Cedolare secca, quando conviene
La cedolare secca si è rivelata fin qui un successo per aver fatto emergere il nero diffuso nel settore, ma non sempre risulta conveniente per i proprietari. A maggior ragione in una fase di prolungata inflazione elevata come quella che stiamo vivendo.
Il permanere di un’inflazione su livelli che non si vedevano da decenni impone di fare il check-up alla cedolare secca per capire se conviene ancora attivarla nei contratti di affitto o se, piuttosto, è meglio affidarsi all’aliquota tradizionale.
Di cosa si tratta
Cominciamo col ricordare cos’è la cedolare secca. Si tratta di un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Prevede il pagamento di un’imposta pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, ai quali si applica un prelievo del 10%.
Chi opta per questo regime, paga la percentuale indicata anziché l’aliquota corrispondente al suo scaglione Irpef, che può arrivare anche al 43% considerando anche le altre entrate personale a cominciare dallo stipendio. Inoltre, non paga le addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile ed esente dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.
Variabile carovita
Di contro, se sceglie la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Proprio questo è un aspetto che oggi merita particolare attenzione. Per anni siamo stati abituati a un’inflazione di pochi decimali, ma a partire dal 2021 i prezzi dei beni di consumo hanno preso a salire e ad agosto si è arrivati all’8,4% nel confronto a dodici mesi. Un livello che rischia di crescere ulteriormente a guardare ciò che accade in altri Paesi europei e negli Stati Uniti, che sono già oltre il 9%.
Tornando alla cedolare secca, quando l’inflazione è contenuta, al locatore conviene senz’altro rinunciare all’adeguamento Istat e pagare la cedolare del 21%, anziché aumentare il canone di pochi spiccioli e passare alla tassazione ordinaria, ma nelle condizioni attuali il discorso cambia.
La simulazione
Immaginiamo un contratto d’affitto da 500 euro mensili, cioè 6mila euro annui e un tasso di inflazione come quello di agosto (il calcolo viene fatto sui progressi del carovita nei dodici mesi precedenti). Bene, l’ammontare sale di ben 504 euro, quindi poco più di una mensilità aggiuntiva. Se il reddito del proprietario rientra nello scaglione che va da 15mila fino a 28mila euro lordi annui), gli converrà restare nel regime della cedolare, mentre se è più ricco, il risultato è tutt’altro che scontato e occorrerà fare dei calcoli di volta in volta, anche alla luce delle deduzioni di quell’anno. Abbandonare la cedolare non conviene mai, invece, quando il contratto è a canone concordato, categoria in cui rientra poco più della metà dei contratti stipulati negli ultimi due anni.
La procedura
In ogni caso, la cedolare può essere revocata in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale. Per farlo, occorre inviare una lettera in carta libera all’inquilino e pagare la tassazione ordinaria.
Per il momento sul mercato sembra prevalere la prudenza. Confedilizia rileva solo rare notizie di revoca, in considerazione di contratti liberi e in presenza di detrazioni fiscali importanti, come il superbonus 110% e il bonus facciate. Dunque per ora l’uscita dal regime sostitutivo sembra un’opzione valida soprattutto per quanti non riescono a cedere i crediti d’imposta sui lavori edilizi e hanno bisogno di un’Irpef maggiore sulla quale scaricare i bonus.
