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La lenta ripresa del mercato immobiliare

06/04/2016

La lenta ripresa del mercato immobiliare

Alla fine del primo trimestre del 2016 è stata confermata la ripresa del mercato immobiliare italiano, così come faceva presagire il consuntivo del 2015. Una ripresa che, seppur lenta, documenta la fine della fase negativa evidenziando il recupero del nuovo ciclo immobiliare e incoraggiando quelli a venire. Avevamo già parlato del mercato immobiliare europeo in crescita, con l'italia che segue questo trend, ora emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma che i tempi di cambiamento sono deboli, ma segnano comunque un costante e lento cammino verso una direzione positiva.

La ripresa in atto mostra un evidente consolidamento, ma non vanno trascurati i fattori potenzialmente critici. Il processo di graduale risalita che il nostro mercato immobiliare sta faticosamente percorrendo potrebbe subire un significativo rallentamento a causa di un ulteriore indebolimento del quadro macro-economico, una diminuzione di interesse verso l'Italia da parte degli investitori corporate stranieri, un eccesso di offerta dovuta da un’accelerazione nel processo di cessione delle garanzie immobiliari alla base dei non performing loans.

L’analisi ha monitorato il mercato delle 13 città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona.
Il trend del mercato immobiliare in questa tipologia di città mostra, quasi inaspettatamente, dei segnali ancor più positivi rispetto a quelli rilevati nelle grandi città, uniche eccezioni Milano e Roma.
Il mercato nelle città intermedie si sta sempre più caratterizzando dall’aumento degli scambi, dalla riduzione degli sconti praticati sui prezzi richiesti e dallo stabilizzarsi dei tempi necessari alla vendita. Uno dei motivi che ha contribuito al parziale spostamento degli acquirenti verso un mercato di secondo livello è la scarsa offerta di qualità disponibile nei mercati considerati maggiori. Lo dimostra il fatto che il 52,8% delle abitazioni italiane ha più di 40 anni.

Altro dato importante è che i segnali di ripresa che sono emersi nei primi mesi del 2016 non riguardano più esclusivamente il settore residenziale. Per il secondo anno consecutivo le transazioni hanno confermato il segno positivo: le compravendite di abitazioni sono cresciute con intensità maggiore facendo registrare nel 2015 un +3,6% e nel 2016 addirittura un +6,5%, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate ben 444.636 compravendite.
Gli immobili destinati alle attività economiche hanno avuto un incremento nel 2014 a cui ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo, con 44.319 compravendite.
Un’inversione di rotta nel non residenziale viene data dai negozi e, limitatamente al 2014, dai capannoni per l’industria. Purtroppo il segmento terziario soffre ancora di scarso interesse in tutti i tipi di mercati, sia i maggiori delle grandi città sia i minori. Inoltre è caratterizzato da una domanda molto selettiva che pone la sua attenzione quasi esclusivamente ad alcuni mercati metropolitani che vedono coinvolte totalmente le città di Milano e Roma e in misura minore anche Torino e Firenze.

L’interesse per la proprietà dell’abitazione è favorito da una maggiore propensione da parte del settore bancario all’erogazione dei mutui che, come scrivevamo qualche giorno fa, sono più convenienti e quindi rendono più fiduciosi gli italiani. I mercati intermedi oggi detengono il primato sulla percentuale delle compravendite intermediate sostenute da credito attestandosi intorno al 70% rispetto ai mercati metropolitani che invece gi aggirano attorno al 60%.

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La ripresa del mercato è stata sostenuta e agevolata anche dal calo dei prezzi di vendita, seppure notiamo una progressiva riduzione rispetto al passato. Il rapporto dell’Osservatorio Nomisma comunica a tal proposito che i valori dei mercati intermedi presentano una minore resistenza all’innesco della ripresa. L’ultima variazione annuale dei prezzi 2016/2015 è risultata compresa tra il -3,5% dei capannoni e il -1,5% delle abitazioni nuove. Invece le abitazioni usate, gli uffici e i negozi hanno fatto registrare flessioni rispettivamente del 2%, 2,1% e 2,3%.

Mettendo a confronto i 13 mercati intermedi e quelli maggiori, i dati hanno segnalato tempi di vendita più lunghi (8,7 mesi in media per le abitazioni) e sconti più sostenuti nel primo gruppo di mercati. Anche in questo caso non si percepisce un’intensificazione del miglioramento in atto.

La locazione è un’altra importante componente del mercato immobiliare in Italia che, a consuntivo della fase recessiva, offre rendimenti piuttosto bassi e compressi in termini di variabilità tra i diversi mercati, nell’arco di un paio di punti percentuali in tutti i principali segmenti.

La richiesta di locazione dell’abitazione avviene soprattutto dalle nuove generazioni, di 41.000 unità, il 70% è rappresentato da giovani. Coloro che, oltre a cercare la migliore soluzione in base alle loro possibilità per staccarsi ed essere indipendenti dal nucleo familiare di origine, nell’ultimo anno si sono sposati e hanno formato una nuova famiglia oppure si sono trasferiti in altro luogo per motivi di studio o di lavoro. La maggior parte degli spostamenti avviene lungo la direttrice Mezzogiorno/Centro Nord.

La componente di domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto rappresenta circa il 50%, continua quindi ad essere molto consistente. Tra le tipologie di contratti stipulati per la locazione nell’ultimo biennio, quello che ha avuto la maggiore diffusione è a canone concordato, che rappresenta oggi il 44,1% del totale.

Negli ultimi dieci anni i prezzi di mercato e i canoni degli immobili locati hanno fatto registrare andamenti simili: la crescita si è interrotta per entrambi i casi attorno al 2007, anno in cui è iniziata una fase di declino. I canoni si sono ribassati per adeguarsi alle richieste di locazione di un mercato colpito dalla debolezza economica che ha coinvolto la maggior parte delle persone che si rivolgono a questo segmento. La variazione annuale dei canoni per gli immobili dei mercati intermedi si è attestata nell’ordine del -1,4% per le abitazioni usate, -1,7% per gli uffici e -1,9% per i negozi.

A cura di Orsola Mallozzi
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