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Come scegliere il mutuo al miglior prezzo

Pubblicato il 28/02/2020


La casa di proprietà è il sogno di ogni famiglia, inclusa la formula sempre più frequente di nuclei famigliari costituiti da una sola persona, i single.

Il ritorno al mattone e all’investimento più caro culturalmente agli italiani non è un caso. Negli ultimi anni i mutui hanno lentamente conquistato una posizione di privilegio nell’affrontare la spesa di un immobile, e questo grazie alle condizioni di favore che ne hanno definito il costo più basso della storia.

Basti confrontare i tassi praticati dal 2006 a oggi: nel 2012 la media di un tasso fisso era del 6,02%, quella di un variabile 3,70%. A febbraio è stato possibile strappare un tasso fisso all’1,10%, un variabile a una media di 0,77% (dati Osservatorio MutuiOnline.it).

Ma come valutare la bontà di un mutuo e quali aspetti considerare prima di imbattersi nell’investimento della vita? Riportiamo qui una serie di consigli essenziali e priorità da tenere in considerazione per scegliere nella maniera più corretta possibile.

Le 5 cose da valutare prima di scegliere un mutuo

Arrivare informati alla richiesta di un mutuo e valutarne i rischi è essenziale per essere sicuri di muoversi bene. La materia “mutui” non è semplice, esistono molte variabili che possono cambiare il tipo di investimento e influire in maniera importante sul costo del mutuo stesso.

Ecco allora le 5 aspetti prioritari da valutare prima di accendere un mutuo.

1. Il reddito

È questo il punto di partenza di ogni scelta: l’entità della rata che potrò permettermi di sostenere senza dare fondo al budget mensile. In linea di massima, la rata mensile non dovrebbe superare il 35% del reddito netto, e spesso le banche si attengono a questi calcoli, a volte ritarandoli al ribasso e consentendo una rata che occupi solo il 30% del reddito del mutuatario.

2. Il tasso di interesse

Tasso fisso e tasso variabile sono le formule in assoluto più frequenti di tasso quando si sceglie un mutuo, almeno fino a qualche tempo fa, quando ancora esisteva una netta differenza di prezzo tra le due tipologie di interessi. In genere, infatti, la sicurezza del tasso fisso costa un po’ di più e prevede interessi più alti da corrispondere, ma nell’ultimo anno paradossalmente i tassi sono scesi talmente tanto che la forbice tra tasso fisso e variabile si è assottigliata fino a quasi scomparire.

Data tuttavia la rassicurazione da parte della Bce che nei prossimi anni i tassi non subiranno aumenti, scegliere un tasso variabile è ancora una piccola forma di risparmio, a patto che il mutuo non abbia durate lunghe e che un eventuale aumento della rata nel tempo possa essere affrontato con la prospettiva di maggiori entrate future.

3. La rata

Quanto dovrò sborsare, ogni quanto tempo e quale giorno del mese? Sono informazioni indispensabili se si fanno i conti con uno stipendio che deve essere impiegato nelle spese quotidiane di una famiglia. Se si sceglie un tasso fisso, la banca dovrà mettere a disposizione del futuro mutuatario un prospetto contenente il piano di ammortamento con ogni rata (ad esempio mensile), specificando la parte di capitale e quella degli interessi.

Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché qualsiasi ritardo fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.

4. Il Taeg

Non è l’entità della rata, ma il Taeg il vero costo di un mutuo. Letteralmente Tasso annuo effettivo globale, tiene conto non solo degli interessi, misurati invece dal Tan (Tasso annuo nominale), ma anche delle spese accessorie e dei costi aggiuntivi: istruttoria, perizia, incasso rata e oneri vari. Il Taeg è un prezioso indicatore della convenienza del mutuo, e un differenziale troppo alto con il Tan è segnale di un mutuo costoso, che riserverà costi inaspettati.

5. L’opportunità di ripensarci

Protagonista assoluta dei dati sul mercato dei mutui dell’ultimo semestre, la surroga è la possibilità di sostituire il proprio mutuo con un altro finanziamento a condizioni più favorevoli. La legge stabilisce che questa operazione debba essere del tutto gratuita, perché sarà la nuova a banca a sostenere i costi del trasferimento del mutuo.

Una bella opportunità per chi avesse già stipulato un finanziamento per la casa e si trovasse nella condizione di poterlo estinguere per sceglierne uno nuovo e risparmiare anche una bella somma.

Sia ben chiaro che la surroga conviene quando sussistano queste tre condizioni:

  • la differenza dei tassi di interesse deve essere almeno di 40 centesimi;
  • non si deve aver superato i 2/3 del periodo di ammortamento;
  • si hanno ben chiari i vantaggi che si intende conseguire (una rata più bassa, un risparmio sugli interessi, la flessibilità di rimborso, della liquidità aggiuntiva).

Mai scegliere prima di aver confrontato

Nessuno conosce realmente il mutuo migliore per noi. Trovarlo deve essere un impegno di chi dovrà sostenerne il costo e anche un dovere se si pensa che tra un miglior mutuo e un mutuo invece sbagliato ci può essere anche una differenza di migliaia di euro.

Come fare per trovare il miglior mutuo? Basta cercarlo su un comparatore professionale, come Segugio.it che mette a confronto quotidianamente i migliori mutui dei principali istituti di credito, per ogni finalità. E se invece si desidera avere una proposta con condizioni personalizzate, basta richiedere un preventivo di mutuo.

A cura di: Paola Campanelli

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