Il sentiment del mercato immobiliare resta positivo

Il rallentamento del ciclo economico e l’inflazione che svuotano le tasche degli italiani, ma anche la voglia di casa che cresce a fronte delle tante incognite del quadro economico, il livello dei tassi che resta contenuto nonostante i recenti rialzi e la buona propensione al finanziamento da parte delle banche sono i fattori destinati a incidere sul mercato immobiliare nei prossimi trimestri, che non si annunciano facili, ma potrebbero porre le basi per un nuovo ciclo di rialzi.

La situazione attuale

Dopo un biennio di crescita sostenuta, il 2023 dell’economia italiana dovrebbe essere all’insegna della stagnazione se non di una recessione contenuta. Questo a causa soprattutto dell’inflazione, che nel 2022 ha superato l’8% di media e negli ultimi mesi dell’anno è rimasta costantemente sulle due cifre percentuali. Da monitorare anche l’andamento dei tassi d’interesse, che incide sulla capacità di finanziamento delle famiglie e delle imprese, anche se dopo la stretta dello scorso anno non sembrano esservi spazi limitati per l’anno in corso. Probabilmente la Bce proseguirà nella stretta, poi potrebbe aprirsi una fase di riflessione, soprattutto se troverà conferma il rallentamento dell’inflazione già emerso nell’Eurozona (ma non ancora in Italia) sul finire del 2022.

Scambi verso una contrazione

Nel 2022 le compravendite si sono attestate a quota 767mila, in aumento del 2,4% rispetto al 2021, mentre per l’anno in corso le stime degli esperti sono per una contrazione nell’ordine del 10-15%. Con le numerose incognite che incombono a livello macro, molte famiglie potrebbero rimandare la decisione di acquisto, anche se la propensione ad avere una casa di proprietà resta elevata. Anche perché i tassi dei mutui, nonostante i recenti rialzi, restano sostenibili. Secondo l’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, nel 2022 il Tan medio del tasso fisso si è attestato al 2,33% e quello del variabile all’1,53%. Per fare un raffronto, solo dieci anni fa queste voci si attestavano rispettivamente al 5,77% e al 3,62%. Se invece si considera il solo mese di dicembre, il Tan medio del fisso – relativamente alle richieste effettuate online – è stato del 3,42%, mentre quello del variabile si è attestato al 2,91%.

Secondo Nomisma, dopo che il 2022 si è chiuso con 55,2 miliardi di euro di mutui erogati, nell’anno in corso di scenderà a 44,4 miliardi, per poi iniziare la risalita nel prossimo, a 45 miliardi.

Prezzi stabili o in salita

Di pari passo è attesa una stabilità, se non un ulteriore rialzo dei prezzi delle abitazioni e questo per due ragioni: da una parte l’elevata inflazione, che da sempre è un motore di crescita per i valori immobiliari; dall’altra la pressione della domanda, dato che molte famiglie italiane reagiscono all’incertezza generalizzata preferendo il mattone agli investimenti finanziari. Inoltre da Fimaa segnalano che il mercato “resterà appetibile per gli investitori stranieri, dato che in Italia i valori sono aumentati meno che negli altri Paesi”.

Quanto alle tipologie ricercate, per Tecnocasa vi potrebbe essere uno spostamento verso le soluzioni di ridotte dimensioni a fronte di una minore disponibilità di spesa. Quanto all’ubicazione, potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).

In crescita sono attesi i valori delle locazioni, ma da Fiaip segnalano che ormai il mercato 4+4 si è ristretto sensibilmente rispetto a qualche anno fa. Dati i rendimenti attesi, tanti proprietari di seconde case preferiscono puntare sugli affitti brevi.