Caro figlio, ti regalo una casa

Gli italiani non si smentiscono e seguono le antiche propensioni: tra le scelte di investimento, il mattone resta uno dei pilastri patrimoniali, anche nell’ottica di lasciare un bene rivalutabile ai propri figli.

Secondo il Censis, pur nel momento di crisi delle compravendite, sono 11,3 milioni le famiglie che ritengono il patrimonio immobiliare una scelta volta a dare un sostegno ai propri discendenti. Questa scelta si concretizza in un anticipo di liquidità per l’acquisto di un’abitazione per 2,3 milioni di famiglie, mentre 1,1 milioni di famiglie intesterà ai figli un immobile di proprietà.

Un fenomeno, retaggio di un passato che vede la famiglia italiana molto unita, che torna in auge proprio in un momento in cui, dopo mesi di stallo, riprendono progressivamente i consumi tipici del ceto medio, come ad esempio l’acquisto dell’auto nuova. Sempre il Censis evidenzia a gennaio un aumento delle immatricolazioni dell’11,6% per quanto riguarda utilitarie e vetture medio-piccole.

L’acquisto di un immobile da donare al proprio figlio rappresenta in ogni caso un atto da valutare attentamente, per gli impatti legali e fiscali dell’investimento. Possono verificarsi infatti due diversi scenari di massima: nel primo caso il genitore acquista una casa da donare al figlio, intestandogliela successivamente. Si tratta di una donazione indiretta e, per una questione di coerenza fiscale, è preferibile specificare nell’atto di compravendita che il prezzo d’acquisto è stato pagato dal genitore, anche ai fini della successione.

Non è legalmente fattibile utilizzare la donazione come strumento per “liberarsi” di immobili di proprietà, rischiando peraltro di privare qualcuno dei parenti della quota di eredità spettante, seppur minima. Per questo il testatore, secondo la legge italiana, può disporre solo di una parte del patrimonio liberamente: ai restanti legittimari, quali ad esempio coniuge, altri figli e ascendenti, è destinata una quota di riserva di cui non possono essere privati. Questa quota e la sua successiva ripartizione include il valore dei debiti e quello delle donazioni.

In quest’ottica la donazione è una sorta di anticipo di eredità e va esplicitata nell’atto di vendita, anche per facilitare i controlli fiscali dell’Agenzia delle Entrate, chiarificando che il figlio acquirente non è un evasore ma ha ricevuto un bene legalmente e legittimamente.

Nel secondo caso, il genitore anticipa la liquidità necessaria all’acquisto al figlio, senza procedere direttamente all’acquisto dell’immobile. Questa seconda alternativa richiede ugualmente un atto notarile pubblico, poiché non è sufficiente un’operazione bancaria di trasferimento del denaro. Si parla sempre di donazione indiretta, ma in questo caso l’oggetto è il denaro e non il bene. In termini di eredità, con il decesso del genitore, si scinderà la somma di denaro ricevuta, cui vanno sommati gli interessi, ma non il valore del bene rivalutato.

Cosa scegliere dunque per sostenere al meglio le future generazioni? Non c’è giuridicamente una soluzione univoca. La decisione dipende dal tasso di rivalutazione del denaro e degli immobili, che varia negli anni e che quindi deve essere considerato caso per caso con l’aiuto di un notaio.