Casa in donazione: come proteggersi dal rischio eredi

Cosa accade se un immobile acquistato viene rivendicato dall’erede del vecchio proprietario? Fermo restando che occorre verificare il possesso del diritto, sorgono problemi non di poco conto per il nuovo acquirente, che assumono un peso particolare se si considerano le grandezze in gioco.

Molti hanno la sensazione di fare un grande affare acquistando un immobile proveniente da donazione: infatti, è possibile che l’erede voglia disfarsene per ricavarne liquidità e per questa ragione accetta un compenso inferiore rispetto al reale valore di mercato. Anche perché in questo modo si scrolla di dosso tasse di proprietà, spese di condomino e di manutenzione. Attenzione, però, ai rischi.

I numeri

Per evitare l’elusione del diritto successorio, il legislatore ha parificato le donazioni ai lasciti ereditari. Acquistare un immobile oggetto di donazione significa esporsi al rischio che si presenti l’eventualità di doverlo restituire a un parente del donante nel caso in cui il patrimonio lasciato in eredità non sia sufficiente a soddisfare la quota di legittima prevista per legge. Così, mediamente ogni anno in Italia si registrano 150mila donazioni tra immobili e terreni.

La normativa non obbliga a informare l’acquirente dei rischi che si corrono con un bene di provenienza donativa. Il compratore ne viene a conoscenza in due casi: se la banca non concede il mutuo in presenza di immobile proveniente da donazione, tranne nei casi in cui l’acquirente stipuli una polizza che tutela la banca fino a quando è attivo il mutuo; in presenza di una compravendita in cui l’acquirente acquista con fondi propri, è il notaio che generalmente comunica il rischio a cui si viene incontro, ma non è obbligato a farlo.

La copertura

Data la situazione, l’immobile diventa invendibile soprattutto se chi vuole acquistarlo deve accendere un mutuo. Gli istituti di credito non concedono finanziamenti e i compratori sono disincentivati all'acquisto. La delicatezza della questione e le dimensioni del fenomeno spiegano l’importanza di valutare la sottoscrizione di una polizza in virtù della quale, se un legittimario (coniuge, figli e discendenti del defunto) dovesse agire per chiedere all’acquirente la restituzione dell’immobile, interverrebbe l’assicurazione a liquidare la somma spettante al primo.

In questo modo l’acquirente resterebbe proprietario dell’immobile e non soggetto all’azione di riduzione, in virtù della quale il legittimario può chiedere in tribunale la consegna del bene. L'azione di riduzione ha carattere retroattivo non solo tra le parti, ma anche nei confronti dei terzi, e, dunque il rischio di restituzione ha una durata temporale che va dai dieci fino ai venti anni. Non solo, ma l'azione di riduzione può essere intrapresa dal legittimario leso entro i dieci anni successivi alla morte del donante e, nel caso in cui il donante sia ancora in vita, il termine prescrizionale sale addirittura a venti anni dalla data della donazione.

Smobilizzo dell’immobile

In sostanza, una polizza di questo tipo consente la circolazione degli immobili oggetto di donazione. A questo proposito va ricordato che da tempo il Notariato suggerisce un intervento del legislatore che modifichi la disciplina relativa all'azione di restituzione, in modo da poter eliminare i rischi connessi alla provenienza donativa. In attesa di una soluzione legislativa, non resta che tutelarsi in proprio.