Surroga del mutuo: la convenienza si riduce, ma può ancora fare risparmiare

Per oltre un anno, nel periodo a cavallo tra il 2024 e il 2025, la surroga del mutuo è stata quasi una scelta inevitabile. Chi aveva acceso un mutuo a tasso variabile durante il rialzo dei tassi del 2022-2023 si ritrovava una rata pesante, mentre il tasso fisso era sceso sotto il 3% e costava addirittura meno del variabile.

Per un'ampia platea di famiglie trasferire il mutuo presso un'altra banca per bloccare una rata più bassa è stata una scelta obbligata, tanto che le richieste di surroga hanno toccato il loro massimo nel primo trimestre del 2025.

Oggi quello scenario si è invertito e la convenienza non è più automatica, ma lo strumento non ha perso il suo ruolo: secondo le rilevazioni dell’ultimo Osservatorio Mutui di Segugio.it, la surroga insieme alla sostituzione pesa nel secondo trimestre del 2026 per il 18,8% delle richieste su base annua, in calo rispetto al 31,0% nello stesso periodo nel 2025 e decisamente ridimensionate rispetto al 37,6% del primo trimestre dello stesso anno.

Un raffreddamento fisiologico, che tuttavia non cancella la funzione dello strumento: per chi ha un finanziamento stipulato a condizioni ormai superate, trasferirlo resta una delle poche vie per ridurre la rata o cambiare tipo di tasso.

Con la surroga, il mutuo non viene estinto ma più semplicemente trasferito. Una nuova banca subentra nel finanziamento esistente offrendo condizioni migliori, come un tasso più basso, una durata diversa o il passaggio dal variabile al fisso, mentre l'ipoteca originaria resta invariata e l'operazione avviene senza costi per il mutuatario.

La surrogazione del mutuo si differenzia così dalla rinegoziazione, che si svolge con la stessa banca, e dalla sostituzione del mutuo, che comporta invece l'estinzione del vecchio mutuo e la stipula di uno nuovo, con le spese connesse.

La surroga è stata introdotta in Italia dal Decreto Bersani (D.L. 7/2007, convertito nella Legge 40/2007), che ha sancito il principio della portabilità del mutuo. Prima di allora trasferire il finanziamento da una banca all'altra era un'operazione onerosa e complessa.

La norma ha invece stabilito che il passaggio debba avvenire senza alcun costo per il cliente, quindi niente spese notarili, penali o commissioni, e senza che l'istituto di partenza possa opporsi. È proprio questo il vantaggio fondamentale che ha reso la surroga uno strumento diffuso: la libertà di cambiare banca per ottenere condizioni migliori, azzerando le barriere economiche che in passato scoraggiavano l'operazione.

Il ridimensionamento delle operazioni di surroga nell’ultimo anno ha come spiegazione principale il progressivo riequilibrio tra tasso fisso e tasso variabile. Quando il differenziale tra le due formule era ampio, surrogare per bloccare una rata fissa più bassa risultava conveniente per una importante platea di mutuatari. Con la riduzione di quel divario, il risparmio potenziale di un'operazione di surroga è diventato più contenuto.

Nello stesso periodo, la domanda si è riorientata con decisione verso l'acquisto della prima casa, che nel secondo trimestre 2026 arriva a rappresentare il 69,3% delle richieste, in crescita dal 53,5% dell’anno precedente. Un segnale che conferma il ritorno di una domanda "reale", legata all'acquisto dell'abitazione, a scapito delle operazioni di ottimizzazione di un finanziamento già in corso.

A rendere il quadro più articolato contribuiscono le attese sui due indici di riferimento. Le proiezioni sull'Euribor, il parametro che regola i mutui a tasso variabile, indicano una possibile risalita entro l'inizio del 2027: l'Euribor a un mese è atteso in area 2,70% entro fine 2026, contro il 2,22% attuale, mentre quello a tre mesi potrebbe muoversi verso il 2,75% dall'attuale 2,31%. Se queste stime trovassero conferma, il vantaggio del variabile rispetto al fisso si assottiglierebbe ulteriormente.

Sul fronte opposto, gli indici IRS, che determinano il costo dei mutui a tasso fisso, sono attesi poco sopra il 3% nei prossimi dodici mesi, una sostanziale stabilità che consentirebbe alle banche di proporre mutui fissi a condizioni più favorevoli.

È proprio dall'incrocio di queste due dinamiche che emergono le situazioni in cui la surroga mantiene la propria attrattiva. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso nel biennio 2022-2023, quando i tassi avevano toccato i massimi, potrebbe trovare conveniente trasferirlo verso un nuovo fisso a costo inferiore, con un risparmio concreto sulla rata mensile e sugli interessi complessivi.

Chi invece ha un mutuo variabile e prevede di non riuscire a sostenere la risalita dell'Euribor può valutare il passaggio al fisso per bloccare la rata prima che i costi aumentino. Diverso il caso di chi dispone già di un fisso a condizioni competitive, magari stipulato o surrogato quando i tassi erano ai minimi: in questa situazione un intervento immediato difficilmente porterebbe benefici.

Poiché la convenienza è oggi diversa rispetto a un anno fa, il punto di partenza prima di scegliere resta mettere a confronto il TAN del proprio mutuo con i migliori tassi disponibili sul mercato.

Lo strumento che consente di comprendere se è possibile risparmiare con la surroga di Segugio.it permette di calcolare in pochi passaggi l'effettiva convenienza di un’operazione di surroga sul proprio mutuo, verificando in modo immediato se il vantaggio atteso sia reale e non soltanto teorico. Il controllo non comporta alcun costo e può rivelarsi prezioso per cogliere l'occasione giusta nel momento in cui i tassi sono in aumento.