L’equilibrio del mercato immobiliare

La casa è sempre il bene più prezioso per gli italiani e, appena le possibilità economiche lo consentono, l’acquisto di un immobile diventa un obiettivo da realizzare.

Il Csei - Centro Studi sull'Economia Immobiliare di Tecnoborsa ha esaminato il mercato immobiliare e le famiglie che vivono nelle sei maggiori città italiane: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova. Da questa indagine è emersa una leggera ripresa della domanda di immobili nel biennio 2013-2014 rispetto ai due anni precedenti: il 4,8% delle famiglie ha acquistato casa.

Le prospettive per il prossimo biennio, 2015-2016 indicano un mercato delle compravendite immobiliari che mantiene la posizione di equilibrio e la percentuale di famiglie che hanno dichiarato la propria intenzione all’acquisto uguale a quella che ha espresso la propria intenzione di vendita.

È importante sottolineare che, quando si effettua un’indagine, l’intenzione è considerata una misura della disposizione della popolazione di riferimento a tenere un determinato comportamento ed è un indicatore solo parziale dell’effettiva realizzazione delle azioni prese in esame: compravendita e locazione. Ad esempio nel 2013 soltanto l’1,8% degli intervistati aveva affermato di voler comprare un immobile nel biennio 2013-2014 ma, al termine di tale periodo, si è rilevato che la percentuale di chi ha acquistato in questo arco temporale è stata molto più alta, arrivando al 4,8%. Le famiglie italiane manifestano sempre una certa cautela nel dichiarare la loro intenzione di acquistare o vendere immobile.

In riferimento alle compravendite previste, il presidente di Tecnoborsa Valter Giammaria ha affermato che andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei sei maggiori Comuni italiani è emerso che l'1,2% degli intervistati dichiara di avere intenzione di prendere un'abitazione nel biennio 2015-2016. Le città più attive ci si attende possano essere Napoli e Roma.

Dall’analisi del profilo dei potenziali acquirenti emerge che il target su cui si concentrano le maggiori possibilità di acquisto sono le coppie giovani senza figli, il cui capofamiglia ha un'età compresa tra i 25 e i 44 anni e con un reddito medio-alto. Chi pensa di comprare casa è spinto dalla stessa motivazione di chi ha già fatto questo passo importante: la necessità di acquistare la propria abitazione principale. Infatti il 63,4% di coloro che acquisteranno casa nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le condizioni abitative.

Al secondo posto, con un divario molto alto di quasi 60 punti percentuale, col 13,9% si collocano le persone che pensano di acquistare per investire il proprio capitale. Questo dato è sceso notevolmente rispetto alle due rilevazioni precedenti.

Al terzo posto, a breve distanza col 13,7%, troviamo coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi. Questo dato è  aumentato di un punto percentuale rispetto al 2013.
Infine, col 9% vediamo coloro che vorrebbero acquistare la seconda casa per le vacanze; anche in questo caso notiamo un incremento di 2,5 punti con un ritorno dei valori ai livelli rilevati nelle indagini del 2007 e del 2005.

Spostando l'analisi sulle previsioni di offerta da parte dei privati cittadini nel biennio 2015-2016, emerge che l'1,5% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e si tratta prevalentemente di coppie mature con figli grandi. La città in cui dovrebbero esserci più offerte di vendita è Milano. Anche in questo caso le famiglie continuano a essere molto prudenti nel dichiarare le proprie intenzioni future.

La motivazione principale che induce a vendere un’abitazione, col 56,6%, è l’esigenza di  smobilitare denaro: un valore decisamente in crescita tanto da superare anche il picco del 2005.
Al secondo posto, col 33,5%, c'è chi pensa di vendere per acquistare un'altra abitazione principale. Questo dato è in calo di circa 15 punti rispetto a quanto riscontrato nel 2013. Al terzo posto, con una percentuale del 6,3, si colloca chi desidera vendere una seconda casa per aiutare i parenti prossimi.

Infine, col 3,6%, troviamo chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari. Un elemento interessante è che nessuno prevede di vendere per prendere una seconda casa vacanze e/o per fare investimenti finanziari.

Passando alle locazioni previste, Giammaria ha spiegato che l'1,2% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile nel prossimo biennio e le figure più attive possono essere i nuclei il cui capofamiglia ha tra i 25 e i 34 anni che risiedono a Palermo. La percentuale è rimasta immutata rispetto al 2013 e, dopo il sensibile calo del 2011, è pari anche al 2009.

Spostandosi sull'offerta, è emerso che l'1,3% degli intervistati pensa di concedere in locazione un bene nel biennio 2015-2016, valore superiore a quello rilevato in tutte e quattro le indagini precedenti. Le città più attive dovrebbero essere Roma e Torino. Sotto il profilo socio-demografico, si prevede che le case verranno offerte in locazione prevalentemente da coppie con figli grandi il cui capofamiglia ha un'età di oltre 64 anni che vedono nella gestione locativa una buona forma di investimento.

In riferimento al biennio 2013-2014, è molto interessante notare con che percentuale sono state prese in considerazioni gli immobili acquistati:

- Tagli più richiesti: 30,6% trilocali, 29% bilocali, 25,6% quadrilocali, 9% quadrilocali, 5,8% più di quattro vani. La domanda delle prime quattro tipologie è stata in crescita o stazionaria, mentre l’ultima ha raggiunto il minimo storico.

- Requisiti interessanti: 69,1% dimensione; 43,4% prezzo adeguato alle disponibilità economiche della famiglia; 42,4% comfort e qualità delle rifiniture; 38,6% vicinanza dal luogo di lavoro; 37,6% vicinanza dai servizi e dalle aree commerciali; 34,7% tranquillità della zona; 28,3% facilità di parcheggio; 24,4% vicinanza dalle principali vie di comunicazione; 24,1% vicinanza dalle aree verdi; 20,9% zona centrale; 18,3% vicinanza ai parenti prossimi; 15,4% orientamento al risparmio energetico; 15,1% zona urbana in fase di riqualificazione; 8,7% zona periferica.

- Stato dell’immobile: 33,2% stabile abitabile; 28,5% da ristrutturare; 24,9% ristrutturato; 13,4% nuovo.