 e ci aspettiamo dunque un ulteriore allentamento della politica monetaria”, prosegue l’esperta.

Quando scendono i tassi, non solo diventa meno costoso finanziarsi, ma si amplia anche la platea di coloro che possono avere accesso al credito. Secondo gli analisti, i tagli proseguiranno anche nei mesi a venire, con la Bce che in questo dovrebbe discostarsi dalla Fed americana (attesa a una maggiore prudenza a causa delle spinte inflattive), con MutuiOnline.it che stima un riequilibrio tra tasso fisso e variabile intorno alla fine del 2025.

Niente crisi per le seconde case

Intanto lo studio in esame vede una prosecuzione della serie positiva per le seconde case, spinte sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria.

C’è, infine, da considerare l’aspetto investimento. Nel corso dell’ultimo anno l’azionario ha corso ben oltre il ritmo dell’economia reale, l’oro ha registrato record storici a ripetizione e il reddito fisso si è rivalutato scontando in parte i tagli attesi nei prossimi trimestri. Così l’immobiliare è tornato a essere appealing anche sul fronte dei rendimenti attesi.