Immobiliare e mutui: acquistare casa oggi rispetto a dieci anni fa

Da una parte i prezzi delle case che corrono, dall’altra gli stipendi che da anni sono fermi o quasi. È lo scenario con il quale si trovano a fare i conti milioni di italiani e che, inevitabilmente, incide sul budget a disposizione per coronare il sogno di acquistare la casa di proprietà.

Una prospettiva che oggi è più facile da concretizzare, grazie al calo dei tassi relativi ai mutui casa, conseguenza dell’azione condotta dalla BCE.

Il peso dell’inflazione sul potere d'acquisto delle famiglie italiane

A giugno l’inflazione in Italia si è attestata all’1,7%, ma tra il 2021 e il 2023 il costo della vita è cresciuto a ritmo accelerato. Se poi si fa il confronto con il 2015, l’incremento è all’incirca del 20%. In sostanza, beni che costavano 10 euro, oggi si aggirano intorno ai 12 euro.

Tutto questo mentre gli stipendi medi sono rimasti sostanzialmente invariati. Con la conseguenza che le famiglie oggi destinano una quota sempre più consistente del proprio reddito alle spese obbligate, come casa, energia e trasporti. Questo scenario rende più complicato mantenere uno stile di vita dignitoso e spinge molti connazionali a ridurre i consumi in ambiti come cultura, tempo libero e sanità, con impatti anche demografici e sociali.

In questo contesto, l'acquisto della casa, tradizionalmente uno degli investimenti più importanti per le famiglie, presenta oggi dinamiche complesse. Rispetto a dieci anni fa, acquistare una casa nelle grandi città italiane è diventato più semplice se si dispone della liquidità necessaria per pagare in contanti.

Analizzando le 13 maggiori aree metropolitane, alla luce delle analisi di Nomisma, L’Economia del Corriere ha rilevato che nel 2015 servivano in media sei annualità di reddito netto per comprare una casa di 80 metri quadrati, mentre oggi ne bastano cinque, segno di un miglioramento in termini di prezzo rispetto al reddito disponibile per chi può pagare in contanti. A Milano, ad esempio, si è passati da 9,4 a 8,8 annualità, mentre a Roma il calo è più marcato, da 9,2 a 7,5 annualità.

Tassi dei mutui più elevati rispetto a dieci anni fa

Tuttavia, la situazione cambia radicalmente se si deve ricorrere al mutuo. I tassi di interesse oggi sono più alti rispetto al 2015, influenzando il peso della rata mensile sul reddito familiare.

Per un mutuo a tasso fisso della durata di 25 anni e per il 70% del prezzo dell'immobile, la quota di reddito necessaria per pagare la rata è mediamente scesa dal 23,4% del 2015 al 21,5% del 2025, con differenze significative tra città: a Milano è salita dal 36,2% al 37,9%, mentre a Roma è diminuita dal 35,6% al 32,4%.

Per i mutui a tasso variabile, la media nazionale rimane sostanzialmente stabile (dal 19,2% al 19,1%), ma a Milano la quota è aumentata dal 29,6% al 33,9%, superando la soglia di un terzo del reddito considerata limite di sicurezza per la concessione del mutuo.

Dominano i mutui a tasso fisso, ma il variabile è pronto al riscatto

Nel primo trimestre 2025, segnala l’Osservatorio di Assofin-CRIF-Prometeia, l'88% delle preferenze si è concentrato sui mutui a tasso fisso, ma si osserva un leggero spostamento verso il variabile, favorito dal calo del costo del denaro.

Una simulazione basata sulle previsioni dell'Euribor a tre mesi, effettuata dal settimanale, mostra come un mutuo variabile iniziato a luglio 2025 al 3% con uno spread dell'1% potrebbe vedere la rata mensile iniziale di 948 euro scendere a 905 euro entro la primavera 2026, per poi risalire a 1.033 euro nel luglio 2030.

Confrontando questa situazione con un mutuo fisso al 3,5%, si evidenzia che nei primi cinque anni il mutuo variabile potrebbe risultare più conveniente di circa 3.753 euro, sommando il risparmio sulle tariffe pagate e il debito residuo.

In sintesi, le famiglie che necessitano di un mutuo devono fare i conti con tassi più elevati e una maggiore incidenza della rata sul reddito, soprattutto nelle città dove i prezzi immobiliari sono cresciuti maggiormente come Milano e Bologna. Il confronto online rimane dunque una mossa strategica per trovare la migliore offerta rispetto alle proprie esigenze.