Volano i prezzi degli affitti: comprare casa con un mutuo conviene

La questione abitativa in Italia ha smesso da tempo di essere un problema circoscritto alle fasce economicamente più deboli della popolazione. L'aumento dei costi dell'abitare coinvolge ormai anche il ceto medio e le famiglie con redditi ordinari.

La fondazione IFEL, Istituto per la Finanza e l'Economia Locale dell'Anci, ha scattato una fotografia realistica nel suo ultimo dossier intitolato “La questione abitativa”. I numeri mostrano come tra il 2018 e il 2024 i costi medi di locazione siano cresciuti nel nostro Paese del 22,6%, con un incremento medio ponderato che ha raggiunto addirittura il 27,5%.

Questa impennata dei prezzi si traduce in un carico insostenibile per i lavoratori dipendenti, le giovani coppie e i professionisti, che non vedono i propri stipendi crescere allo stesso ritmo. Il fenomeno non è più limitato alle grandi metropoli universitarie o turistiche, ma è diventato territorialmente esteso, toccando in modo consistente anche i capoluoghi medi e piccoli di tutta la penisola.

L'indicatore più allarmante utilizzato nella ricerca è il cosiddetto overburden, ovvero il tasso di sovraccarico dei costi del settore abitativo. Questa condizione si verifica quando una famiglia si trova a spendere oltre il 40% del proprio reddito netto familiare ai costi dell'abitazione.

In Italia si contano oggi più di 1,5 milioni di famiglie in questa situazione di affanno, pari al 5,1% dell'intera popolazione nazionale. Guardando nel dettaglio, il problema si ripercuote sul 63% degli affittuari privati posizionati nel primo quintile di reddito, ma la pressione si estende velocemente verso l'alto, coinvolgendo il 38% del secondo quintile e il 15% del terzo quintile.

Le categorie più colpite in assoluto risultano essere le persone sole, tra cui gli under 65 registrano un'incidenza del 19,9%, seguiti dai nuclei monogenitoriali e dalle giovani famiglie con un capofamiglia sotto i 35 anni. Un peso così elevato delle spese abitative sul reddito familiare lascia meno margine per il risparmio e comprime i consumi essenziali.

In questo scenario economico così complesso, emerge un dato storico che ribalta le vecchie percezioni sul mercato immobiliare: vivere in locazione è diventato progressivamente molto più oneroso rispetto al possesso dell'abitazione attraverso l'accensione di un mutuo casa.

Negli ultimi dieci anni, la forbice tra il peso del canone mensile e quello della rata del mutuo si è allargata in modo costante. Secondo le elaborazioni effettuate da IFED su base di dati OCSE, l'affitto assorbe oggi mediamente il 21% del reddito familiare netto, mentre la rata di un mutuo pesa soltanto per il 14%.

Questo divario di ben sette punti percentuali rende l'acquisto della casa un'operazione finanziariamente molto più conveniente e protettiva nel lungo periodo, a patto naturalmente che il nucleo familiare disponga della liquidità iniziale necessaria e dei requisiti minimi per riuscire ad accedere al credito bancario.

Per comprendere le reali opportunità di questa convenienza, è utile analizzare l'andamento dei tassi d'interesse aggiornato a maggio 2026 grazie all'Osservatorio di Mutuionline.it. I dati sulle richieste di mutuo a 20 e 30 anni mostrano che il TAN medio per il tasso fisso si attesta al 3,38%. Si tratta di un valore contenuto rispetto alle medie storiche. Sul fronte del tasso variabile, la media del TAN si posiziona invece al 2,58%, in calo quasi costante negli ultimi mesi. 

La stabilità del mutuo a tasso fisso e la convenienza della rata rispetto al canone di locazione stanno spingendo la stragrande maggioranza dei richiedenti verso scelte ben precise. Nel corso del secondo trimestre del 2026, le domande di mutuo destinate all'acquisto della prima casa si sono attestate al 69,3% sul totale complessivo delle finalità, seguite dalle surroghe del mutuo e dalle sostituzioni del mutuo che si attestano al 18,3%.

Chi decide di stipulare un contratto, segnala ancora Mutuionline.it, preferisce di gran lunga la certezza del tasso fisso, che raccoglie ben il 91,8% delle preferenze totali, lasciando al tasso variabile solo il 4,1% e al variabile con cap l'1,7%.

Anche l'importo medio richiesto ha subito una crescita progressiva negli anni, stabilizzandosi nel 2026 a quota 146.636 euro, a fronte di un valore medio degli immobili oggetto di trattativa che si aggira intorno ai 227.220 euro.

La durata del finanziamento preferita resta quella compresa tra i 26 e i 30 anni, scelta dal 50,4% dei mutuatari per spalmare il debito e mantenere la rata mensile ampiamente al di sotto del costo di un affitto equivalente. Comprare non è più solo un desiderio di stabilità, ma una mossa strategica per difendere il bilancio familiare.