Il mercato parallelo degli immobili di lusso

Negli anni di crisi diffusa che ha colpito il mercato immobiliare, un comparto sembrava avesse scampato il peggio: le abitazioni di lusso, appartamenti il cui prezzo è nella fascia superiore a un milione di euro o dai settemila euro al metro quadrato. Nonostante gli ultimi periodi avessero visto un rallentamento delle vendite, lo scorso anno la tendenza sembra essersi positivamente invertita.

Oggi più in generale, sul territorio italiano, scopriamo che, nel 2015, si registra un più 29% di transazioni rispetto al 2014 e il dato diventa straordinario se si guarda al secondo semestre dello scorso anno rispetto allo stesso periodo del 2014: +41%. 

Sono i dati raccolti dall’Osservatorio periodico di Tirelli & Partners, l’agenzia di residenze di lusso a Roma e Milano che li ha presentati nel corso di una conferenza stampa tenutasi a Milano lo scorso 10 marzo. Nove milioni e 300 mila euro la casa più costosa finora venduta, nella prestigiosa corso Magenta di Milano, mentre rimane ancora invenduto l’immobile più costoso della città, nella zona di Porta Venezia: 13 milioni di euro la richiesta.

Oltre che al numero delle transazioni effettuate, i dati dell’Osservatorio di Tirelli si basano anche sul cosiddetto indice di assorbimento, il numero delle case vendute rispetto alla disponibilità del mercato. Il valore segnato è stato del 10,4% nell’ultimo semestre del 2015, dato non eccezionale se confrontato al 28,3% di inizio 2010, ma sicuramente molto positivo se si guarda al 2,8% del primo semestre del 2013.

“Chi cerca una casa esclusiva non solo tratta sul prezzo ma è attento a comprare solo un immobile che risponda a requisiti giudicati irrinunciabili” - aggiunge Gabriele Torchiani, direttore commerciale di Tirelli & Partners -. “Oggi non si vende più un immobile solo perché è in una determinata posizione ma si guarda alle caratteristiche intrinseche”. Il deterrente principale alla vendita non è infatti tanto la mancanza di domanda, quanto la qualità dell’offerta che a questi livelli si rivela spesso inadeguata rispetto agli standard richiesti da chi è disposto a spendere budget da capogiro.

Altro elemento centrale nella valutazione degli immobili di prestigio è il prezzo, distinguendo tra i prezzi richiesti e quelli effettivamente praticati.  La ricerca rileva qui un aumento che varia per il lato domanda da un minimo di +0,4% a un massimo del +1,8%. I prezzi effettivi sono aumentati invece dell’1,3% durante lo scorso anno.

A trainare il mercato ci sono gli acquirenti alto spendenti, quelli che hanno come benchmark l’estero e valutano la congiuntura positiva del nostro mercato immobiliare rispetto ad altre realtà più costose, forse in questo momento meno redditizie in termini di investimento.

Contrariamente a quanto è avvenuto nel resto del mercato immobiliare, caratterizzato ultimamente da un gap importante tra il prezzo domandato e quello effettivamente corrisposto, il margine di trattativa nella contrattazione degli immobili di lusso si riduce tantissimo nella seconda metà dell’anno. Lo sconto medio è stato nel primo semestre del 2015 del 14,9%, mentre nella seconda metà dell’anno è sceso fino all'11,5%, registrando una riduzione del 23%.

E infine, altra variabile presa in considerazione nel raccogliere i dati della ricerca, i tempi medi necessari alla vendita di un immobile di lusso, valutati dalla data del mandato. Il 16% delle transazioni si è conclusa entro i sei mesi canonici e minimi necessari, ma il valore medio ha raggiunto talvolta i 33 mesi che si sono rivelati necessari per concludere la vendita.

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