Niente detrazioni se il mutuo supera il valore dell’immobile

È possibile sottoscrivere un mutuo per un importo superiore al prezzo pagato per acquistare un immobile? Sì, ma occhio ai controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, legittimi se si ha avuto accesso alle detrazioni previste per i finanziamenti legati all’acquisto della prima casa.

Finanziamenti, gli importi più gettonati

Analizzando l’Osservatorio Mutui di Segugio.it è possibile farsi un’idea precisa degli importi finanziati e del loro ammontare rispetto al prezzo pagato per l’acquisto degli immobili. In particolare, secondo l’ultima rilevazione, il loan to value tra luglio e agosto si è attestato mediamente al 67,5%, in crescita rispetto al 65,9% del secondo trimestre e al 65,2% del terzo trimestre 2023. Quindi, per un appartamento pagato 200 mila euro, il finanziamento medio è stato di 135 mila euro. Mentre se la somma sborsata sale a 600 mila euro, l’importo finanziato è di 390 mila. Guardando alle fasce di loan to value, in poco più di un caso su cinque non supera il 20%, in un caso su tre è tra il 70 e l’80% del costo complessivo e in uno su sei supera l’80%.

Cosa succede in caso di eccedenza

Dunque, i casi in cui il mutuo va a coprire quasi tutto l’importo versato non sono così rari, complici le innovazioni normative degli ultimi anni, in particolare l’innalzamento – per i finanziamenti diretti agli under 36 - della garanzia pubblica sui mutui fino all’80% della quota capitale, contro il 50% previsto in precedenza e che rimane come soglia per gli altri richiedenti (per tutti vale il limite dei 40 mila euro di Isee, in modo da circoscrivere l’intervento pubblico alle sole famiglie in difficoltà economica, aggravata in particolare da due anni di iperinflazione che hanno eroso il potere d’acquisto).

Una scelta, prevista per la prima volta dal governo Draghi, che copre le spalle agli istituti di credito, incentivandoli a offrire finanziamenti fino al 100% del valore degli immobili ai più giovani, che tradizionalmente hanno minori garanzie e liquidità. Il governo Meloni ha poi rafforzato l’accesso al fondo per le famiglie con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni e 40 mila euro di Isee (45 mila euro in caso di quattro figli). La garanzia sale addirittura al 90% in caso di cinque figli under 21 e 50 mila ero di soglia Isee. L’ammontare massimo del mutuo sia per i giovani, sia per le famiglie numerose resta fermo a quota 250 mila euro.

Detto questo, non è esclusa la possibilità di ottenere un finanziamento superiore al prezzo di acquisto, anche se in questo caso vengono meno le agevolazioni fiscali, a cominciare dalla detrazione degli interessi pagati in relazione al mutuo prima casa.

Infatti, la Corte di Cassazione ha giudicato leciti i controlli e gli accertamenti del Fisco in materia di acquisto di immobili con un prezzo inferiore al valore del mutuo stipulato dall’acquirente. Di fatti i controlli dell’Agenzia delle Entrate sono legittimi nel momento in cui c’è discordanza il tra valore della casa acquistata e quello del mutuo, con quest’ultimo che risulta superiore.