Le case di lusso resistono ai venti contrari

Più luci che ombre per il settore delle case di lusso. Secondo quanto emerge dalla lettura del “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2023”, che si focalizza sulla città di Milano, quest’anno le compravendite scenderanno nell’ordine del 10%, ma a fronte di prezzi sostanzialmente stabili. Cerchiamo di capirne di più.

Cresce l’appeal per il capoluogo lombardo

Nel corso degli ultimi anni Milano ha conosciuto un vero e proprio boom immobiliare. L’Expo del 2015 ha proiettato dentro e fuori dai confini nazionali un’immagine rinnovata del capoluogo lombardo, come di un territorio ospitale per chi arriva da fuori, caratterizzato da infrastrutture efficienti e con tutte le carte in regola per competere con le altre grandi città europee. Erano anni difficili per i prezzi dell’immobiliare italiano e in quel periodo il capoluogo lombardo ha mostrato una sostanziale tenuta, per poi ampliare il gap con il resto della Penisola dal 2017 in avanti.

Prezzi alle stelle per il mercato immobiliare di Milano

Così il prezzo medio richiesto a Milano per le abitazioni di lusso è arrivato a 12.620 euro al metro quadro, con una crescita del 12,5% tra il 2021 e il 2022, nonché un livello sostanzialmente stabile nell’anno in corso.

Per altro, questa tendenza si è concretizzata nonostante sia cresciuta l’offerta di abitazioni sul mercato: a poche settimane dalla chiusura del terzo trimestre si registra, infatti, un aumento del 4,7% sul medesimo periodo del 2022. Sostanzialmente stabili, invece, i tempi di vendita, intorno ai quattro mesi.

In un’intervista a Il Sole 24 Ore, il CEO di Monti Prestige, Andrea Pincherli Vicini, segnala che “l’incremento dei tassi d’interesse e la contestuale inflazione hanno rallentato il numero di transazioni sul mercato immobiliare residenziale milanese in ogni suo comparto, mentre molti venditori non hanno ancora preso atto di una sempre più concreta possibilità di assistere ad una fase di repricing”. In sostanza, chi vende chiede ancora troppo e non è disposto a scendere. Questo nei prossimi mesi potrebbe portare a una discesa dei prezzi, ma per ora nulla si muove su questo fronte. “Stiamo vivendo una fase di stabilizzazione, piuttosto che una sua vera e propria flessione”, aggiunge l’esperto.

L’identikit degli acquirenti

Chi è l’acquirente tipo di case di lusso a Milano? Secondo lo studio, l’80% dei compratori di immobili di pregio ha più di 50 anni, cosa che non sorprende a considerare la distribuzione della ricchezza nel nostro Paese.

Inoltre, sei acquirenti su dieci sono donne, mentre il budget di spesa ammonta a 1,5 milioni di euro. I residenti milanesi compongono circa il 60% del mercato, ma la quota di acquirenti stranieri continua a salire ed oggi si attesta al 33%.

Tornando alla tendenza generale, cosa spiega la tenuta dei prezzi pur a fronte di tassi crescenti e di una congiuntura tutt’altro che positiva, con la prospettiva ogni giorno più consistente di una recessione?

Le chiavi di lettura possono essere diverse e probabilmente la risposta sta nella combinazione delle stesse. Il mercato immobiliare in generale è poco elastico in Italia: non vi è stato un crollo nel post-2008, come invece accaduto in quasi tutti i Paesi occidentali, ma poi la ripresa è stata molto più lenta.

In secondo luogo il mattone è l’investimento rifugio per antonomasia: quando a livello macro la scena è caratterizzata da nuvoloni, tanti italiani si rifugiano nell’investimento immobiliare. Questo a maggior ragione nelle fasi di elevata inflazione, che spinge a non rimandare gli acquisti, dato che all’orizzonte si intravvedono ulteriori rialzi.

Quanto al segmento del lusso, c’è da dire che la crisi per la fascia più alta della popolazione pesa meno, per cui non vi sono grandi mutamenti nel tenore di vita e quindi anche negli investimenti. Infine, va ricordato che gli immobili di qualità in Italia sono pochi: dunque, a fronte di una domanda in crescita (soprattutto da parte degli stranieri che si sono trasferiti a Milano negli ultimi anni), i prezzi reggono.