Mercato immobiliare, come cambia lo scenario con il taglio dei tassi

I primi tre mesi dell’anno, secondo i dati appena diffusi dall’Agenzia delle Entrate, vedono rallentare il mercato immobiliare in Italia. Si registra nel nostro Paese un calo delle compravendite pari a -7,2% rispetto allo stesso periodo 2023. E ad aver presentato un maggior ridimensionamento sono le città di Milano e Torino. Un fenomeno finora collegato ad una maggiore prudenza da parte delle famiglie italiane e a anche al mix di prezzi e tassi di interesse alti.
Ora però si volta pagina. Con il taglio dei tassi di interesse da parte della BCE, arrivano infatti vantaggi concreti per i clienti delle banche. Mutui, finanziamenti e investimenti saranno più accessibili. Nella riunione del 6 giugno, infatti, la Banca centrale europea ha avviato l’auspicata riduzione del costo del denaro che è sceso al 4,25%, dopo 10 rialzi consecutivi in 14 mesi.

Secondo la FABI (Federazione autonoma bancari italiani) ora anche le rate dei vecchi mutui a tasso fisso potranno iniziare una progressiva discesa. Negli ultimi mesi, infatti, le banche hanno applicato una progressiva riduzione dei tassi praticati alle famiglie con il tasso medio fisso che è sceso al 3,69% a marzo scorso e che adesso potrebbe scendere ulteriormente e arrivare al 3,45%. La riduzione è stata meno evidente sui mutui a tasso variabile con la media stabile sopra il 4%, ma con il dietrofront di Francoforte lo scenario è pronto a cambiare.

C’è da dire che rispetto a un anno fa viene anche applicata una maggiore scontistica tra il prezzo richiesto dalla proprietà e quello finale di compravendita. In base anche all’anno di costruzione dell’immobile, Tecnocasa rileva un ribasso maggiore per le case usate (-8,5%) rispetto a quelle ristrutturate (-7,5%) e nuove (-4,5%). Gli immobili più vetusti hanno sempre bisogno di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, c’è una maggiore trattativa sul prezzo in quanto si tiene conto degli ulteriori costi che dovranno poi sostenere gli acquirenti per rimodernare l’abitazione e renderla più confortevole. È pari invece a -8,5% il ribasso dei prezzi per le case posizionate a piano terra. Gli ultimi piani presentano sconti più contenuti (-7,7%). Un ribasso importante caratterizza oggi gli immobili per investimento (-11,7%) perché dipendono dal potere di acquisto dell’acquirente.

Le compravendite nel primo trimestre 2024: cali importanti a Milano e a Torino

Secondo l’ultima analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sono in particolare le città non capoluogo ad aver registrato un ribasso importante rispetto ai capoluoghi in termini di compravendite: la contrazione è pari a -8,2%. I capoluoghi hanno invece chiuso il primo trimestre 2024 con un calo dei volumi, rispetto al primo trimestre 2023, pari a -6,8%.

Tutte le grandi città italiane presentano in generale un volume di compravendite più ridotto, ma Milano (-13,2%) e Torino (-10,2%) si posizionano in pole position. Precisamente nella città meneghina si è passati da 5.921 compravendite nel primo trimestre 2023 a 5.141 nel primo trimestre 2024. A Torino le transazioni erano pari a 3.554 a fine trimestre 2023 mentre ora a 3.193.

Seguono poi Roma con una contrazione dei volumi pari a –6,9% (si è passati da 8.278 compravendite nel primo trimestre 2023 a 7.703 del primo trimestre di quest’anno); Genova con una discesa stimata in –6,7% (si è passati da 2.034 compravendite nel primo trimestre 2023 a 1.898 nel primo trimestre 2024); Firenze con un calo pari a –5,9% (si è passati da 1.208 transazioni nel periodo gennaio-marzo 2023 a 1.137 da gennaio a marzo 2024). In calo anche le compravendite di nuove costruzioni che si riducono del 22,9% nel periodo gennaio-marzo 2024. Le soluzioni esistenti hanno invece registrato un calo pari a - 6,0%.