Surroga o rinegoziazione del mutuo: cosa cambia in dichiarazione dei redditi

Chi nel corso del 2025 ha trasferito il proprio mutuo casa a un altro istituto o ha rinegoziato le condizioni con la propria banca deve prestare particolare attenzione alla compilazione del Quadro E del modello 730/2026.

I nuovi codici sugli interessi passivi del mutuo nel 730, il tetto alle detrazioni per i redditi più alti e le regole sulla liquidità aggiuntiva possono infatti trasformare un’operazione conveniente in un problema fiscale, se non si conoscono i passaggi corretti.

Il 2025 è stato un anno particolarmente dinamico per il mercato dei mutui italiani. Il ciclo di otto riduzioni dei tassi deciso dalla BCE tra giugno 2024 e giugno 2025 ha spinto molte famiglie a rivedere le condizioni del proprio finanziamento.

In molti casi, si è scelto di trasferire gratuitamente il mutuo verso una banca con condizioni migliori tramite surroga del mutuo, mentre altri contribuenti hanno preferito rinegoziare il tasso o la durata restando con la stessa banca oppure sostituire il vecchio finanziamento con uno nuovo.

Secondo i dati dell’Osservatorio Mutui di Segugio.it, nel primo trimestre del 2025 le richieste di surroga hanno rappresentato il 28,1% del totale, quota poi diminuita progressivamente con la stabilizzazione dei tassi.

Ora però, con la stagione della dichiarazione dei redditi, emergono diversi aspetti fiscali da non sottovalutare.

La prima novità riguarda il rigo E7 del modello 730/2026, dedicato agli interessi passivi del mutuo per l’abitazione principale.

Da quest’anno occorre utilizzare un codice differente in base alla data di stipula del contratto:

• il codice 7 per i mutui stipulati entro il 31 dicembre 2021;
• il codice 48 per quelli firmati tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024;
• il codice 57 per i contratti sottoscritti dal 1° gennaio 2025 in poi.

Nel caso di surroga o rinegoziazione effettuata nel 2025, bisogna prestare particolare attenzione alle istruzioni aggiornate del modello 730/2026. Chi ha firmato un nuovo atto nel 2025 potrebbe infatti dover utilizzare il codice 57 anche se il mutuo originario era stato acceso molti anni prima.

L’aspetto è particolarmente importante per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro. La Legge di Bilancio 2025 ha infatti introdotto un tetto complessivo alle detrazioni fiscali che interessa proprio i mutui collegati al codice 57.

Un errore nella compilazione del rigo E7 può quindi alterare il calcolo automatico della detrazione spettante.

Per chi ha effettuato una surroga del mutuo con il semplice trasferimento del debito residuo verso un’altra banca senza richiesta di liquidità aggiuntiva, il diritto alla detrazione del 19% sugli interessi passivi resta invariato.

L’articolo 15 del TUIR prevede infatti la continuità dell’agevolazione quando restano invariati la finalità del mutuo, l’immobile finanziato e la posizione del mutuatario, mentre il nuovo prestito si limita a sostituire il debito residuo precedente.

Dal punto di vista pratico, però, è fondamentale conservare il contratto originario del mutuo, l’atto di surroga e le certificazioni degli interessi rilasciate sia dalla vecchia sia dalla nuova banca.

Se la surroga è avvenuta nel corso del 2025, il contribuente riceverà infatti due certificazioni differenti e gli importi degli interessi passivi devono essere sommati nel rigo E7, rispettando comunque il limite massimo detraibile di 4.000 euro.

Di conseguenza:

• la detrazione massima resta pari al 19%;
• il rimborso IRPEF massimo ottenibile è di 760 euro all’anno.

La situazione cambia quando, insieme alla surroga o alla rinegoziazione, viene richiesta anche liquidità extra. Molti contribuenti approfittano infatti della revisione del mutuo per ottenere somme aggiuntive destinate a ristrutturazioni, spese familiari, acquisti personali o altre esigenze di liquidità.

Dal punto di vista fiscale, però, la detrazione del 19% spetta esclusivamente sulla quota di interessi riferibile all’acquisto dell’abitazione principale, mentre la parte di finanziamento aggiuntiva non dà diritto alla stessa agevolazione.

Se il debito residuo originario era di 80.000 euro e il nuovo mutuo viene stipulato per 100.000 euro, solo l’80% degli interessi passivi potrà essere portato in detrazione.

Il problema è che la certificazione bancaria indica normalmente il totale degli interessi pagati, senza distinguere la quota relativa alla liquidità aggiuntiva. Per questo motivo, il contribuente, oppure il professionista che compila la dichiarazione, deve effettuare manualmente il calcolo proporzionale.

Inserire nel rigo E7 l’intero importo degli interessi significherebbe gonfiare la detrazione fiscale. L’Agenzia delle Entrate, attraverso i dati trasmessi dalle banche, può verificare facilmente l’aumento del capitale finanziato e procedere al recupero della detrazione non spettante, con applicazione di sanzioni e interessi.

Chi ha scelto la rinegoziazione con la propria banca si trova generalmente in una situazione più semplice sotto il profilo documentale, perché spesso il contratto originario viene semplicemente modificato e la continuità del rapporto è più semplice da dimostrare.

Occorre però fare attenzione alle spese accessorie. Alcune banche applicano infatti commissioni di istruttoria, costi amministrativi e spese per la modifica contrattuale, voci che non sono normalmente considerate oneri detraibili nel Quadro E.

Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate, infatti, non si tratta di costi necessari alla stipula originaria del mutuo, ma di spese legate alla modifica di un contratto già esistente.

La soluzione più prudente è quindi limitarsi a indicare i soli interessi passivi certificati dalla banca, escludendo costi amministrativi e gestionali.

Il quadro cambia ulteriormente nel caso della sostituzione del mutuo. A differenza della surroga, infatti, questa operazione comporta l’estinzione del vecchio finanziamento, la stipula di un mutuo completamente nuovo e spesso anche un nuovo atto notarile.

In questi casi, le spese notarili e l’imposta sostitutiva possono essere detratte al 19%. Anche qui, però, bisogna fare attenzione all’eventuale liquidità aggiuntiva.

Riprendendo l’esempio precedente, con un debito residuo di 80.000 euro e un nuovo mutuo da 100.000 euro, solo l’80% delle spese notarili potrà essere portato in detrazione.

Per evitare contestazioni è importante tenere traccia della documentazione che dimostri:

• la finalità abitativa del finanziamento;
• il collegamento con il mutuo precedente;
• l’eventuale quota destinata a liquidità extra.

Prima di trasmettere la dichiarazione dei redditi, chi ha surrogato o rinegoziato il mutuo nel 2025 dovrebbe verificare accuratamente i dati inseriti nel Quadro E. In molti casi, la dichiarazione precompilata contiene già le informazioni trasmesse dalle banche, ma questo non significa che siano sempre complete o perfettamente coerenti con la situazione reale del contribuente.

Le operazioni di surroga, sostituzione o rinegoziazione possono infatti generare disallineamenti tra le certificazioni bancarie, soprattutto quando il mutuo è stato trasferito nel corso dell’anno oppure quando è stata richiesta liquidità aggiuntiva. Per questo motivo è importante controllare con attenzione ogni voce prima dell’invio definitivo del modello 730/2026.

Verifiche da fare:

• controllare che il codice del rigo E7 sia coerente con la data del nuovo atto;
• confrontare i dati della precompilata con le certificazioni delle banche;
• verificare se è stata richiesta liquidità aggiuntiva;
• applicare il corretto riproporzionamento degli interessi;
• verificare eventuali spese effettivamente detraibili;
• conservare tutta la documentazione.

Un altro aspetto da non sottovalutare riguarda la conservazione dei documenti. In caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente deve essere in grado di dimostrare la continuità tra il vecchio e il nuovo finanziamento, oltre alla corretta applicazione delle detrazioni richieste nel modello 730.

Per questo motivo è consigliabile conservare per almeno cinque anni:

• il contratto originario del mutuo;
• l’atto di surroga o di rinegoziazione;
• le certificazioni annuali degli interessi;
• eventuali fatture notarili;
• le quietanze di pagamento.

Avere una documentazione completa può fare la differenza soprattutto nei casi più complessi, come una corretta compilazione del 730/2026 diventa fondamentale per trasformare il risparmio sul mutuo in un vantaggio fiscale reale, evitando errori e possibili contestazioni.